필립스 에디슨 실적 발표...꾸준한 성장세 강조

필립스 에디슨 앤 컴퍼니((PECO))가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

필립스 에디슨 앤 컴퍼니는 최근 실적 발표에서 낙관적인 분위기를 보이며 운영자금흐름의 강력한 성장, 견조한 동일센터 실적, 탄탄한 재무구조를 강조했다. 경영진은 경쟁적인 인수 환경과 거시경제적 소매업 우려 등 일부 리스크를 인정했지만, 규율 있는 자본 배분을 통해 현금흐름을 복리로 성장시킬 수 있다는 자신감을 재확인했다.

견고한 FFO 및 핵심 FFO 실적

2025 회계연도는 주당 NAREIT FFO가 7.2% 증가하고 주당 핵심 FFO가 7.0% 상승하는 성과를 거뒀다. 4분기 NAREIT FFO는 8,880만 달러로 희석주당 0.64달러를 기록했다. 분기 핵심 FFO는 9,110만 달러, 주당 0.66달러에 달했으며, 2026년 가이던스는 중간값 기준 NAREIT FFO와 핵심 FFO가 각각 약 5.5%, 5.4% 성장할 것으로 전망하며 중간 한자릿수 성장을 시사했다.

동일센터 NOI 및 임대료 모멘텀

2025년 동일센터 순영업이익은 3.8% 증가하며 건전한 기초 부동산 실적과 가격 결정력을 보여줬다. 2026년에는 동일센터 NOI가 3.0%에서 4.0% 사이로 확대될 것으로 경영진은 전망했다. 이는 4분기 비교 가능한 갱신 임대료 스프레드 20%, 신규 임대 스프레드 34.3%, 체결된 임대차 계약의 평균 연간 임대료 인상률 2.7%에 힘입은 것이다.

탁월한 점유율과 임차인 유지율

포트폴리오 임대 점유율은 2025년 말 97.3%로 견고했으며, 앵커 점유율은 98.7%로 더욱 높았고 인라인 임대 점유율은 95.1%로 사상 최고치를 기록했다. 포트폴리오 유지율 93%는 공실 기간과 임차인 개선 비용을 억제하는 데 기여하며 안정적인 현금흐름을 강화하고 이직으로 인한 손실을 최소화하고 있다.

높은 임대 속도와 가치 창출

회사는 2025년에 약 600만 평방피트에 달하는 1,026건의 임대차 계약을 체결하며 센터에 대한 강력한 임차인 수요를 입증했다. 경영진은 이러한 거래들이 상당한 첫해 임대료 인상과 장기 에스컬레이터 조항을 포함하고 있어 지속적인 부동산 수준의 NOI 성장을 견인할 것이라고 강조했다.

규율 있는 인수와 가시적인 파이프라인

PECO는 2025년에 자사 지분 기준 약 4억 달러의 자산을 인수했으며, 2026년 총 인수 가이던스를 4억 달러에서 5억 달러로 설정했다. 회사는 식료품 앵커 부동산의 경우 약 9%의 비레버리지 IRR을, 에브리데이 리테일의 경우 10% 이상을 목표로 하고 있으며, 2026년 초중반까지 약 1억 5,000만 달러의 자산이 거래 완료될 것으로 예상되는 가시적인 파이프라인을 강조했다.

성장 엔진으로서의 에브리데이 리테일

현재 약 1억 8,000만 달러 가치의 9개 센터로 구성된 에브리데이 리테일 포트폴리오는 신규 임대 스프레드 약 45%, 갱신 스프레드 약 27%로 압도적인 임대 경제성을 창출하고 있다. 경영진은 이 부문을 향후 수년간 7억 달러에서 10억 달러 규모로 확대할 계획이며, 이 고수익 틈새시장에 대한 노출을 심화하면서 10% 이상의 비레버리지 수익률을 기대하고 있다.

개발 및 재개발 실행

회사는 총 계획 투자액 약 7,000만 달러, 예상 수익률 9%에서 12% 사이의 20개 프로젝트를 적극적으로 건설 중이다. 2025년에는 23개 프로젝트가 안정화 단계에 도달하여 40만 평방피트 이상을 추가하고 약 680만 달러의 연간 NOI 증분을 창출하며 내부 파이프라인의 가치 창출 잠재력을 입증했다.

강력한 유동성과 자금조달 유연성

2025년 12월 31일 기준, PECO는 약 9억 2,500만 달러의 유동성을 보고하며 성장 이니셔티브 자금 조달에 충분한 여력을 확보했다. 순부채 대 후행 12개월 조정 EBITDA 비율은 약 5.2배였으며, 경영진은 목표 레버리지 수준 내에서 연간 약 3억 달러의 자산을 인수할 수 있다고 판단하고 있으며, 현재 가이던스 하에서는 주식 발행 없이도 가능하다고 밝혔다.

적극적인 포트폴리오 재편성 전략

회사는 2025년에 약 1억 4,500만 달러의 자산을 매각했으며, 2026년에는 추가로 1억 달러에서 2억 달러의 매각을 계획하고 있다. 중간 5% 캡레이트로 매각한 부동산에서 나온 자본을 더 높은 IRR 기회에 재투자함으로써 PECO는 포트폴리오 품질과 장기 현금흐름 성장을 꾸준히 향상시키는 것을 목표로 하고 있다.

경쟁적인 인수 시장 역학

경영진은 더 많은 물건이 시장에 나오고 있음에도 불구하고 고품질 식료품 앵커 자산에 대한 경쟁이 심화되고 있다고 언급했다. 이러한 배경은 인수심사 규율을 중요하게 만들며, PECO는 9%에서 10% 범위의 비레버리지 IRR을 목표로 한다는 약속을 재확인하며 수익률 기준을 충족하지 못하는 거래에서는 물러날 것임을 시사했다.

높지만 안정적인 대손 수준

2025년 대손은 매출의 약 78bp 수준으로 진행됐으며, 4분기에 약간의 상승이 있어 경영진이 면밀히 관찰하고 있다. 그럼에도 불구하고 회사는 2026년 대손이 2025년과 대체로 비슷한 수준을 유지할 것으로 예상하며, 불확실한 소비자 환경에도 불구하고 임차인 신용 품질에 대한 자신감을 나타냈다.

레버리지 프로필과 신용등급 제약

순부채 대 조정 EBITDA 비율이 약 5.2배이고 부채의 85%가 고정금리인 상황에서 PECO는 재무구조가 건전하다고 보지만, 목표인 약 90% 고정금리에는 미치지 못한다는 점을 인정했다. 경영진은 회사가 현재 등급이 시사하는 것보다 근본적으로 더 강한 신용도를 가지고 있다고 믿지만, 제한된 규모가 차입 비용을 낮출 수 있는 잠재적 등급 상향을 지연시킬 수 있다고 인정했다.

제한적인 앵커 점유율 상승 여력

앵커 점유율은 인상적인 98.7%에 달해 단순히 대형 박스 공간을 채우는 것만으로는 추가 개선 여지가 거의 없다. 경영진은 여기서 1~2%포인트의 추가 개선만 예상하며, 향후 성장은 앵커 임대보다는 임대료 스프레드, 재개발, 에브리데이 리테일에서 더 많이 나와야 할 것임을 시사했다.

거시경제 및 소매업 부문 역풍

경영진은 소비자 건전성과 관세가 소매업체에 미칠 잠재적 영향에 대한 투자자들의 우려를 인정했으며, 이는 일부 임차인에게 압박을 가할 수 있다. 그럼에도 불구하고 PECO는 필수품 중심의 식료품 앵커 센터에 집중함으로써 회복력을 제공한다고 주장하며, 유동인구와 임대료 징수에 영향을 미칠 수 있는 거시경제 리스크를 계속 모니터링하고 있다.

내재가치 이하로 거래되는 주가

경영진은 PECO 주식이 회사의 장기 성장 프로필 대비 할인된 가격에 거래되고 있으며, 내재 캡레이트가 6% 초중반 수준이라고 밝혔다. 이러한 밸류에이션 역학은 다른 자본 사용처 대비 공격적인 자사주 매입의 매력을 떨어뜨려, 회사가 인수, 재개발, 부채 감축을 우선시하도록 만들었다.

가이던스 및 장기 전망

2026년 PECO는 주당 순이익 0.74달러에서 0.77달러, 동일센터 NOI 성장률 3%에서 4%, NAREIT 및 핵심 FFO 주당 중간 한자릿수 성장을 전망하며, 대손은 매출의 약 78bp 수준을 유지할 것으로 예상했다. 계획에는 4억 달러에서 5억 달러의 인수와 1억 달러에서 2억 달러의 매각이 포함되며, 기존 유동성, 잉여현금흐름, 선별적 부채로 자금을 조달할 예정이다. 장기 목표는 동일센터 NOI 성장률 3%에서 4%, 핵심 FFO 주당 중상위 한자릿수 증가를 요구하고 있다.

실적 발표는 임대와 재개발에서 규율 있는 인수에 이르기까지 여러 전선에서 실행하고 있는 식료품 앵커 리츠의 모습을 그렸으며, 동시에 보수적인 재무구조를 유지하고 있다. 자산 경쟁과 거시경제 불확실성이 실질적인 역풍으로 남아 있지만, PECO 경영진은 회사가 현재 주가가 완전히 반영하지 못할 수 있는 꾸준하고 복리적인 성장을 제공할 수 있는 위치에 있다는 명확한 논거를 제시했다.