저렴주택 시장에 기관투자금 유입 가속화...세제혜택·리스크 낮아 매력

저렴주택(어포더블 하우징) 시장이 조용한 변화를 겪고 있다. 그동안 저렴주택은 도덕적 의무로만 여겨졌으나, 연방정부 정책과 사모펀드 확대로 투자자들은 이를 확장 가능한 전략적 사업 기회로 인식하기 시작했다. 민관 협력이 강화되면서 이전에는 접근하기 어려웠던 자본 기회가 열리고 있으며, 투자자들의 관심은 실제 행동으로 이어지고 있다.

2025년 주택법(ROAD to Housing Act)이 촉매제 역할을 하고 있다. 이 법안은 저소득층 주택 세액공제(LIHTC) 할당을 확대하고 자금조달 장벽을 낮춤으로써 투자자와 개발업체에 더 큰 기회를 제공한다.

대규모 민관협력 확대

민관협력(PPP)은 주로 대형 인프라 프로젝트와 연관됐으나, 최근 다가구 주택 분야로 확대되고 있다. 12억 달러 규모의 캘리포니아 대학 머시드 캠퍼스 인프라 프로젝트와 3억3700만 달러 규모의 세인트루이스 게이트웨이 아치 파크 리노베이션이 PPP 성공사례로 주목받았다. 조지아주 등에서 진행된 저렴 다가구 주택 개발은 언론의 주목을 덜 받았지만, 전국 단위 사모펀드, 신디케이터, 기관투자자들의 관심을 끌었다.

콘레즈닉에 따르면 LIHTC 프로그램은 2024년 289억 달러의 투자자 지분을 유치했다. 이는 전년 대비 7.6% 증가한 수치로, CRA 규제 준수를 위한 은행 참여와 비은행 기관투자자들의 강한 수요가 주요 동인이었다.

기관투자자들의 신뢰도 상승

주요 사모펀드와 펀드매니저들의 움직임이 시장 신뢰도 상승을 보여준다. 골드만삭스는 2001년 7500만 달러 규모의 어반 인베스트먼트 그룹을 출범했고, 이후 글로벌 스페셜 시추에이션 그룹으로 통합해 2019년 80억 달러를 투자하기로 약속했다. 이 그룹은 사모펀드와 LIHTC 투자자를 결합해 전국적으로 프로젝트에 자금을 지원하며, 특히 흑인 주도 개발업체와의 파트너십에 중점을 두고 있다.

초기 투자에는 조지아주 로마의 80개 저렴주택이 포함됐으며, 최근에는 브루클린의 11층 주거용 건물인 1709 서프 애비뉴 건설에 참여했다.

헌트 캐피털은 4월 개장한 캐디 로프츠 개발을 위해 은행, 지방정부, 주정부 기관, 오스틴시 주택청 자회사와 협력했다. 이 회사는 연방 9% LIHTC 지분으로 1380만 달러를, 새로운 텍사스 LIHTC 펀드를 통해 100만 달러를 제공했다. 총 9개 기관이 다양한 형태의 자금을 지원했다.

4개월 후, 헌트 캐피털은 미주리주 캔자스시티의 혼합소득 아파트 프로젝트 개장식에서 연방 LIHTC 크레딧을 통한 1250만 달러 투자를 발표했다. 이 회사는 미주리 LIHTC 신디케이트, UMB 은행, 1919년 설립된 사회복지센터인 과달루페 센터와 협력했다.

우리 회사는 7개 주에 걸쳐 40개 부동산에 1만 개의 유닛을 보유한 아반티 레지덴셜과 협력해 플로리다주 뉴포트리치에서 3000만 달러 규모의 다가구 커뮤니티를 개발하고 있다. 덴버에 본사를 둔 이 다가구 투자운영사는 계열사인 아반티 레지덴셜 하우징을 통해 LIHTC 자금을 제공하고 있다.

정책이 시장 확실성을 높이는 방식

LIHTC 프로그램은 여전히 저렴주택 금융의 근간이다. 주택법은 두 가지 핵심적인 방식으로 이를 강화한다.

체리 베카트의 분석에 따르면, 이 법안은 2026년부터 9% LIHTC 할당에 대한 주택 크레딧 한도를 영구적으로 12% 인상한다. 각 주가 적격 프로젝트에 더 많은 크레딧을 할당할 수 있게 되면서, 전국적으로 저렴주택 프로젝트가 증가할 것으로 예상된다.

또한 12월 31일 이후 서비스를 시작하는 개발 사업의 4% LIHTC 자격을 얻기 위한 비과세 채권 자금조달 요건을 50%에서 25%로 낮췄다. 이는 저소득층 유닛 비용의 30%를 보조한다. 체리 베카트는 이러한 자금조달 장벽 완화로 PPP가 더욱 활성화될 것으로 전망한다.

투자자들이 주목하는 이유

• 세액공제: LIHTC 할당을 매입하는 기관투자자들은 10년에 걸쳐 매년 연방세 부채를 달러당 달러로 감면받는다.
• 포트폴리오 다각화: 저렴주택은 역사적으로 낮은 압류율과 크레딧 회수율을 보이며 지리적, 인구통계학적 다양성을 제공한다.
• 규제 준수: 지분펀드 투자를 통해 지역재투자법(CRA) 목표를 달성하고 규정 준수를 간소화할 수 있다.
• 낮은 리스크: LIHTC 투자는 일반적으로 리스크가 낮다. 운영 현금흐름이 적고 명목상의 매각 수익으로 자본이득 리스크가 크게 감소해 직접 부동산 투자보다는 채권형 상품에 가깝다.

향후 전망

새로운 법안과 시장 개방으로 거래와 신디케이션 기회가 늘어나면서 기관투자자들은 더 많은 프로젝트에 더 큰 규모로 참여할 수 있게 됐다. 현재 참여자들은 2026년 계획을 재검토해야 하며, 신규 진입자들은 펀드, 개발업체로부터 더 많은 정보를 얻고 지리적, 인구통계학적 시장 선택을 고려해야 한다.