킬로이 리얼티, 리스 모멘텀과 2026년 부담 사이 균형 모색

킬로이 리얼티(KRC)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

킬로이 리얼티의 최근 실적 발표는 경영진이 기록적인 임대 활동과 증가하는 파이프라인을 개발 프로젝트로 인한 단기 실적 압박과 균형을 맞추면서 조심스럽게 낙관적인 분위기를 띠었다. 경영진은 자본 재활용, 주목할 만한 생명과학 부문 성과, 그리고 전략적 인수가 낮은 입주율과 프로젝트 초기 비용으로 인한 일시적 부담을 상쇄할 기반을 마련하고 있다고 강조했다.

기록적인 임대 속도와 확대되는 파이프라인

킬로이는 6년 만에 가장 강력한 4분기 임대 실적을 달성하며 약 82만 7,000평방피트를 계약했고, 연간 임대 규모를 약 210만 평방피트로 끌어올렸다. 향후 임대 파이프라인은 지난 1년간 65% 이상 확대되어 회사는 향후 임대 개시와 현금흐름 성장에 대한 가시성을 높였다.

KOP 2... UCSF 앵커 테넌트가 캠퍼스 활성화 주도

킬로이 오이스터 포인트 2단계의 임대 모멘텀이 주요 초점이었으며, 분기 중 약 31만 6,000평방피트가 계약되었고 여기에는 UCSF와의 28만 평방피트 전체 건물 임대가 포함됐다. KOP 2의 임대율은 44%로 상승했으며, 스펙 스위트의 입주 개시가 캠퍼스를 활성화하고 후속 단계에 대한 수요를 뒷받침하기 시작했다.

강력한 자본 재활용 및 매각 프로그램

경영진은 2025년 말과 2026년 1월에 걸쳐 운영 부동산과 토지를 포함해 약 7억 5,500만 달러의 매각 계약이 체결되거나 완료되었다고 밝혔다. 주요 거래로는 선셋 미디어 센터 6,100만 달러, 킬로이 세이버 스프링스 1억 2,500만 달러, 산타페 서밋 17에이커 등이 있으며, 토지 매각 약정은 이전에 제시한 1억 5,900만 달러 목표를 초과했다.

생명과학 및 프라임 시장 확대를 위한 전략적 인수

투자 측면에서 킬로이는 토리 파인스의 4개 건물로 구성된 생명과학 캠퍼스인 노틸러스를 평방피트당 약 825달러인 1억 9,200만 달러에 인수하여 공급이 제한된 시장에서 규모를 확대했다. 경영진은 노틸러스가 약 5만 평방피트의 추가 스펙 임대를 통해 안정화 수익률 상위 한 자릿수를 달성할 것으로 예상하며, 비버리힐스의 메이플 플라자는 분기 중 임대율이 230베이시스포인트 상승했다.

FFO 실적 및 재무 건전성

회사는 4분기 희석 주당 운영자금흐름 0.97달러를 보고했으며, 2026년 FFO 가이던스를 불안정한 환경 속에서도 재무 건전성을 입증하는 증거로 제시했다. 킬로이는 2026년에 약 3억~3억 2,500만 달러의 운영 부동산 매각을 실행할 계획을 재확인하며 자본 유연성과 전략적 투자 자금을 지원할 방침이다.

임대 및 재활용을 통한 순차적 입주율 개선

포트폴리오 입주율은 연말 81.6%로 최근 임대 공간의 입주 개시에 힘입어 전분기 대비 60베이시스포인트 개선됐다. 자본 재활용도 분기 중 약 30베이시스포인트의 순긍정적 영향을 추가했으며, 이는 포트폴리오에서 수익률이 낮은 자산을 정리한 효과를 반영한다.

헤드라인 수치보다 강한 임대 스프레드

경영진은 두 건의 비정형적인 로스앤젤레스 거래인 라이엇 게임즈 갱신과 핏러 클럽 재임대로 인해 헤드라인 임대료 스프레드가 임대 강도를 과소평가하고 있다고 강조했다. 이를 제외하면 신규 임대의 GAAP 임대료는 16.2% 상승했을 것이며, 현금 임대료는 2.6% 하락에 그쳐 최근 분기들보다 더 유리한 스프레드 프로필을 보였을 것이다.

부진한 4분기 동일자산 NOI가 단기 압박 부각

모든 지표가 긍정적이지는 않았으며, 현금 기준 동일자산 NOI는 4분기에 7.2% 감소하여 여러 일회성 및 구조적 압박을 반영했다. 해당 기간에 계상된 대규모 복구 수수료가 실적을 약 350베이시스포인트 끌어내렸고, 낮은 평균 입주율과 약한 순회수율이 성장률을 추가로 330베이시스포인트 하락시켰다.

개발 부담 및 예상보다 낮은 KOP 2 수익률

킬로이는 KOP 2의 예상 안정화 수익률이 중위 5% 수준으로 원래 인수 가정보다 약 100베이시스포인트 낮다고 인정했다. 2026년 2월부터 KOP 2는 분기당 약 500만 달러의 운영비용과 분기당 1,000만 달러의 자본화 이자를 실적에 반영하여 상당한 개발 관련 역풍을 조성할 것이다.

프로젝트 안정화로 인한 2026년 입주율 하락

2026년 가이던스는 평균 입주율 76~78%를 가리키며, 중간값 기준으로 KOP 2가 안정화 풀에 합류하면서 전년 대비 거의 390베이시스포인트 하락을 의미한다. KOP 2를 제외하면 입주율은 약 80~81.5%로 대체로 안정적일 것으로 예상되며, 헤드라인 하락은 광범위한 약세보다는 주로 타이밍과 구성 문제임을 강조한다.

개발 NOI 및 이자 비용이 실적에 부담

개발 부동산은 대형 프로젝트가 안정화로 전환되면서 2026년에 마이너스 NOI 2,350만~2,500만 달러를 발생시킬 것으로 예상된다. 자본화 이자는 3,200만~3,400만 달러로 전망되며, 최근 계약된 임대가 증가하면서 비현금 GAAP NOI 조정은 1,200만~1,400만 달러로 상승할 것으로 보여, 기저 활동이 개선되고 있음에도 보고 수치는 압박을 받을 것이다.

2026년 임대 만기 및 만료 리스크 관리

2026년에 105만 평방피트가 조금 넘는 임대가 만료될 예정이며, 경영진은 5만~10만 평방피트의 소폭 갱신 상승만을 예상하고 상당한 퇴거를 계획하고 있다. 타격을 완화하기 위해 킬로이는 이미 약 30만 평방피트의 계약 체결 후 미입주 임대를 확보하여 예상 공실을 부분적으로 상쇄할 것이다.

노틸러스의 실행 리스크 및 시장별 차이

노틸러스 인수도 일부 단기 리스크를 수반하는데, 토리 파인스 캠퍼스는 2025년 말 퇴거 이후 약 75% 입주율로 마감되어 10년 평균 94% 근처에 비해 낮았다. 포트폴리오 전반에 걸쳐 시장 대비 조건은 크게 다르며, 로스앤젤레스와 샌프란시스코는 시장 임대료보다 약 10% 높은 반면 샌디에이고, 워싱턴, 오스틴은 낮아 임대 전략과 최근 매각 모두에 영향을 미치고 있다.

가이던스 및 전망... 전환기 탐색

2026년 킬로이는 주당 FFO 3.25~3.45달러를 가이던스로 제시했으며, 중간값 3.35달러는 개발 부담과 증가하는 임대 파이프라인의 혜택을 모두 반영한다. 경영진은 KOP 2를 제외한 현금 기준 동일자산 NOI가 보합에서 소폭 마이너스, 기본 임대료 성장 완만, 순회수율 압박, 그리고 주요 프로젝트가 가동되면서 균형 잡힌 자본 계획을 지원하기 위한 약 3억 2,500만 달러 규모의 지속적인 자산 매각을 예상한다.

킬로이의 실적 발표는 특히 생명과학 및 진입장벽이 높은 연안 시장에서 단기 실적 약세를 장기 전략적 포지셔닝과 교환하는 회사의 모습을 그렸다. 투자자들에게 이 스토리는 경영진이 KOP 2와 노틸러스에서 임대를 실행하고, 2026년 만기를 관리하며, 일시적으로 낮아진 입주율 기반에도 불구하고 오늘의 강력한 파이프라인을 내일의 FFO 성장으로 전환할 수 있는 능력에 달려 있다.