애널리스트들이 꼽은 2026년 최고 수익형 리츠 3종목..."부동산 시장 회복 중"

시장이 금리 인하를 반영하기 시작하면서 현금과 국채에서 얻던 손쉬운 수익은 오래가지 않을 수 있다. 이에 따라 여전히 매력적인 수익률을 확보할 수 있는 우량 리츠 주식에 다시 초점이 맞춰지고 있다. 팁랭크스 데이터에 따르면 유니버설 헬스 리얼티 인컴 트러스트(UHT), NNN 리츠(NNN), 리얼티 인컴(O)은 2026년 배당 수익을 추구하는 투자자들에게 주목할 만한 세 가지 종목이다.

각 트러스트는 2008~2009년 금융위기와 코로나19 팬데믹 기간을 포함해 수십 년 연속 배당금을 인상해 왔으며, 이는 회복력을 입증한다. 또한 평균 이상의 배당수익률로 거래되고 있어 연준의 일련의 금리 인하 가능성을 포함한 불확실한 시기를 앞두고 매우 매력적이다.

유니버설 헬스 리얼티 인컴(NYSE:UHT)

• 배당 성장: 38년 연속


• 배당수익률: 7.14%

유니버설 헬스 리얼티는 일반 투자자들의 주목을 거의 받지 못하지만, 오랜 기간 우수한 실적을 기록해 왔다. 이 회사는 급성기 병원, 의료 오피스 빌딩, 행동 치료 시설 포트폴리오를 보유하고 있으며, 대부분 유니버설 헬스 서비스(UHS)에 장기 트리플넷 계약으로 임대하고 있다. 이러한 주요 임차인 관계는 임차인 리스크를 집중시키지만, 동시에 UHT의 운명을 의료 서비스 수요 증가에 힘입어 2025년 매출 전망을 상향 조정한 병원 운영사와 연결시킨다. 다시 말해, 임대인의 임대료 수입은 기본 여건이 악화되는 것이 아니라 개선되고 있는 임차인과 연계되어 있다.

최근 실적은 꾸준하지만 다소 평범한 성장세를 보이고 있는데, 이는 배당 투자자가 원하는 바로 그런 모습이다. 예를 들어 지난 분기 UHT의 매출은 3.3% 증가했고, 운영자금(FFO)은 약 1,220만 달러에 달해 전년 대비 거의 100만 달러 증가했다. 이는 90% 초반의 점유율과 계약상 임대료 인상에 힘입은 것이다. 경영진은 높은 이자 비용과 재산세 혜택과 관련된 일반적인 변동성을 흡수하면서도 레버리지를 적정 수준으로 유지하고 신용 한도에서 유동성을 확보하고 있다. 이는 저금리 환경에서 자본환원율이 압축되기 시작할 경우 중요한 요소다.

그러나 UHT가 진정으로 주목받는 부분은 지급하는 높은 배당금이다. 분기 배당금은 6월에 0.74달러로 인상되어 거의 40년에 걸친 연간 인상 기록을 이어가고 있으며, 5년 배당 성장률은 연간 약 1~1.5%다. 물론 이는 소폭 인상이지만, 현재 가격 기준으로 주식은 약 7.2%의 상당한 배당수익률을 제공한다.

이 경우 성장 속도보다는 꾸준하고 높은 수익이 더 중요하다. UHT는 올해 주당 FFO 약 3.45달러를 기록할 것으로 예상되며, 이는 주가가 FFO의 12배 미만으로 거래되고 있음을 의미한다. 이는 수십 년간 견고한 실적을 자랑하는 종목으로서는 상당히 합리적인 배수다.

현재 팁랭크스는 UHT를 커버하는 애널리스트를 추적하고 있지 않다. 앞서 언급했듯이 월가는 이 종목에 주목하지 않는다. 하지만 현명한 배당 투자자들은 분명히 주목하고 있다.

NNN 리츠(NYSE:NNN)

• 배당 성장: 36년 연속


• 배당수익률: 6%

UHT가 헬스케어 전문가라면, NNN은 일상적인 미국의 임대인이다. 이 회사는 50개 주에 걸쳐 약 3,600개의 단일 임차인 부동산을 소유하고 있으며, 편의점, 패스트푸드 레스토랑, 자동차 서비스 및 기타 "임대료 우선 지급" 카테고리의 약 400개 임차인에게 임대하고 있다. 포트폴리오 점유율은 약 97.5%이며, 평균 임대 기간은 거의 10년에 달해 투자자들에게 이번 금리 사이클을 훨씬 넘어서는 현금 흐름에 대한 가시성을 제공한다.

특히 오늘날 업계에 상당히 도전적인 환경에서도 NNN의 경영진은 활발하게 실행하고 있다. 지난 분기 그들은 연간 인수 가이던스를 8억 5,000만~9억 5,000만 달러로 상향 조정했으며, 중간값인 9억 달러는 사상 최고치를 기록했다. 동시에 계획된 매각도 1억 7,000만~2억 달러로 상향 조정했다. 경영진은 시장 혼란을 활용해 현재 7% 이상의 자본환원율로 거래를 선별하고 있으며, 향후 몇 년간 자금 조달 비용이 낮아지면 매우 현명한 선택으로 보일 수 있다. 최근 레버리지가 증가했지만, 금리 인하는 자산 가치를 높여 비율의 균형을 맞출 것이다.

배당 측면에서 NNN은 밤에 편히 잠들고 싶은 사람들을 위해 거의 설계된 것처럼 보인다. 이 리츠는 36년 연속 배당금을 인상했으며, 이는 리츠 업계에서 가장 긴 기록 중 하나다. 연간 배당금 주당 2.40달러는 예상 주당 FFO 3.39달러로 충분히 커버되며, 향후 몇 년간 추가 인상 여력이 충분하다. 마지막으로 배당수익률은 5.8%에 달하며, 주가는 앞서 언급한 FFO 추정치의 12배를 약간 상회하는 수준에서 거래되고 있다. 금리 인하가 곧 이루어질 가능성을 고려하면 매력적인 진입 시점이라고 판단된다.

NNN 주식은 매수하기 좋은가?

월가에서 NNN 주식은 매수 1건, 보유 6건, 매도 1건의 의견을 바탕으로 보유 컨센서스 등급을 받고 있다. 또한 NNN의 평균 목표주가 44.14달러는 향후 12개월간 약 11%의 상승 여력을 시사한다.

리얼티 인컴(NYSE:O)

• 배당 성장: 28년 연속


• 배당수익률: 5.6%

리얼티 인컴은 그럴 만한 이유로 넷리스 리츠의 대표 브랜드다. 이 회사는 미국, 영국 및 기타 7개 유럽 국가에 걸쳐 약 15,500개의 부동산을 직접 소유하거나 지분을 보유하고 있으며, 포트폴리오 점유율은 약 98.7%로 대부분의 임대료가 장기 트리플넷 임대차 계약에서 발생한다. 핵심은 리얼티 인컴의 규모가 부동산의 지속적인 공급원이 된다는 점이다. 3분기에만 이 리츠는 초기 현금수익률 7.7%로 14억 달러를 투자했으며, 여기에는 약 8%의 수익률로 약 10억 달러의 유럽 거래가 포함되었다.

올해 흥미로운 전환점은 많은 경쟁사들이 여전히 자본 배분 모드에 있는 동안 리얼티 인컴의 외부 성장 엔진이 이미 다시 가동되고 있다는 점이다. 연초 대비 투자 규모는 작년 전체를 초과했으며, 경영진은 이러한 파이프라인을 바탕으로 AFFO 가이던스(주당 약 4.25~4.27달러)와 투자 가이던스(약 55억 달러)를 모두 상향 조정했다. 점유율은 상승하고 있고, 재임대 시 임대료 회수율은 103%를 넘어서며, 대차대조표에는 29억 달러 이상의 유동성이 있어 불안정한 경제가 제공할 수 있는 부실 매각에 더 적극적으로 대응할 충분한 여력이 있다.

배당과 관련해 리얼티 인컴은 문자 그대로 "월배당 회사"로 상표 등록되어 있다. 이 회사는 664회 연속 월배당을 선언했고 28년 연속 배당금을 인상하여 S&P 500 배당 귀족 지수에 이름을 올렸다. 현재 연간 배당금 주당 약 3.23달러는 약 5.6%의 배당수익률을 제공하며, 경영진의 AFFO 가이던스 중간값 대비 약 76%의 건전한 배당성향을 나타낸다. 주가는 올해 예상 FFO의 약 13.6배로 거래되고 있으며, UHT 및 NNN 대비 소폭 프리미엄은 매력적인 월배당 요소에 기인할 가능성이 높다.

리얼티 인컴 주식은 매수하기 좋은가?

월가에서 리얼티 인컴 주식은 매수 3건, 보유 7건을 바탕으로 적극 매수 컨센서스 등급을 받고 있다. 단 한 명의 애널리스트도 매도 의견을 제시하지 않았다. 또한 O의 평균 목표주가 62.39달러는 향후 1년간 약 10%의 상승 여력을 시사한다.

금리가 일을 하도록 두기

이 세 리츠는 각각 수익 창출에 대한 독특한 접근 방식을 제공한다. 하나는 헬스케어에 집중하고, 다른 하나는 일상적인 쇼핑센터에, 세 번째는 대규모 글로벌 운영에 초점을 맞춘다. 그러나 이들을 하나로 묶는 것은 꾸준한 배당 인상의 인상적인 기록, 유지되는 견고한 임차인, 그리고 특히 2026년으로 접어들면서 금리가 하락하기 시작할 경우 매력적으로 보이는 배당수익률이다. 그런 일이 발생하면 다른 사람들이 따라잡기 위해 분주하게 움직이는 동안 이미 배당금 수표를 현금화하고 있는 자신을 기쁘게 여길 것이다.