과열된 시장 속 탐색... 오늘날 사모 부동산이 더 나은 분산투자 기회를 제공할 수 있는 이유

공개 시장이 이처럼 들뜬 분위기를 보인 것도, 또 이처럼 취약해 보인 것도 오랜만이다. 대형주들은 AI 랠리에 힘입어 2024년과 2025년 내내 급등했다. 소시에테 제네랄의 전략가 앨버트 에드워즈는 올해 초 '미국 주식시장이 심각한 위험에 처해 있다'고 경고하며, 기술주 밸류에이션이 닷컴 버블 시대의 극단적 수준마저 넘어섰다고 지적했다. 뱅크오브아메리카의 마이클 하트넷은 더 직설적으로 '이것은 더 큰 버블처럼 보인다'며 밸류에이션 배수가 2000년 정점을 초과했다고 언급했다.

한편 암호화폐는 극적인 반등을 보인 뒤 또 다른 급락을 겪었다. 비트코인은 10만 달러를 돌파했다가 곧바로 30% 이상 급락했다. 혼란 속에서 글로벌 금융위기 당시 공매도로 유명해진 인물은 비트코인을 튤립에 비유했다. 이러한 변동성은 많은 개인 투자자들로 하여금 자신이 실제로 얼마나 많은 리스크를 떠안고 있는지, 그리고 얼마나 진정으로 분산투자되어 있는지 의문을 품게 만들었다. 해가 지면 튤립만 들고 있는 상황은 누구도 원치 않는다.

이러한 우려는 충분히 근거가 있다. 심리, 유동성, 모멘텀이 밸류에이션을 주도하는 환경에서 공개 시장에 지나치게 의존하는 포트폴리오는 예상치 못하게 취약해질 수 있다. 모든 것이 괜찮다가, 갑자기 그렇지 않게 된다. 선택권이 있는 공인 투자자들에게 이제 문제는 대체자산으로 분산투자를 할 것인가가 아니라, 어떻게 할 것인가다.

한 가지 답은 사모 부동산 시장에 있다. 이를 거칠게 표현하자면 "대체자산의 입문 자산"이라 할 수 있다. 사모 부동산은 역사적으로 공개 주식과의 낮은 상관관계, 안정적인 수익, 그리고 공개 리츠나 투기 자산보다 더 펀더멘털에 기반한 가치를 보여왔다.

공개 리츠는 많은 이들이 생각하는 분산투자 수단이 아니다

문헌의 상당 부분에서 부동산 분산투자는 리츠와 동의어다. 문제는 공개 거래되는 리츠가 사모 부동산과 동일한 보호 효과를 제공할 수 있는가다. 역사적 데이터는 그렇지 않다고 시사한다.

공개 거래되는 주식형 리츠는 역사적으로 미국 주식과 중간에서 높은 수준의 상관관계를 보여왔다. 나렛에 따르면, 주식형 리츠와 S&P 500 간의 장기 상관관계는 측정 기간에 따라 0.6에서 0.8 사이로, 리츠가 종종 광범위한 주식시장과 밀접하게 움직인다는 것을 의미한다.

이는 2022년에 명확히 드러났다. FTSE 나렛 올 에쿼티 리츠 지수는 25.1% 하락한 반면, S&P 500은 18.1% 하락했다. 이 패턴은 2023년 상승장에서도 반복됐다. 동일한 리츠 지수는 11.3% 수익률을 기록하며 S&P 500의 26.3% 상승에 뒤처졌다. US뱅크 같은 주요 기관들은 2024년 금리 상승이 리츠 밸류에이션에 계속 압박을 가해 광범위한 시장 대비 저조한 성과에 기여했다고 지적했다.

반면 KKR 연구는 2012~2023년 기간 동안 부동산 사모펀드와 공개 주식 간 상관관계가 33%였다고 보고했다.

요컨대 공개 리츠는 소유한 기초 부동산이 아니라 주식처럼 행동한다.

일일 시장 변동과 무관한 진정한 분산투자 수단을 찾는 투자자들에게 사모 부동산은 매우 다른 역할을 한다. 지난 10년 대부분 동안 개인 공인 투자자들은 사모 부동산 익스포저를 위해 주로 부동산 크라우드펀딩 플랫폼에 의존해왔다. 최근 백서에서 언급했듯이, 중개 플랫폼은 종종 낮은 품질의 스폰서, 다층 수수료, 인센티브 불일치, 그리고 개인 자기주도 투자자들에게 그다지 좋지 않은 거래로 귀결됐다. 라이트스톤 다이렉트는 투자자들에게 사모 부동산 시장으로 분산투자할 수 있는 새로운 옵션을 제시한다. 단일 자산 다가구 및 산업용 거래로, 라이트스톤이 각 거래의 지분 20% 이상을 투자한다.

사모 부동산... 낮은 변동성, 더 나은 위험조정 수익률

사모 부동산 자산은 시장 심리가 아닌 운영 성과를 기반으로 주기적으로 평가되며, 이는 실질적으로 낮은 변동성과 많은 장기 연구에서 주식과의 거의 제로에 가까운 상관관계에 기여한다. 포트폴리오에 있어 이러한 낮은 상관관계는 특히 공개 시장이 거품의 선행 지표를 보이는 순간에 중요하다. 낮은 자산 간 상관관계는 잠재적으로 변동성을 완화하고 포트폴리오 수준의 위험조정 수익률을 개선할 수 있다.

장기 데이터는 또한 사모 부동산이 공개 리츠보다 훨씬 낮은 변동성으로 경쟁력 있는 연간 성과(약 8~9%)를 제공했음을 보여준다. 수익은 안정적이고, 가치 상승은 펀더멘털에 의해 주도되며, 가치는 트레이더 심리에 따라 변동하지 않는다. 라이트스톤은 120억 달러 운용자산 규모의 부동산 소유/운영사로, 2004년 이후 청산한 투자에서 27.6%의 순 IRR을 달성했다. 특히 두 섹터인 다가구와 산업용이 계속 두각을 나타내고 있다.

다가구... 공급 물결에도 불구한 수익 안정성

일부 지역의 공급 과잉에도 불구하고, 미국 다가구 점유율은 약 95%를 유지하며 2025년 말 기준 전년 대비 사실상 변동이 없다. 높은 모기지 금리는 임차인들을 시장에 더 오래 머물게 하고, 가구 형성과 인구통계학적 변화는 장기 수요를 뒷받침한다. 일부 선벨트 대도시권에서는 일시적 공급 급증으로 임대료 상승이 둔화됐지만, 건설이 둔화되면서 펀더멘털이 재안정화될 것으로 예상된다.

산업용... 구조적 수요와 타이트한 공급

산업용 부동산, 특히 20만 평방피트 미만의 "라스트마일" 시설은 제한된 공급과 지속적인 임차인 수요 덕분에 대형 창고를 능가하는 성과를 보였다. 소규모 시장은 2022년 이후 더 강한 임대료 및 점유율 성장을 기록했으며 향후 5년간 대형 물류 시장을 능가할 것으로 전망된다.

전자상거래, 공급망 리쇼어링, 당일 배송이 계속 확대되면서 산업용은 가장 회복력 있는 상업용 부동산 유형 중 하나로 남아 있다. 사모 부동산에 노출된 많은 개인 투자자들이 다가구 포지션만 보유하고 있을 수 있는 시점에서, 산업용은 추가 분산투자를 위한 강력한 옵션이 될 수 있다.

배분 격차... 개인들은 여전히 극적으로 저노출 상태

연기금, 기부금, 국부펀드 같은 기관 투자자들이 포트폴리오의 20~30%를 사모 부동산을 포함한 사모시장 대체자산에 정기적으로 배분하는 반면, 개인 투자자들은 훨씬 적게 배분한다.

KKR, 블랙록, 프리킨을 포함한 주요 기관들은 개인 투자자들이 기관 투자자들에 비해 사모시장에 의미 있게 저배분되어 있다고 지적했다.

예를 들어, 체제 변화 보고서에서 KKR (KKR)은 사모 부동산 같은 사모 실물자산이 수익, 분산투자, 낮은 상관관계 특성 때문에 기관 포트폴리오에서 중심적 역할을 하지만, 사적 자산 포트폴리오는 역사적 접근 장벽과 상품 제약으로 인해 이러한 전략에 대한 훨씬 작은 익스포저를 갖는 경향이 있다고 강조한다.

블랙록 (BLK)도 사모시장 전망에서 개인 및 자산가 투자자들이 기술 및 규제 변화로 접근성이 높아졌음에도 불구하고 지금까지 기관 배분자들보다 사모시장 참여가 훨씬 낮았다고 유사하게 관찰한다.

그리고 프리킨은 2025년 대체자산 보고서에서 개인 투자자 인구통계가 주요 미래 운용자산 성장 동력이 된 것은 정확히 그들의 배분이 역사적으로 기관 수준보다 훨씬 낮았기 때문이라고 지적한다.

크라우드펀딩 시대를 넘어서

사모 부동산에 대한 접근은 새로운 것이 아니지만, 지난 10년의 "부동산 크라우드펀딩 1.0" 물결은 명확한 한계를 드러냈다. 미국 역사상 가장 긴 강세장이 펼쳐지는 동안, 거품의 대상이 된 것은 부동산 시장이었다. 60/40 포트폴리오의 대안을 정당하게 찾던 개인 투자자들은 점점 더 십자포화에 휘말렸다.

저금리 환경에서 호황을 누렸던 플랫폼들은 더 타이트한 자본시장 환경을 견디는 데 어려움을 겪었다.

• 약한 스폰서 감독은 6천만 달러 이상의 투자자 자금이 잘못 배치된 나이팅게일/크라우드스트리트 스캔들을 포함한 주목할 만한 실패로 이어졌다.


• 경험이 부족한 스폰서들의 지나치게 낙관적인 인수실사는 일부 경우 예상 IRR보다 훨씬 낮은 실현 수익률로 이어졌다.


• 다층 수수료와 중개자들이 투자자 경제성을 잠식했다.


• 펀딩 후 책임성은 종종 미미했다.

금리가 정상화되면서 투자자들은 많은 크라우드펀딩 마켓플레이스가 실제 시장 사이클을 거치며 운영되도록 구축되지 않았다는 것을 발견했다.

업계는 이제 더 성숙한 단계로 진입하고 있다. 플랫폼 중개자가 아닌 기관 운용사와의 직접적이고 정렬된 관계로 정의되는 단계다.

라이트스톤 다이렉트... 사모 부동산으로 가는 더 성숙하고 정렬된 경로

이것이 라이트스톤 다이렉트가 등장하는 맥락이다. 새로운 접근점이 아니라 지난 10년의 크라우드펀딩 모델에 대한 더 잘 정렬되고 기관적으로 근거 있는 대안으로서다.

라이트스톤 다이렉트는 라이트스톤의 기관 파이프라인에서 소싱한 단일 자산 다가구 및 산업용 투자에 대한 접근을 개방한다. 공인 투자자들은 마켓플레이스를 통하지 않고 수직 통합된 소유자/운영자와 직접 투자한다.

주요 차별점은 다음과 같다.

• 20% 이상의 GP 공동투자 ? 업계 표준인 2~5%를 훨씬 초과하며 운용사와 투자자 간 깊은 정렬을 보장한다.


• 투자자 직접 모델 ? 중개자를 제거하고 수수료 적층을 줄이며 투명성을 개선한다.


• 거래별 선택 ? 불투명한 블라인드 풀이나 공개시장 심리에 연동된 준유동성 리테일 리츠 구조와 대조적으로 투자자에게 통제권과 명확성을 제공한다.


• 기관적으로 회복력 있는 자산 클래스 ? 강력하고 지속 가능한 수요 펀더멘털을 가진 두 섹터인 다가구와 산업용에 집중한다.


• 월별 분배로 더 강건한 현금흐름을 제공하며, 투자자들이 거래 마감일 전에 자금을 투입할 수 있도록 조기 펀딩 인센티브를 제공한다. 2025년 12월 5일 기준 이 금리는 5.75%로 일반적인 머니마켓 수익률을 훨씬 초과한다.

결정적으로, 직접 사모 부동산 투자는 투자자들이 포트폴리오의 일부를 공개시장 변동성으로부터 완전히 분리할 수 있게 한다. 안정화된 아파트 커뮤니티나 물류 시설의 지분은 일일 헤드라인이나 AI 주도 시장 심리에 따라 흔들리지 않는다.

진정한 분산투자를 추구하는 공인 투자자들에게 이 모델은 크라우드펀딩이 제공할 수 없었던 것을 제공한다. 경험 많은 기관 사모 부동산 운영사로부터의 정렬, 엄격함, 그리고 사이클 검증된 실행력이다.

결론

주식과 암호화폐 전반의 거품 징후는 점점 더 무시하기 어려워지고 있다. 시장이 펀더멘털에서 분리될 때, 신중한 투자자들은 안정 장치를 찾는다. 실제 수익, 실제 효용, 장기 수요에서 가치가 파생되는 자산을 말이다. 금리 급등 이후 몇 년 동안 개인 투자자들은 자산 간 배분을 줄이는 수단으로서 부동산에 당연히 덜 주목했다. 부동산을 재검토할 순간이 왔지만, 개선된 유통 채널을 통해서다.

정렬되고 기관 수준의 파트너십을 통해 접근할 때 사모시장 부동산은 정확히 그것을 제공한다.

자기주도 공인 투자자들에게 라이트스톤 다이렉트 같은 플랫폼은 기관들이 수십 년간 포트폴리오를 안정화하고 장기 수익률을 향상시키기 위해 의존해온 자산 클래스로 가는 더 성숙하고, 더 투명하며, 더 회복력 있는 경로를 제공한다.