JP모건, REIT 투자의견 대거 조정...벤타스 상향·콜드스토리지 기업 하향

JP모건의 마이클 W. 뮬러 애널리스트가 분기 상업용 부동산(CRE) 업데이트 웨비나에서 다수의 투자의견 변경을 발표했다.

뮬러 애널리스트는 벤타스(Ventas Inc.)(NYSE:VTR)의 투자의견을 '중립'에서 '비중확대'로 상향하고 2025년 12월 목표주가를 70달러에서 72달러로 상향 조정했다.

뮬러는 두 자릿수 동일점포 순영업이익 증가와 꾸준한 인수 실적을 포함한 강력한 내부 및 외부 성장이 정상화된 FFO(운영자금) 주당 성장에 긍정적인 전망을 뒷받침한다고 설명했다.

그는 벤타스가 경쟁사 웰타워와 비교해 성장 잠재력이 다소 낮을 수 있지만, 특히 자본환원율 기준으로 더 매력적인 밸류에이션을 보이고 있다고 분석했다.

REIT 섹터 전반에 걸쳐 외부 성장이 둔화된 가운데, 뮬러는 벤타스의 지속적인 성공이 상대적 우위를 점하게 했다고 평가했다.

목표주가 상향은 성장 가시성이 개선된 애널리스트의 재무모델 업데이트를 반영한 것이다. 수정된 목표주가는 장기 성장률 5.25%, AFFO 배당성향 95%, 8%대 후반의 할인율을 가정한 배당할인모델을 기반으로 산정됐다.

뮬러는 아메리콜드 리얼티 트러스트(Americold Realty Trust Inc.)(NYSE:COLD)의 투자의견을 '비중확대'에서 '중립'으로 하향하고 2025년 12월 목표주가를 24달러에서 21달러로 낮췄다.

그는 처리량 감소와 낮은 점유율이 단기 실적을 제한하는 주요 악재라고 지적했다. 작년보다 크게 낮은 EBITDA 배수로 거래되며 장기적 재평가 가능성을 제공하고 있지만, 투자자들의 관심은 현재의 영업 부담에 집중되어 있다고 분석했다.

목표주가 하향은 실적 전망 하향과 불확실성 증가 및 성장 기대 완화를 반영해 DCF 모델의 할인율을 11.5%로 상향 적용한 것을 반영한다. 거시경제 여건 개선을 전제로 2026년 회복을 전망했다.

뮬러는 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(Federal Realty Investment Trust)(NYSE:FRT)의 투자의견을 '비중확대'에서 '중립'으로 하향하고 2025년 12월 목표주가를 108달러로 설정했다.

그는 다른 리테일 REIT들의 주요 성장 동력인 개발 및 재개발 프로젝트에 대한 집중도 감소를 하향 사유로 꼽았다.

또한 투자자들이 캔자스시티와 같은 신규 시장 진출을 위해 우량 자산을 매각하는 FRT의 전략에 신중한 입장을 보이고 있다고 지적했다. 이러한 전환이 가시적인 운영상의 이점을 보이기까지는 시간이 걸릴 수 있다고 분석했다.

현재의 거시경제 상황에서 투자 심리는 FRT의 포트폴리오 대비 더 방어적으로 평가되는 식료품점 중심 및 근린형 REIT를 선호하는 것으로 나타났다.

JP모건의 108달러 목표주가는 장기 AFFO 성장률 4.4%, 배당성향 95%, 8%대 후반의 할인율을 적용한 현금흐름할인모델을 기반으로 산정됐다.

뮬러는 라인에이지(Lineage Inc.)(NYSE:LINE)의 투자의견을 '중립'에서 '비중축소'로 하향하고 2025년 12월 목표주가를 55달러에서 50달러로 낮췄다.

그는 라인에이지 플랫폼의 장기적 장점에도 불구하고 다른 REIT 섹터와 종목을 선호한다고 밝혔다.

콜드스토리지 부문이 현재 처리량 감소에 직면해 있어 점유율과 가격 측면에서 단기 실적에 영향을 미칠 것으로 전망된다고 설명했다.

또한 라인에이지의 2025년 AFFO 주당 전망이 경영진 가이던스의 하단을 밑돌고 있으며, 2026년 성장은 금리 헤지 만기로 인해 제한될 것으로 예상된다고 지적했다.

수정된 50달러 목표주가는 장기 성장률 5.3%, AFFO 배당성향 95%, 약 10.75%의 할인율을 적용한 배당할인모델을 기반으로 산정됐다.