웨어하우스 드 파우, 자체 자금 기반 실적 성장 목표

웨어하우스 드 파우 SCA (BE:WDP)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

웨어하우스 드 파우는 자신감 있고 대체로 긍정적인 실적 발표를 통해 탄탄한 운영 실적, 규율 있는 자본 배분, 2030년까지의 명확한 성장 로드맵을 강조했다. 경영진은 2025 회계연도 실적이 견조했으며 수익 증가, 매우 높은 임대율, 활발한 임대 활동을 기록했다고 밝혔다. 이는 모두 A3 신용등급과 명확하게 정의된 자체 자금 조달 투자 파이프라인의 뒷받침을 받고 있다. 레버리지, 부채 재조정 비용, 동종 업체 대비 높은 내재 자기자본비용에 대한 투자자들의 우려를 인정하면서도, 웨어하우스 드 파우는 두 자릿수 총수익률 목표를 재확인하고 에너지 전략을 구조적 수익 동력으로 강조하며 시장 환경이 정상화되고 있음에도 전반적인 전망이 건설적이라고 평가했다.

기저 주당순이익 7% 성장으로 강력한 수익 모멘텀 시현

웨어하우스 드 파우는 2025 회계연도 주당순이익 1.53유로를 기록했으며, 이는 전년 대비 기저 성장률 7%를 반영한 것으로 금리 상승 환경에서도 물류 포트폴리오의 회복력을 입증했다. 경영진은 이러한 실적을 일관된 임대 수익 증가, 규율 있는 비용 통제, 개발 및 투자 프로그램의 성공적인 실행이 결합된 결과라고 설명했다. 금융 비용 상승에도 불구하고 중간 한 자릿수 수익 성장을 달성한 것은 회사의 비즈니스 모델이 경기 사이클 전반에 걸쳐 꾸준한 복리 수익을 제공할 수 있다는 증거로 제시됐다.

거의 완전한 임대율과 견고한 임대 활동이 현금흐름 뒷받침

운영 측면에서 웨어하우스 드 파우의 포트폴리오는 매우 타이트한 상태를 유지하고 있으며, 임대율은 97.7%이고 2025년에 55만 제곱미터 이상의 신규 임대 계약을 체결했다. 정상화된 갱신율은 약 90% 수준으로, 연간 약 10%의 임차인 이탈이 발생하지만 여전히 강력한 임차인 유지력을 보여준다. 경영진은 2026년에도 임대율이 97% 이상을 유지할 것으로 전망하며 현금흐름 가시성이 높게 유지될 것임을 시사했다. 이러한 높은 임대율과 임대 모멘텀은 웨어하우스 드 파우의 수익 궤적에 대한 자신감의 핵심이며 내부 자금으로 성장을 지원할 수 있는 능력을 뒷받침한다.

A3 신용등급으로 뒷받침되는 견고한 재무구조

회사의 포트폴리오 가치는 약 90억 유로이며, 자산가치 대비 대출 비율은 약 40%, 순부채 대비 EBITDA 비율은 약 7.5~8배 수준이다. 특히 웨어하우스 드 파우는 무디스 A3 등급을 받아 유럽 부동산 동종 업체 중 최상위권에 위치하며, 이를 통해 경쟁력 있는 조건으로 자금 조달에 접근할 수 있다고 강조했다. 경영진은 재무구조가 투자 파이프라인과 성장 목표를 뒷받침할 만큼 충분히 강력하다고 평가했지만, 일부 주식 투자자들에게는 레버리지가 편안한 수준의 상단에 있다는 점을 인정했다.

적극적인 투자 프로그램과 7억 유로 파이프라인

성장 측면에서 웨어하우스 드 파우는 순초기수익률 6.8%로 6억 유로의 신규 투자를 확보했으며, 이는 자본비용 대비 매력적인 수준으로 보인다. 투자 파이프라인은 약 7억 유로로 확대됐으며 유사한 수익률이 예상돼 프로젝트가 완료되고 임대됨에 따라 향후 수익 성장에 대한 확실한 가시성을 제공한다. 경영진은 규율 있는 자본 배분과 수익률 기준을 강조하며 가치 증대 거래를 확보하고 강력한 미시 입지의 우량 자산에 집중하는 것을 목표로 한다고 밝혔다.

2030년까지 명확한 주당순이익 목표

경영진은 상세한 수익 로드맵을 제시하며 2026년 EPRA 주당순이익을 1.60유로로 전망했다. 이는 2025년 1.53유로 대비 약 5% 성장한 수치다. 또한 2027년 1.70유로 목표를 재확인했다. 장기적으로 BLEND&EXTEND2030 계획은 2030년까지 최소 2유로의 EPRA 주당순이익을 목표로 하며, 이는 연평균 약 6%의 성장률을 의미한다. 이러한 목표는 기존 포트폴리오, 확인된 파이프라인, 적정 수준의 동일 조건 임대료 성장 가정에 의해 뒷받침되며, 일회성 반등이 아닌 지속적인 수익 복리 성장을 시사한다.

전략적 선택으로서의 자체 자금 조달 자본 지출

핵심 전략 메시지는 웨어하우스 드 파우가 자체 자금 조달 성장 모델을 선호한다는 것이었다. 이 계획은 연간 5억 유로의 자본 지출을 가정하며, 대규모 유상증자 없이 전액 내부 자금으로 조달된다. 이는 연간 약 2억 5천만~3억 유로의 반복적인 자기자본 강화로 뒷받침되며, 약 1억 유로의 이익잉여금, 약 1억 2천 5백만 유로의 주식 배당, 5천만 유로 규모의 현물 출자로 구성된다. 경영진은 이러한 접근 방식이 회사의 높은 자기자본비용을 고려할 때 주주 가치를 보존하면서도 의미 있는 포트폴리오 확장을 가능하게 한다고 주장했다.

새로운 성장 엔진으로 자리매김한 에너지 플랫폼

웨어하우스 드 파우는 에너지 투자를 미래 수익의 전략적 기둥으로 점점 더 강조하고 있다. 연간 자본 지출의 약 10% 미만인 약 4천만 유로가 에너지 프로젝트에 배정되며, 2027년까지 350MWp의 태양광 발전 용량 설치를 목표로 한다. 에너지 수익은 2030년까지 약 5천만 유로로 약 두 배 증가할 것으로 예상되며, 매력적인 내부수익률인 태양광의 경우 약 8~15%, 배터리의 경우 15%에 가까운 수익률로 뒷받침된다. 경영진은 에너지 플랫폼이 기존 자산의 수익률을 높이는 동시에 전통적인 임대료와 함께 차별화된 고마진 수익원을 창출한다고 주장했다.

두 자릿수 총주주수익률 목표

회사는 순자산가치 성장과 배당을 결합해 연간 최소 10%의 총주주수익률을 제공하겠다는 목표를 재확인했다. 이 목표는 연간 최소 1%를 약간 상회하는 포트폴리오 재평가와 약 7~8%의 반복적인 자기자본 현금수익률 가정에 기반한다. 경영진은 이러한 가정이 특히 가치 상승 측면에서 의도적으로 보수적이며, 투자 파이프라인과 에너지 플랫폼의 실행이 상승 여력을 제공할 수 있다고 강조했다. 다만 높은 금리가 여전히 중요한 변수로 남아 있음을 인정했다.

레버리지와 부채 재조정 비용... 관리되고 있지만 주목 대상

레버리지와 자금 조달 비용은 투자자들의 주요 질문 사항이었다. 순부채 대비 EBITDA 비율이 약 7.5~8배, 자산가치 대비 대출 비율이 약 40%인 상황에서 일부 투자자들은 레버리지가 높아졌다는 우려를 표명했다. 경영진은 A3 등급을 재무구조 건전성의 검증으로 제시했지만, 향후 부채 비용이 상승할 가능성이 있다고 인정했다. 유리보가 현재 약 2%에서 2030년까지 3% 미만으로 이동하고 스왑 금리가 2.5%에서 3%로 증가할 것으로 가정하고 있다. 이는 이자 비용에 지속적인 압력을 의미하며, 규율 있는 자본 배분과 가치 증대 투자 수익이 더욱 중요해진다.

높은 자기자본비용과 주식 발행 신중론

또 다른 주제는 웨어하우스 드 파우의 동종 업체 대비 상대적으로 높은 내재 자기자본비용이었다. 수익률이 약 7%이고 주가수익비율이 약 14배인 반면, 업계 동종 업체들은 17배에 가깝게 거래되고 카테나 같은 기업은 수익률이 약 5.5%에 가까운 것으로 나타났다. 경영진은 현재 시점에서 대규모 신주 발행은 기존 주주들에게 매력적이지 않을 것이라고 주장했다. 따라서 웨어하우스 드 파우는 외부 자본 조달에 신중하며 명확하게 가치를 증대시키는 기회에만 고려할 것이라고 밝혔다. 이는 자체 자금 조달에 대한 집중을 강화하지만, 주식 시장을 활용한 동종 업체들에 비해 유연성이 제한된다는 점을 인정했다.

시장 정상화와 통제된 공실률

경영진은 물류 수요가 팬데믹 호황에서 정상화되고 있으며, 시장 공실률이 국가 수준에서 약 4.5~5%로 안정화되고 있다고 언급했다. 다만 미시 입지는 더 타이트할 수 있다. 웨어하우스 드 파우의 2026년 가정에는 동일 조건 기준으로 마찰적 공실률이 50bp 감소하는 것이 포함돼 있어 자산 품질과 입지에 대한 지속적인 자신감을 나타낸다. 동일 조건 임대료 성장률은 2026년에 약 2%로 예상되며, 이는 2% 미만의 물가 연동, 약 50bp의 임대료 회귀, 공실 마찰로 인한 마이너스 50bp 효과로 구성된다.

개발 파이프라인의 인허가 지연과 실행 리스크

개발 파이프라인에서 운영 및 인허가 지연이 주요 실행 리스크로 부각됐다. 경영진은 프랑스의 덩케르크와 르아브르를 포함한 사례를 언급하며 인허가 일정이 수년에 걸쳐 늘어날 수 있다고 밝혔다. 한 사례에서는 조류 서식지와 관련된 환경 조사로 인해 인허가 절차가 크게 연장됐다. 이러한 유형의 지연은 프로젝트 착수 시점과 수익 인식을 늦출 수 있어 웨어하우스 드 파우 파이프라인의 품질이 아닌 시기에 불확실성을 더한다.

임대율과 임대 갱신 익스포저

높은 임대율에도 불구하고 웨어하우스 드 파우는 임대차 계약 만료에 따른 갱신 리스크를 인정했다. 갱신율이 약 90%로 정상화되면서 회사는 매년 약 10%의 임차인 이탈을 예상한다. 2026년에 해지 옵션이 있는 임차인 중 약 3분의 2는 실적 발표 시점에 이미 임대차 계약을 연장했지만, 약 3분의 1은 미해결 상태로 남아 일부 가시성 공백이 있다. 경영진은 이를 우량 물류 공간에 대한 강력한 임차인 수요라는 더 넓은 맥락에서 관리 가능한 수준으로 제시했지만, 투자자들은 갱신 진행 상황을 면밀히 지켜볼 것이다.

투자자 감시 하의 자본 배분 유연성

투자자들은 경영진의 내부 자금 조달 선호와 유상증자에 대한 신중한 입장에 대해 압박했다. 특히 일부 동종 업체들이 성장 가속화나 부채 감축을 위해 신규 자본을 조달한 상황에서였다. 웨어하우스 드 파우 경영진은 명확하게 가치를 증대시키지 않는 한 유상증자를 약속하지 않을 것이라고 재확인하며, 현재 밸류에이션에서 자본을 조달하면 수익률이 희석될 수 있다고 주장했다. 이러한 규율 있는 접근 방식은 주주 친화적이라고 평가됐지만, 재무구조 최적화와 성장이 높은 금융 비용 및 기존 레버리지와 신중하게 균형을 맞춰야 한다는 것을 의미한다.

에너지 자산의 회계 처리가 논쟁 촉발

에너지 자산, 주로 태양광 및 배터리 설비가 웨어하우스 드 파우의 회계에서 어떻게 처리되는지에 대한 논의도 있었다. 질문은 감가상각 가정, 내용연수, 이러한 자산이 레버리지 및 부채 대비 EBITDA 지표에 미치는 영향에 초점이 맞춰졌다. 경영진은 에너지 자산이 대차대조표에 나타나고 그 기여도가 EPRA 수익에 포함된다고 명확히 했지만, 이러한 장기 인프라 유사 자산을 재무 비율에 반영하는 가장 적절한 방법에 대해 투자자들 사이에서 지속적인 논쟁이 있음을 인정했다. 이러한 회계 논의는 레버리지와 에너지 플랫폼의 수익 성장 품질에 대한 인식을 형성하기 때문에 중요하다.

가이던스는 꾸준한 성장과 자체 자금 조달 확장 재확인

향후 전망과 관련해 웨어하우스 드 파우는 2026년 EPRA 주당순이익 1.60유로 가이던스를 재확인했다. 이는 2025년 대비 약 5% 성장한 수치다. 또한 2027년 1.70유로 목표와 2030년까지 최소 2유로를 재확인하며 연평균 약 6%의 성장을 의미한다. 이러한 전망은 약 90억 유로에서 100억 유로 이상으로 성장할 것으로 예상되는 포트폴리오, 97% 이상의 임대율 가이던스, 90%에 가까운 갱신율, 2025년에 이미 달성한 50만 제곱미터 이상의 신규 임대 계약으로 뒷받침된다. 이 계획은 6.8% 수익률로 확보된 6억 유로의 투자, 유사한 조건의 7억 유로 파이프라인, 전액 내부 자금으로 조달되는 연간 5억 유로의 자본 지출, 연간 2억 5천만~3억 유로의 반복적인 자기자본 강화를 가정한다. 경영진은 또한 2026년 약 2%의 동일 조건 임대료 성장, 연간 약 1%의 최소 포트폴리오 재평가, 약 40%의 안정적인 자산가치 대비 대출 비율과 7.5~8배의 순부채 대비 EBITDA 비율, 2030년까지 약 5천만 유로로 확대될 에너지 수익을 예상하며, 이 모든 것이 목표 두 자릿수 총수익률을 뒷받침한다고 밝혔다.

요약하면, 웨어하우스 드 파우의 실적 발표는 강력한 펀더멘털, 가시적인 성장 파이프라인, 2030년까지 주로 내부 자원으로 자금을 조달하며 수익을 복리로 증대시키겠다는 명확하게 표현된 전략을 가진 물류 임대 기업의 모습을 그렸다. 회사의 높은 임대율, 규율 있는 투자, 성장하는 에너지 플랫폼은 높은 자금 조달 비용, 높은 레버리지, 보다 정상화된 수요 환경을 헤쳐 나가면서도 두 자릿수 총수익률을 제공할 수 있다는 경영진의 자신감을 뒷받침한다. 투자자들에게 이 스토리는 웨어하우스 드 파우가 파이프라인을 실행하고, 재융자를 관리하며, A3 재무구조 건전성을 유지하는 동시에 유상증자에 대한 신중한 입장과 에너지 투자가 지속 가능하고 주주 친화적인 성장으로 전환된다는 것을 입증할 수 있는 능력에 달려 있다.