캠든 프로퍼티 트러스트, 4분기 실적 호조에도 2026년 전망은 부진

캠든 프로퍼티 트러스트(CPT)가 4분기 실적 발표 컨퍼런스콜을 개최했다. 주요 내용을 정리했다.

캠든 프로퍼티 트러스트의 최근 실적 발표 컨퍼런스콜은 신중하면서도 낙관적인 분위기를 보였다. 견고한 4분기 실적과 적극적인 포트폴리오 조정이 긍정적이었지만, 2026년 가이던스 하향과 운영상 역풍이 단기 전망을 흐리고 있다. 경영진은 FFO 달성, 자산 재배치, 자사주 매입 등의 성과를 강조했으나, 동일 자산 NOI 마이너스 전망, 비용 압박, 신규 임대료 약세, 규제 타격 등을 인정했다.

4분기 핵심 FFO 실적 호조로 2025년 마무리

캠든은 2025년 4분기 핵심 FFO를 1억 9,310만 달러, 주당 1.73달러로 발표하며 가이던스 중간값을 0.03달러 상회했다. 연간 핵심 FFO는 당초 가이던스를 주당 0.13달러 초과 달성하며, 어려운 다가구 주택 시장 환경 속에서도 강력한 실행력을 입증했다.

동일 자산 매출 소폭 기대치 상회

2025년 동일 자산 매출은 0.76% 성장하며 가이던스 중간값을 1bp 상회했다. 이러한 소폭 초과 달성은 핵심 포트폴리오의 회복력을 보여주지만, 공급과 가격 압박이 매출 성장을 제한하고 있음을 시사한다.

공격적인 자본 재배치와 자사주 매입

2025년 캠든은 노후 단지 7곳을 3억 7,500만 달러에 매각하고 신규 자산 4곳을 4억 2,300만 달러에 인수했다. 4분기에는 2억 100만 달러 규모 매각과 8,500만 달러 규모 인수가 이뤄졌다. 회사는 캘리포니아 자산 11곳을 15억~20억 달러 규모로 매각 추진 중이며, 약 60%는 1031 교환을 통해 선벨트 지역에 재투자하고 약 6억 5,000만 달러는 자사주 매입에 활용할 계획이다. 이를 위해 6억 달러 규모의 신규 자사주 매입 승인을 확보했다.

공급 주도 호재를 위한 포트폴리오 포지셔닝

경영진은 신규 다가구 주택 공급이 2024년 정점을 찍었으며 향후 수년간 의미 있게 완화될 것으로 전망했다. 재고 대비 예상 준공 비율은 2024년 약 4%에서 2026년 2% 미만, 2027년 약 1.5%로 하락할 것으로 예상되며, 이는 점진적으로 펀더멘털을 강화하고 임대료 상승을 뒷받침할 것으로 보인다.

2026년 시장 임대료 및 매출 전망 온건

캠든은 2026년 포트폴리오 시장 임대료 성장률을 약 2%로 전망하며, 공급 해소에 따라 하반기에 성장이 집중될 것으로 예상했다. 동일 자산 매출 성장률은 중간값 기준 약 75bp로 가이던스를 제시해 2025년과 사실상 동일한 수준을 유지하며, 수요 환경이 부진하지만 안정적임을 반영했다.

주택 구매 저조로 갱신 가격 유지

갱신 실적은 밝은 부분으로 남았다. 4분기 갱신 임대료는 전년 대비 2.8% 상승했고, 2026년 1분기 갱신 제안은 평균 3~3.5%를 기록했다. 주택 구매를 위한 퇴거는 4분기 9.6%, 2025년 전체 9.8%에 불과해 높은 주택 소유 비용이 임대 유지를 계속 뒷받침하고 있음을 시사한다.

수수료 및 자산 관리 수익 4분기 호조, 향후 약화 전망

4분기 실적 호조는 전적으로 캠든의 제3자 건설 사업에서 발생한 예상보다 강한 수수료 및 자산 관리 수익에 기인했다. 여러 프로젝트가 예산 대비 훨씬 낮은 비용으로 완료됐지만, 경영진은 이러한 초과 실적이 2026년에는 반복되지 않을 것으로 예상해 주요 실적 호재가 사라질 것으로 전망했다.

비용 하락으로 개발 경제성 개선

건설 및 개발 비용이 하락 추세를 보이고 있으며, 캠든은 이전 정점 대비 약 5~8% 감소를 확인했다. 이러한 비용 완화는 향후 개발 경제성을 개선하고, 펀더멘털과 수익률이 신규 착공을 정당화할 때 매력적인 기회를 포착할 수 있는 위치를 확보하게 한다.

2026년 핵심 FFO 가이던스 하향, 단기 압박 신호

캠든은 2026년 핵심 FFO를 주당 6.60~6.90달러로 가이던스를 제시했으며, 중간값 6.75달러는 2025년 실적 대비 약 0.13달러 낮은 수준이다. 이러한 하락은 수수료 수익 감소, 간접비 증가, 동일 자산 NOI 마이너스 전환에 따른 역풍을 반영하며, 자사주 매입과 자본 재배치로 일부 상쇄된다.

비용 증가로 동일 자산 NOI 마이너스 전환

중간값 기준 2026년 동일 자산 NOI는 0.5% 감소할 것으로 예상되며, 수년간의 마진 확대 이후 마진 압박을 시사한다. 포트폴리오 비용은 2025년 1.7% 대비 내년 약 3% 증가할 것으로 전망되며, 소폭의 매출 증가를 상회하는 운영 비용 증가가 원인이다.

신규 임대 가격 약세 지속

4분기 신규 임대료는 전년 대비 5.3% 하락했으며, 신규와 갱신을 합친 혼합 임대료는 1.6% 하락했다. 이는 특정 시장의 높은 공급으로 인한 지속적인 압박을 보여주며, 캠든이 신규 임차인 성장보다 유지율과 갱신 가격에 더 의존하고 있음을 나타낸다.

덴버 규제로 부대 수익 타격

콜로라도의 새로운 법안은 덴버에서 공용 공간 유틸리티 비용을 임차인에게 청구하는 능력을 제거해 부대 수익을 감소시킨다. 캠든은 이 변경으로 기타 수익이 약 180만 달러 감소하며, 동일 자산 NOI에 약 19bp의 부담을 줄 것으로 추정한다.

비핵심 법률 및 거래 비용으로 잡음 추가

2026년 비핵심 FFO 조정은 주당 약 0.14달러로 예상되며, 주로 법률 및 거래 추진 비용에 기인한다. 경영진은 약 1,400만 달러의 법률 관련 비핵심 항목을 강조했으며, 이는 전년 대비 비교 가능성을 왜곡하지만 지속적인 운영을 나타내지는 않는다.

2026년 1분기 핵심 FFO 순차 하락

2026년 1분기 핵심 FFO는 주당 1.64~1.68달러로 가이던스를 제시했으며, 중간값 1.66달러는 4분기 대비 0.10달러 순차 하락을 나타낸다. 이러한 하락은 주로 동일 자산 NOI 감소로 인한 약 0.05달러 타격, 수수료 수익 0.04달러 감소, 이자 비용 0.04달러 증가, 비동일 자산 NOI 감소에 기인하며, 자사주 매입으로 인한 약 0.05달러의 이익으로 일부 상쇄된다.

시장 집중도와 공급 핫스팟으로 불균등한 전망

특정 시장은 여전히 압박을 받고 있다. 특히 오스틴은 2024~2025년 대규모 준공으로 C+ 등급을 받았고, 피닉스는 서부 지역 공급이 여전히 높은 수준이다. 탬파와 남부 캘리포니아 일부는 완화 조건을 보이고 있지만, 캠든은 이들 지역에서 2026년 가격 결정력이 제한적이며, 이후 광범위한 공급 완화에도 불구하고 그러하다.

개발 착공 지연, 혼재된 프로젝트 경제성 반영

경영진은 대부분의 신규 개발 착공을 2026년 후반으로 미루며 임대료와 건설 비용에 대한 가시성 개선을 기다리고 있다. 일부 통제된 부지는 추세를 반영하지 않은 안정화 수익률이 5% 중반대를 기록할 수 있지만, 덴버의 베이커와 내슈빌의 걸치 같은 고급 도심 프로젝트는 현재 어려움을 겪고 있으며 보류 상태다.

2026년 가이던스... 현재 완만한 성장, 이후 개선 전망

캠든의 2026년 가이던스는 전환기를 설정하며, 핵심 FFO는 주당 6.60~6.90달러, 동일 자산 NOI는 마이너스 0.5%, 비용 증가는 약 3%로 전망된다. 경영진은 하반기에 집중된 약 2%의 시장 임대료 성장, 기타 수익의 소폭 증가, 신규 공급 감소, 상당한 자본 재배치와 자사주 매입을 예상하며, 이들이 종합적으로 2026년 이후 더 건설적인 배경을 조성할 것으로 기대한다.

실적 발표 컨퍼런스콜은 통제 가능한 레버를 잘 실행하면서도 2026년 실적에 부담을 줄 경기 순환적 및 규제적 역풍을 헤쳐나가는 회사의 모습을 보여줬다. 투자자들에게 캠든의 규율 있는 자본 재배치, 공격적인 자사주 매입, 개선되는 공급 배경은 단기 FFO 및 NOI 추세가 압박을 받고 있음에도 중기 상승 잠재력을 제공한다.