항룽 그룹, 실적 발표에서 신중한 회복 신호 전달

항룽그룹(HK:0010)이 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

항룽그룹의 최근 실적 발표는 신중하면서도 긍정적인 그림을 그렸다. 경영진은 소매 부문의 명확한 회복, 임대 활동 강화, 재무제표 지표 개선을 강조했다. 그러나 중국 본토 오피스 부문의 지속적인 압박, 명품 수요 둔화, 환율 부담도 함께 언급하며 단기적으로는 건설적이지만 신중한 톤을 유지했다.

4분기 강한 모멘텀이 이끈 소매 반등

중국 본토 소매 매출은 연중 가속화되어 3분기 전년 대비 10% 증가, 4분기에는 18%로 가속화되며 소매 임대 수익 약 1% 성장을 뒷받침했다. 본토 소매가 현재 본토 임대 수익의 약 83%를 차지하는 만큼, 이러한 반등은 그룹의 수익 회복력에 핵심적이다.

사상 최고 방문객 수와 고객 참여도 심화

2025년 방문객 수는 거시경제 환경이 다소 부진한 가운데에도 항룽의 쇼핑몰이 더 많은 고객을 유치하며 사상 최고치를 기록했다. 유효 지출 회원은 24%, 신규 회원은 10%, 회원 매출은 7% 증가하여 고객당 평균 지출액이 감소했음에도 회원 침투율이 약 4%포인트 상승했다.

임대 모멘텀이 점유율 개선 견인

임대 활동이 강화되어 신규 임대는 약 15%, 갱신은 5% 증가하며 대부분 자산의 점유율 상승으로 이어졌다. 주력 부동산이 특히 우수한 성과를 보였는데, 그랜드 게이트웨이 소매는 약 91%의 재임대율을 달성했고 플라자 66은 리노베이션으로 일시 폐쇄된 구역을 제외하고 약 96%의 점유율을 기록했다.

재무제표 강화 및 자금 조달 비용 감소

순차입비율은 32.7%로 전년 대비 하락했으며, 이는 규율 있는 자본 관리와 증가한 매각 대금을 반영한다. 금융 비용은 전년 대비 약 8% 감소했고 이자보상배율은 약 3.1배로 개선되었는데, 이는 100억 홍콩달러 규모의 신디케이트론을 포함한 풍부한 유동성과 제한적인 단기 부채 만기에 힘입은 것이다.

자산 매각 및 주거용 부동산 판매로 유연성 확보

매각을 통해 2025년 16억 홍콩달러를 창출했는데, 이는 약 8년 만에 최고 수준이다. 이 중 2억6400만 홍콩달러가 인식되었고 대부분은 2026년에 장부에 기록될 예정이다. 주거용 부동산 판매도 지원을 제공했는데, 애퍼처의 294세대 중 200세대 이상이 판매되었고 우시센터 주거용 부동산은 제곱미터당 4만 위안 이상에 50세대 이상을 판매했다.

V.3 확장 전략, 자산 경량화 성장 목표

새로 출범한 V.3 전략은 4개 핵심 본토 도시에서 자산 효율적인 확장에 초점을 맞추며, 제한적인 자본 지출로 연면적과 가로 접면 추가를 강조한다. 예를 들어, 플라자 66의 파빌리온은 임대 가능 면적을 13% 증가시킬 것이며, 난징시루의 복합 프로젝트는 현지 소매 면적을 약 80%, 우시 소매를 약 40% 증가시킬 것으로 예상된다.

자본 지출 사이클 정점 통과, 하락 추세

경영진은 대규모 투자 단계가 끝났으며 자본 지출이 앞으로 감소할 것으로 예상된다고 밝혔다. 가이던스는 2026년 약 31억 홍콩달러, 2027년 약 26억 홍콩달러의 자본 지출을 제시했는데, 이는 V.3 프로젝트를 포함한 것이며, 그룹이 자산 경량화 성장 모델로 전환함에 따라 그 이후 추가 감소가 예상된다.

ESG 성과 및 탈탄소화 진전

회사는 2025년 ESG 목표를 달성했다고 보고했으며, 이는 목표 프로젝트에서의 의미 있는 배출 감축에 힘입은 것이다. 저탄소 이니셔티브는 특정 사례에서 약 42%의 탄소 배출 감축을 달성했고, 8개 본토 부동산이 현재 재생 에너지로 운영되어 지속가능성 자격과 운영 효율성을 모두 개선했다.

주력 개발 프로젝트의 주요 이정표

그랜드 게이트웨이의 업그레이드된 소매 공간은 순조롭게 진행 중이며, 경영진은 2분기까지 약 80%의 매장이 개점하고 3분기까지 90%가 개점할 것을 목표로 하고 있다. 이는 강력한 사전 약정과 인테리어 진행에 힘입은 것이다. 항저우의 웨스트레이크 66은 약 91%의 임대 약정률을 달성했으며, 향후 호텔 구성 요소와 함께 단계적 개장 및 프로젝트 예열이 진행 중이다.

본토 오피스 부문, 뚜렷한 부담으로 작용

본토 오피스 성과는 현저히 약세를 보였는데, 공급 증가와 임차인 협상력 강화로 연간 임대 수익이 약 8% 감소했다. 하락폭은 상반기 5%에서 하반기 12%로 심화되었으며, 경영진은 특히 상하이에서 임차인 규모 축소 및 구조조정으로 인해 이러한 역풍이 향후 18~24개월간 지속될 수 있다고 경고했다.

환율 압박 및 소폭 매출 감소

그룹 임대 수익은 약 1% 감소했으며, 경영진은 홍콩달러로 환산 시 위안화 절하가 하락의 주요 원인이라고 지적했다. 현지 통화 기준으로 본토 임대 수익은 대체로 보합세를 보였고, 홍콩 임대 수익은 약 2% 감소했는데, 이는 사이클 초기에 비해 완만한 하락이다.

부진한 자산, 장기 재포지셔닝 직면

모든 자산이 회복의 혜택을 균등하게 받고 있는 것은 아니며, 일부 쇼핑몰과 주거용 프로젝트는 기대에 미치지 못하고 있다. 하트랜드, 쿤밍의 그랜드 하얏트 레지던스, 우한 및 선양의 부동산은 적극적인 재포지셔닝과 임차인 재편성을 진행 중이며, 경영진은 이러한 일부 지역이 장기간의 회복 기간을 필요로 할 것으로 예상된다고 경고했다.

명품 부문 부진, 회복 기대 완화

명품 매출은 2025년 내내 압박을 받았으며, 전체 소매 방문객이 개선되었음에도 여러 브랜드가 낮은 두 자릿수 감소를 기록했다. 강력한 4분기는 주로 식음료, 주얼리, 체험형 제품 등 비명품 카테고리가 주도했으며, 경영진은 2026년 명품 주도 반등의 시기와 강도에 대해 신중한 입장을 유지했다.

순금융 비용, 수익 지표에 부담

낮은 이자 비용 덕분에 명목 금융 비용은 감소했지만, 프로젝트에 자본화되는 이자가 줄어들면서 순금융 비용은 실제로 약 3% 증가했다. 이러한 회계 변화는 더 많은 이자가 손익계산서에 인식되어 현금 이자 지출이 개선되었음에도 보고 수익에 부담으로 작용한다는 것을 의미한다.

배당 정책, 부채 감축 집중으로 제약

재무제표 회복을 위한 현금 보존을 위해 항룽은 주식 배당을 계속 사용하고 배당 수준을 변경하지 않았으며, 즉각적인 주주 환원에 대해 신중한 신호를 보냈다. 경영진은 주식 배당에 영구적으로 의존할 의도는 없지만 의미 있는 배당 증가는 추가 부채 감축과 보다 가시적인 수익 회복에 연계된다고 재확인했다.

가이던스, 2026년 신중한 소매 낙관론 제시

앞으로 경영진은 임대가 2025년 매출의 약 94%를 차지하며 본토 임대 58억7800만 위안에 기반한 핵심 축으로 남을 것이라고 재확인했다. 소매가 점진적 회복을 지속하고 운영 핵심성과지표가 강화될 것으로 예상하면서도, 18~24개월간의 오피스 역풍, 지속적인 환율 리스크, 명품 및 주주 배당에 대한 보수적 입장을 인정하며 부채 감축과 자산 경량화 성장을 우선시했다.

항룽의 실적 발표는 궁극적으로 견고한 소매 및 운영 회복의 증거와 명확한 구조적 및 거시경제적 역풍, 특히 오피스와 명품 부문의 역풍 사이에서 균형을 맞췄다. 투자자들에게 이 이야기는 펀더멘털 개선, 신중한 리스크 감축, 규율 있는 자본 지출의 이야기이지만, 수익 가속화, 배당 성장, 본토 상업 수요의 완전한 반등에는 인내가 필요하다.