연준 금리인하 결정 앞두고 미국 모기지 시장 급반등

미국 모기지 시장이 수년 만에 가장 큰 폭의 반등세를 보이고 있다. 대출 금리가 급격히 하락하면서 연방준비제도(Fed)의 금리 인하를 앞두고 리파이낸싱(대출 차환) 수요가 급증했다. 이는 주택소유자들이 정책 결정을 기다리지 않고 선제적으로 저금리 혜택을 확보하고 있음을 보여준다.

모기지은행협회(MBA) 최신 자료에 따르면 9월 12일까지 주간 전체 모기지 신청 건수는 전주 대비 29.7% 급증했다.

이는 올해 1월 이후 최대 증가폭이며, 2020년 3월 코로나19 위기 당시 역사적인 금리 폭락 이후 두 번째로 큰 상승세다.

모기지 금리 하락에 리파이낸싱 급증

이번 급증세는 기준이 되는 30년 고정 모기지 금리가 10bp(베이시스포인트) 하락한 6.39%를 기록하면서 나타났다. 이는 약 1년 만에 최저 수준이다. 특히 리파이낸싱 부문이 급증을 주도했다. MBA의 모기지 리파이낸싱 지수는 전주 1,012.4에서 1,596.7로 57.7% 폭등해 2022년 3월 이후 최고치를 기록했다.

MBA의 수석 이코노미스트인 마이크 프라탄토니는 이러한 움직임이 차입자들이 금리 인하를 예상하고 선제적으로 대응하고 있음을 보여준다고 설명했다.

프라탄토니는 "주택소유자들이 신속하게 반응해 리파이낸싱 신청이 전주 대비 60% 가까이 급증했다"고 말했다.

그는 또한 "대출 규모가 큰 주택소유자들이 가장 먼저 움직였으며, 리파이낸싱의 평균 대출 규모는 우리 조사 35년 역사상 최고 수준을 기록했다"고 덧붙였다.

시장, 연준 결정 앞서 선제 대응

프라탄토니는 장기 모기지 금리를 결정하는 채권 시장이 연준의 비둘기파적 전환을 앞두고 이미 반응했다고 설명했다.

연준이 수요일에 기준금리를 25bp 인하해 4.00%-4.25%로 낮췄지만, 국채 수익률과 모기지 금리는 이미 하락세를 보이기 시작했다.

그는 "모기지 금리는 장기 국채와 함께 통화정책의 비둘기파적 전환을 앞두고 올해 최저점에 도달했다"고 말했다.

"모기지 금리가 이 수준을 유지한다면, 지난 3년간 주택을 구매한 소유자들과 잠재적 구매자들의 대출 활동이 더욱 활발해질 것"이라고 전망했다.

연준, 추가 금리인하 시사

연준은 수정된 전망에서 2025년 두 차례, 2026년 한 차례의 추가 금리인하를 시사했으며, 노동시장 약화도 인정했다.

프라탄토니는 이번 정책 결정에 대해 연준이 경제 상황에 대한 공포감을 유발하지 않으면서 고용을 지원하려는 신중한 접근이라고 평가했다.

트럼프 임명 연준 이사인 스티븐 미란이 50bp 인하를 선호했으나, 대다수 정책위원들은 점진적 접근을 지지했다.

모기지 금리 하락과 추가 금리인하 기대감으로 연말까지 리파이낸싱 시장은 강세를 이어갈 전망이다.

주택 재고 증가, 유리한 대출 여건, 경제 여건 개선이 맞물리면서 지난 2년간 20년 만의 고금리로 침체됐던 주택 구매 시장에도 새로운 활력이 불어넣을 것으로 기대된다.

시장 반응: 부동산 주식은 여전히 부진

모기지 시장의 급반등에도 불구하고 부동산 주식들은 아직 개선된 금리 환경을 반영하지 못하고 있다.

부동산 섹터 ETF인 XLRE는 수요일까지 4거래일 연속 하락했으며, 연초 이후 상승률은 3%에 그쳐 시장 수익률을 크게 하회했다. 비교하면 VOO는 같은 기간 약 12% 상승했다.

주거용 부동산 섹터의 실적은 더욱 저조했다. HAUS는 연초 이후 8% 하락했으며, REZ는 보합세를 보였다.

투자자들은 임대료 안정화, 입주율 증가, 연준의 향후 정책 방향에 대한 명확한 신호를 기다리며 부동산 주식에 대해 신중한 태도를 유지하고 있다. 그러나 저금리 기조가 지속되고 리파이낸싱 붐이 주택 수요를 끌어올린다면, 부동산 주식들도 오랜 부진에서 벗어나 반등할 가능성이 있다.