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FIBRA Macquarie Mexico (MX:FIBRAMQ12)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.
FIBRA Macquarie Mexico의 최근 실적 발표는 자신감 있으면서도 신중한 어조를 유지했다. 2025년 기록적인 재무 및 운영 실적과 함께 2026년에 대해서는 눈에 띄게 보수적인 입장을 취했다. 경영진은 강력한 주주 수익률, 견고한 산업 부문과 개선되는 리테일 펀더멘털, 그리고 강화된 재무구조를 강조하면서도, 지정학적 불확실성과 일부 부문의 수요 둔화를 보수적 가이던스의 이유로 제시했다.
FIBRA Macquarie는 2025 회계연도 총 주주 수익률이 미 달러 기준 33%, 멕시코 페소 기준 19%를 기록하며 뛰어난 투자 성과를 강조했다. 이 수치는 금리 상승과 지정학적 불확실성 속에서도 멕시코 리츠 시장 내에서 이 상품의 매력을 재확인시켜준다.
이 신탁은 분기 기준 통합 매출과 NOI에서 기록을 세웠으며, 연간 기준으로도 미 달러 기준 기록적인 AFFO를 달성하여 플랫폼의 강점을 확인시켰다. 2025 회계연도 증권당 AFFO는 MXN 2.8519를 기록하며 전년 대비 8.3% 증가했고, 경영진의 자체 가이던스 범위 상단에 도달했다.
산업 자산은 여전히 핵심 동력으로, 포트폴리오 NOI가 미 달러 기준 전년 대비 8.2% 증가했고, 분기 동일 매장 NOI는 6.7% 상승했다. 안정화된 산업 부문 가동률은 95.5%로 견고하게 마감했으며, 평균 임대료는 연간 6.5% 상승하여 수요 환경이 다소 진정되었음에도 내재된 가격 결정력을 반영했다.
임대 활동은 활발하고 수익성이 높았다. 4분기에 약 120만 평방피트의 신규 및 갱신 임대차 계약이 체결되었고, 연간으로는 60건의 계약을 통해 약 500만 평방피트가 계약되었다. 상업용 임대차 갱신 스프레드는 연간 20%로 매우 강력하게 유지되어, 현재 임대료와 시장 수준 간의 격차를 보여주었다.
리테일 포트폴리오는 계속 회복세를 보였다. 가동률은 94.1%로 전년 대비 75bp 상승했고, NOI는 멕시코 페소 기준 4% 성장했다. 4분기 차량 및 보행자 트래픽은 팬데믹 이후 최고치를 기록하며, 임차인 매출 개선과 소매업체들의 신뢰도 향상을 시사했다.
성장 측면에서, 이 리츠는 12월 몬테레이에서 20만 평방피트 규모의 플래그십 개발 프로젝트를 10%의 견고한 개발 수익률로 완전 임대했다. 또한 멕시코시티에서 약 16만 5천 평방피트 규모의 저임대 창고를 기회주의적으로 매입하여, 갱신 시 9%에서 11% 사이의 안정화된 현금 수익률을 목표로 하고 있다.
경영진은 지속가능성을 차별화 요소로 강조했다. 녹색 건물 인증이 현재 통합 GLA의 44.4%를 차지하며, 전년 대비 약 260bp 증가했다. 회사는 멕시코시티 프로젝트에서 기록적인 LEED 플래티넘 인증을 획득했고, 태양광 패널 설치를 확대하여 추가적인 친환경 에너지 수익을 창출하고 있다.
재무구조는 또 다른 강점이었다. 연중 10억 달러 이상의 리파이낸싱이 완료되었고, 4분기에는 새로운 지속가능성 연계 부채 시설이 체결되었다. 가용 유동성은 6억 1,500만 달러로 증가하여, 플랫폼은 개발, 기회주의적 매입 또는 재무구조 조정에 사용할 수 있는 약 5억 달러의 내재된 자금력을 확보했다.
자금 조달은 보수적이면서도 효율적으로 유지되고 있다. 혼합 비용은 5.5%, 부동산 순 대출 가치 비율은 33%, 부채 상환 커버리지 비율은 5.1배다. 모든 부채는 고정 금리이며 가중 평균 만기는 3.7년이고, 2026년 만기 도래 금액은 7,500만 달러에 불과하여 단기 리파이낸싱 리스크가 제한적이다.
소득 투자자들은 FIBRA Macquarie가 4분기 현금 배당을 증권당 MXN 0.6125로 선언하면서 추가 지원을 받았다. 이는 전년 대비 17% 증가한 수치로 가이던스와 일치한다. 2026년에는 증권당 MXN 2.45의 현금 배당 가이던스를 제시했으며, 이는 환율 가정을 기준으로 기본 달러 기준 11% 이상의 성장을 의미한다.
강력한 현재 지표에도 불구하고, 경영진은 특히 다가오는 USMCA 재협상과 관련된 지정학적 불확실성을 주요 리스크로 반복적으로 언급했다. 이는 일부 북부 시장에서 순 흡수율 둔화와 임차인들의 관망 자세로 이어져, 최근 호황기에 비해 단기 임대 모멘텀을 제한하고 있다.
이러한 다소 약한 환경을 반영하여, 팀은 2026년 산업 부문 임대차 갱신 스프레드를 10%에서 15% 범위로 가이던스했다. 이는 2025 회계연도에 달성한 20%보다 훨씬 낮은 수치다. 이러한 조정은 단기적으로 더 균형 잡힌 시장을 예상하고, 수요 반등이 없는 한 시장 가격 반영 속도가 더 완만할 것임을 시사한다.
페소 기준 헤드라인 가이던스는 하락세를 보이며, 2026년 증권당 AFFO는 2025 회계연도의 2.8519 대비 MXN 2.60에서 2.70으로 가이던스되었다. 그러나 경영진은 미 달러 기준으로는 중간값 기준 약 3% 성장에 해당한다고 강조했다. 이는 평균 달러당 17.25의 더 강한 페소를 가정한 것이다.
전반적으로 건전한 운영 내에서도, 경영진은 리테일 포트폴리오의 특정 부문에서 약세를 인정했다. 영화관을 가장 약한 부문으로 언급했다. 또한 2026년 상반기에 예정된 알려진 리테일 퇴거를 언급했으며, 이는 재임대가 필요하지만 시스템적 스트레스로 보지는 않는다고 밝혔다.
산업 부문에서는 자동차 관련 부문이 다소 신중한 모습을 보이고 있다. 멕시코의 자동차 부품 생산 및 수출 물량이 전년 대비 낮은 한 자릿수에서 중간 한 자릿수 감소했다. 이로 인해 이 분야의 일부 임차인들이 확장 결정에 더 신중해지면서, 전반적인 수요 둔화 내러티브에 기여하고 있다.
더 둔화된 환경을 고려하여, FIBRA Macquarie는 의도적으로 새로운 투기적 개발 착수를 보류하고 규율 있는 자본 배치에 집중하고 있다. 경영진은 주요 클래스 A 플래그십 프로젝트가 2026년 후반 이후에 대부분 임대될 것으로 예상하며, 이러한 잠재적 기여는 현재 예측에 포함되지 않았다고 언급했다.
4분기에는 전문 수수료와 유지보수 비용이 눈에 띄게 증가했는데, 이는 부분적으로 계절성과 연말 임차인 충당금과 관련이 있다. 2026 회계연도를 전망하면서, 회사는 약간의 운영 비용 증가를 예상하고 있으며, 이는 가이던스에 반영되었고 전반적인 마진 강도를 고려할 때 관리 가능할 것으로 보인다.
경영진은 또한 2026년 AFFO 프레임워크에 잠재적 인수와 관련된 자금 조달 비용이나 매각의 영향이 포함되지 않았다고 강조했다. 따라서 팀이 연중 상당한 M&A나 자본 재활용을 실행할 경우 실제 결과가 가이던스와 크게 달라질 수 있다.
2026년에 대해 FIBRA Macquarie는 증권당 AFFO를 MXN 2.60에서 2.70으로 가이던스했다. 이는 약 1억 2,000만 달러에서 1억 2,400만 달러의 AFFO에 해당하며, 중간값 기준 약 3%의 미 달러 성장을 의미한다. 이 계획은 안정적인 동일 매장 실적, 10%에서 15%의 산업 부문 갱신 스프레드, 기존 프로젝트를 위한 5,000만 달러에서 1억 달러의 성장 자본 지출, 그리고 개발로부터의 실질적인 임대 없음을 가정한다. 조건이 개선될 경우 1,000만 달러 이상의 상승 여력이 있을 수 있다.
FIBRA Macquarie의 실적 발표는 강력한 건전성을 가진 플랫폼의 모습을 그렸지만, 거시경제 및 정치적 리스크에 대해서는 명확한 주의를 기울이며 관리되고 있다. 기록적인 실적, 증가하는 배당, 그리고 풍부한 유동성은 견고한 기반을 제공하는 반면, 보수적인 가정은 수요가 재가속되거나, 환율이 유리하게 움직이거나, 개발 및 인수 기회가 매력적인 조건으로 포착될 경우 상승 여력을 남겨둔다.
이 기사는 AI로 번역되어 일부 오류가 있을 수 있습니다.