스마트센터스 리트 실적 발표, 견고한 모멘텀 시사

스마트센터스 부동산투자신탁((TSE:SRU.UN))이 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.

스마트센터스 부동산투자신탁의 최근 실적 발표는 자신감 있는 어조로 진행됐다. 경영진은 몇 가지 단기 역풍에도 불구하고 탄력적인 운영과 강화되는 재무구조를 강조했다. 높은 입주율, 견고한 동일자산 순영업이익 성장, 높은 현금 회수율이 레버리지, 배당성향, 주요 임차인 파산 여파에 대한 우려를 상쇄하는 긍정적인 서사를 뒷받침했다.

사상 최저 공실률이 안정적 현금흐름 뒷받침

스마트센터스는 포트폴리오 입주율 98.6%로 한 해를 마감했다. 이는 전 분기와 동일하며 사상 최고 수준에 근접한 수치다. 경영진은 강력한 임차인 수요와 유지율을 핵심 동력으로 꼽으며, 혼조세를 보이는 소매 환경에서도 포트폴리오가 높은 임대율과 현금 창출력을 유지하고 있다고 밝혔다.

동일자산 순영업이익 성장 강세, 특히 앵커 제외 시

연간 동일자산 순영업이익은 3.7% 증가했으며, 앵커 임차인을 제외하면 5.6%로 가속화돼 소규모 점포 기반의 견고한 실적을 보여줬다. 4분기 순영업이익은 전체적으로 2.9%, 앵커 제외 시 5.1% 상승했으며, 단일 소매 임차인과 관련된 일회성 대손충당금이 없었다면 4.5% 더 높았을 것이다.

임대차 갱신으로 건전한 임대료 상승 확보

이 리츠는 연중 만기가 도래한 530만 평방피트 공간의 88%를 갱신해 향후 수익 가시성을 확보했다. 임대료 상승률은 앵커 제외 시 8.4%, 전체 기준 6.3%로 매력적인 수준을 기록하며, 스마트센터스가 만기 임대차에서 의미 있는 임대료 상승을 포착하고 있음을 보여줬다.

거의 완벽한 현금 회수율이 자산 품질 입증

분기 중 현금 회수율은 99%에 근접했다. 이는 평온한 시기에도 부러울 만한 수준이다. 이러한 거의 완벽한 임대료 회수율은 임차인 명단의 신용 품질과 스마트센터스 소매 입지 다수의 필수적 성격을 모두 강조한다.

유동성 급증과 재무구조 유연성 개선

이 신탁은 10억 달러 이상의 유동성을 보고했으며, 무담보 자산 풀 100억 달러라는 이정표에 도달해 충분한 재무 유연성을 확보했다. 부채의 약 90%가 고정금리이며, 가중평균 만기는 2.9년에서 3.4년으로 개선돼 금리 및 재융자 리스크가 감소했다.

배당 유지했으나 배당성향은 여전히 높아

스마트센터스는 연간 배당을 주당 1.85달러로 유지해 소득 중심 투자자들에게 어필했다. 그러나 조정후영업현금흐름 배당성향은 연간 89.2%로 상대적으로 높아 유보 현금이 제한되고, 리츠가 얼마나 빨리 부채를 줄일 수 있는지에 대한 투자자 질문을 촉발했다.

개발 파이프라인과 자본 재활용 탄력 받아

연말 기준 8개 프로젝트가 건설 중이었으며, 경영진은 2026년 약 20만~30만 평방피트의 신규 소매 착공과 그 이후 확대를 예고했다. 자본 재활용은 계획용지 및 토지 매각에 집중될 예정이며, 향후 2년간 약 2억~3억 달러의 단기 매각 목표를 설정해 성장 자금을 조달하고 재무구조 목표를 지원할 계획이다.

주거 개발이 매력적인 마진 창출

본 노스웨스트에서 스마트센터스는 타운하우스 7채를 추가로 인도해 총 120채 중 118채를 인도했다. 이 프로젝트는 현재까지 누적 마진 약 23%를 창출하며, 핵심 소매 기반과 함께 리츠의 복합용도 및 주거 사업의 수익 잠재력을 보여줬다.

토론토 프리미엄 아울렛 확장, 8% 이상 수익률 목표

주요 하이라이트는 새로운 주차 데크를 포함한 토론토 프리미엄 아울렛의 8만5000~9만 평방피트 확장 계획이었다. 경영진은 8% 이상의 수익률을 예상하며, 올 여름 착공해 2027년 말에서 2028년 사이 임대료 발생을 기대하고 있다.

ESG 및 리스크 관리 노력 진전

회사는 업데이트된 중요성 평가 및 탈탄소화 전략을 포함한 다년간 ESG 계획을 계속 추진하고 있다. 경영진은 또한 기후 대비, 사이버 보안, 공시 강화 작업을 언급하며, 리스크 및 지속가능성에 대한 이해관계자들의 높아지는 기대를 충족시킬 수 있는 위치에 리츠를 배치했다.

토이저러스 파산이 단기 부담 초래

토이저러스가 연말 이후 채권자 보호 신청을 한 후, 스마트센터스는 이미 6개 임대차를 해지하고 해당 공간을 회수했다. 즉각적인 영향은 입주율이 98.6%에서 약 98.3%로 소폭 하락하고 충당금이 증가한 것이지만, 경영진은 이들 매장의 최소 절반을 비교적 빠른 시일 내에 더 높은 임대료로 재임대할 것으로 예상한다.

일회성 대손충당금이 4분기 실적 흐려

분기 동일자산 순영업이익 수치는 주로 한 소매 임차인과 관련된 예상 대손충당금으로 인해 흐려졌다. 경영진은 이 항목을 제외하면 4분기 동일자산 순영업이익 성장률이 4.5%로 더 건전했을 것이라고 강조하며, 기저 실적이 헤드라인 수치가 시사하는 것보다 강하다고 밝혔다.

레버리지와 배당성향이 투자자 관심 집중

조정후부채 대비 조정후EBITDA는 4분기 9.7배로 전 분기 대비 소폭 상승했으며, 일부 동종업체들의 추세를 상회했다. 90%에 가까운 조정후영업현금흐름 배당성향과 결합된 이 레버리지 수준은 성장 사업 자금 조달 대비 부채 축소 속도에 대한 질문을 촉발했다.

선별적 매각 시장이 재활용 전략 형성

경영진은 매각 심리가 개선되고 있지만 자산과 시장 전반에 걸쳐 여전히 고르지 않다고 언급했다. 결과적으로 자본 재활용은 거래가 레버리지에 의미 있는 영향을 미칠 수 있는 계획용지 및 토지 매각에 집중될 예정이며, 거래 시기와 가격은 여전히 시장 의존적임을 인정했다.

분기별 갱신 지표의 노이즈 주의

일부 갱신 통계는 전년 대비 연화를 보였지만, 경영진은 이를 수요 약화보다는 주로 임대차 만기 시기 때문이라고 설명했다. 그들은 투자자들에게 분기별 변동을 과도하게 해석하지 말 것을 당부하며, 기저 임대 모멘텀은 견고하게 유지되고 있다고 강조했다.

가이던스는 꾸준한 성장과 규율 있는 자본 사용 시사

향후 전망에서 스마트센터스는 2026년 동일자산 순영업이익 성장률을 약 7%로 제시했으며, 토이저러스 영향을 조정해도 대략 비슷한 수준이다. 리츠는 입주율이 현재 수준 근처를 유지하고, 현금 회수율이 약 99%이며, 10억 달러 이상의 유동성으로 재무구조 강세가 지속되고, 토론토 프리미엄 아울렛 확장과 2026년 20만~30만 평방피트의 신규 소매 착공을 중심으로 한 개발 파이프라인이 계획된 2억~3억 달러의 계획용지 및 토지 매각으로 부분 자금 조달될 것으로 예상한다.

실적 발표는 높은 입주율과 현금 창출력을 갖춘 소매 리츠가 강력한 플랫폼을 활용해 레버리지를 관리하면서 목표 개발 자금을 조달하는 모습을 그렸다. 투자자들은 자산 매각 실행, 구 토이저러스 매장의 재임대, 레버리지 축소 진전을 주시할 것이지만, 전반적인 어조와 지표는 스마트센터스가 장기 가치 창출을 위한 다양한 수단을 갖춘 견고한 기반 위에 있음을 시사한다.