퍼스트 캐피털 리얼티, 강력한 한 해 이후 꾸준한 성장 신호

퍼스트 캐피탈 리얼티(TSE:FCR.UN)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.

퍼스트 캐피탈 리얼티의 최근 실적 발표는 강력한 운영 모멘텀과 규율 있는 자본 관리를 강조하며 눈에 띄게 낙관적인 분위기를 보였다. 경영진은 기록적인 입주율, 임대료 상승, 견고한 FFO 성장을 강조하면서도 임대 해지, 높은 자금 조달 비용, 개발 계획과 관련된 공정가치 하향 조정으로 인한 일시적 압박을 인정했다.

동일자산 NOI 및 임대 모멘텀

동일자산 현금 NOI는 2025년 5.9%, 4분기 5.7% 증가하며 거시경제 환경이 어려운 가운데에도 강력한 핵심 실적을 보여줬다. 임대 활동은 견조했으며, 220만 평방피트의 재계약에서 첫해 임대료가 거의 15% 상승했고 만료 조건 대비 약 20% 인상됐다. 50만 평방피트의 신규 임대는 평방피트당 평균 28달러를 넘는 매력적인 임대료를 달성했다.

기록적 입주율과 최고 임대료

포트폴리오는 2분기 기록적인 입주율 97.2%를 달성했고 연말에도 여전히 높은 97.1%를 기록하며 이 리츠의 필수 기반 도심 부동산에 대한 수요를 입증했다. 평균 실효 순임대료는 평방피트당 24.73달러로 사상 최고치를 기록하며 고품질 소매 자산 전반에 걸친 강력한 가격 결정력을 확인시켰다.

운영 FFO 성장이 밸류에이션 뒷받침

4분기 운영 FFO는 전년 동기 대비 7% 증가한 7,200만 달러를 기록했으며, 주당 OFFO는 6.6% 상승한 0.34달러로 수익 성장과 규율 있는 주식 수 관리를 모두 반영했다. 연간 기준으로 운영 FFO는 2억 7,000만 달러(주당 1.26달러)에서 2억 8,600만 달러(주당 1.33달러)로 증가하며 투자자들에게 의미 있는 주당 가치 창출을 보여줬다.

배당 인상과 보수적 지급률

이사회는 2026년 1월부터 월 배당금을 2.5% 인상하는 안을 승인하며 현금흐름의 지속가능성에 대한 확신을 나타냈다. 2025년 OFFO 지급률 67%, ACFO 지급률 83%로 회사는 소득 안정성과 향후 배당 완만한 성장을 모두 뒷받침하는 보수적 여력을 유지하고 있다.

재무 건전성과 풍부한 유동성

경영진은 5억 달러 규모의 선순위 무담보 사채 발행과 평균 부채 만기를 4.6년으로 연장하며 단기 차환 리스크를 크게 줄인 후 재무구조가 강화됐다고 강조했다. 유동성은 7억 달러를 넘고 자산의 16%만 담보로 제공됐으며 약 70%의 자산이 무담보 상태로 리츠가 프로젝트 자금을 조달하고 시장 변동성에 대응할 수 있는 유연성을 제공한다.

적극적 매각으로 가치 실현

회사는 적극적인 매각 프로그램을 지속하며 4분기에 5개 자산에 대해 8,500만 달러 규모의 거래를 체결 또는 완료했고, 2025년 전체로는 10개 자산에 대해 1억 9,300만 달러를 달성했다. 이들 자산의 NOI 수익률은 3%를 훨씬 밑돌았으며, 매각 대금은 조정 전 IFRS 가치 대비 약 40% 프리미엄에 거래돼 경영진의 저수익 자본 재배치에 대한 규율을 보여줬다.

개발 파이프라인 진전

퍼스트 캐피탈은 4분기에 6,300만 달러, 연간 2억 2,300만 달러를 투자했으며 이 중 1억 6,300만 달러는 험버타운, 영 앤 로즐론, 1071 킹과 같은 주요 도심 복합용도 프로젝트 개발에 투입됐다. 2026년에는 2억~2억 4,000만 달러의 개발 지출을 계획하고 있으며 5,500만~6,500만 달러 규모의 소매 프로젝트가 6%대 중반에서 7% 범위의 매력적인 안정화 NOI 수익률로 완공될 것으로 예상된다.

NAV 성장과 공정가치 변동

주당 순자산가치는 22.57달러로 증가했으며 4분기에 0.28달러, 2025년 전체로 0.52달러 또는 2.4% 상승했다. 이는 높은 NOI와 개선된 현금흐름 가정이 분기 중 3,600만 달러의 순 공정가치 이익을 견인한 결과다. 이러한 진전은 개발 및 밀도 중심 자산에 대한 시가평가 조정으로 부분적으로 상쇄돼 전체 NAV 확대 속도를 완화시켰다.

임대 해지와 단기 공실

4분기 임대 해지 수수료는 4만 7,000 평방피트를 차지하는 7개 임차인으로부터 총 260만 달러를 기록하며 경상 임대료에 일시적 타격을 주고 공실률에 약 25bp를 추가했다. 경영진은 건전한 재임대 관심을 언급하며 공간을 재임대할 것으로 예상하지만, 신규 임차인이 완전히 입주할 때까지 단기 NOI가 영향을 받을 것임을 인정했다.

토이저러스 파산 영향

토이저러스의 파산으로 두 매장이 12월까지 임대료를 지급한 후 1월부터 지급을 중단하며 2026년 초 입주율에 타격을 줬다. 퍼스트 캐피탈은 임시 임차인을 확보했고 영구 대체 임차인과 협상 중이지만, 이 사건은 지속적인 소매업체별 리스크를 부각시키며 단기 임대 수입 약세에 기여하고 있다.

차환으로 인한 높은 자금 조달 비용

5억 달러 규모의 무담보 사채 발행은 장기 자금을 확보했지만 실효 금리는 약 4.7%로 대체된 부채의 약 3.5%와 비교된다. 이 120bp 상승은 2026년 1분기부터 연간 약 600만 달러의 추가 이자 비용으로 전환되며, 재무 건전성이 개선되더라도 FFO 성장에 완만한 역풍을 조성한다.

공정가치 하향 조정과 거래 변동성

이익 외에도 2025년 실적은 밀도 및 주거 개발 자산과 관련된 1억 달러가 조금 넘는 공정가치 감소를 반영했으며, 여기에는 4분기 2,700만 달러의 하향 조정이 포함됐다. 비동일자산 NOI의 350만 달러 감소, 매각 및 프로젝트의 불규칙성과 결합돼 이러한 항목들은 강력한 운영에도 불구하고 NAV 성장을 더욱 완만하게 만드는 데 기여했다.

밀도 높은 자산 시장의 어려움

경영진은 저수익 또는 무수익 밀도 높은 자산의 매각 시장이 힘들다고 설명하며, 일부 주요 부지가 관심을 끌고 있지만 매력적이라고 판단되는 가격은 아니라고 밝혔다. 프리미엄 지역을 포함한 일부 자산에 대한 제안이 때때로 IFRS 가치를 초과했지만 경영진이 목표로 하는 상당한 프리미엄에는 미치지 못해 향후 매각에 대한 실행 리스크를 부각시켰다.

가이던스 및 전망

앞으로 퍼스트 캐피탈은 2026년 동일자산 NOI 성장률을 약 3%로 제시했는데, 이는 2025년의 5.9%에서 둔화된 것이지만 여전히 2년간 9% 이상의 누적 성장을 제공한다. 회사는 2026년 2억~2억 4,000만 달러의 개발 지출을 계획하고 있으며, 신규 소매 프로젝트에서 6%대 중반에서 7% 범위의 매력적인 NOI 수익률을 기대하고, 높은 이자 비용이 FFO 성장을 완만하게 억제하더라도 부채비율을 8배대 초반으로 낮추는 것을 목표로 하고 있다.

퍼스트 캐피탈 리얼티의 실적 발표는 핵심 펀더멘털을 잘 실행하면서 포트폴리오와 재무구조를 체계적으로 재편하고 있는 소매 중심 리츠의 모습을 그렸다. 투자자들에게 이 스토리는 강력한 임대, 기록적 입주율, 배당 인상과 차환 및 자산 매각으로 인한 인정된 역풍을 결합하며 앞으로 꾸준하지만 보다 절제된 성장 국면을 시사한다.