2008년보다 더 싼 부동산주...월가가 외면한 이 섹터 매수 타이밍인가

수년간의 부진과 글로벌 금융위기 이후 최저 수준에 머물러 있는 부동산 섹터가 극도의 약세 신호를 보이고 있다.

수치는 잔인하다. 미국 부동산 주식의 대표 지표인 뱅가드 리얼에스테이트 ETF(NYSE:VNQ)는 2025년 들어 SPDR S&P 500 ETF(NYSE:SPY) 대비 5% 하회하는 성과를 기록했다.

이는 지난 10년 중 9번째로 부동산 섹터가 시장 수익률을 하회한 것이다.

S&P 500 대비 2007년 고점과 비교하면 부동산 섹터는 상대 가치 기준으로 약 75%가 증발했다.

이는 2008년 주택 위기 때보다 더 심각한 폭락이지만, 투자자들은 여전히 이 섹터에 관심을 보이지 않고 있다.

밸류에이션 매력은 아직 없어

놀랍게도 급격한 주가 하락에도 불구하고 부동산 주식들의 밸류에이션은 여전히 높은 수준이다.

7월 16일 기준 S&P 500 부동산 섹터의 후행 주가수익비율(P/E)은 35.04배로, 35.48배를 기록한 기술주에 이어 두 번째로 높다.

더욱 주목할 만한 점은 선행 P/E가 36.23배로 5년 평균인 36.70배에 근접해 있다는 것이다.

따라서 주가 차트상으로는 바닥처럼 보이지만, 밸류에이션 측면에서는 전형적인 가치투자 기회는 아니다. 오히려 적절한 거시경제적 촉매제를 기다리는 게임이라고 볼 수 있다.

주택 시장 지표도 암울

실물 경제의 펀더멘털도 투자심리 개선에 도움이 되지 않고 있다.

미국의 주택착공은 5월에 연율 기준 125.6만 가구로 9.8% 급감해 팬데믹 초기인 2020년 5월 이후 최저치를 기록했다. 이는 높은 모기지 금리와 주택 재고 과잉으로 주택건설업체들의 신뢰도가 약화된 것을 반영한다.

한편 향후 주택시장 활동을 가늠할 수 있는 선행지표인 모기지 신청은 7월 초 10% 급감해 전주의 상승분을 완전히 상쇄했다. 모기지은행협회에 따르면 재융자는 12%, 신규 주택 구매 신청은 7% 감소했다.

이는 거의 3개월 만에 가장 큰 주간 하락폭으로, 모기지 금리의 소폭 상승과 전반적인 경제 불안 심리가 영향을 미쳤다.

금리 인하가 반등 계기될까

이것이 부동산주 강세론자들의 실질적인 희망 사항이다.

지난 3년간 부동산 주식은 지속적으로 시장 수익률을 하회했으며, 아래 차트에서 볼 수 있듯이 30년물 국채 수익률의 상승과 밀접한 연관성을 보였다.

장기 차입 비용이 상승하면서 부동산과 같은 금리민감 섹터는 높아진 자금조달 비용, 모기지 수요 약화, 수익형 자산에 대한 투자자 선호도 감소 등으로 어려움을 겪었다.

하지만 금리 인하는 올해 후반에나 예상된다.

연방준비제도는 7월에 기준금리를 4.25~4.50%로 동결할 것으로 예상되지만, 시장 참가자들은 연말까지 두 차례 인하를 예상하고 있다. 만약 이대로 진행되어 차입 비용이 하락한다면 금리에 민감한 부동산 섹터에 대한 관심이 다시 살아날 수 있는 계기가 될 수 있다.

금리 하락은 개발업체의 자금조달 비용을 낮추고 주택구매자의 모기지 금리를 낮춰 상업용 및 주거용 시장 전반의 수요를 자극할 수 있다.

이는 결과적으로 임대수익이나 부동산 개발과 관련된 주식들에 새로운 활력을 불어넣을 수 있다.

현재 부동산 섹터는 투자자들의 관심에서 완전히 벗어나 있다.

시장 수익률을 하회하고 AI 주도의 기술주 랠리에도 동참하지 못한 채 정체된 미래를 반영하고 있다. 그러나 금리 인하가 현실화되고 경제에 대한 우려가 완화된다면 투자심리는 급격히 전환될 수 있다.

역발상 투자자들에게는 완벽한 매수 시점은 아닐지라도, 주목해볼 만한 시점이 될 수 있다.