슬레이트 그로서리 리츠, 임대 강세와 임대료 상승 여력 부각

슬레이트 그로서리 리츠(TSE:SGR.UN)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

슬레이트 그로서리 리츠의 최근 실적 발표는 단기 실적 성장이 완만했음에도 불구하고 탄력적인 운영과 규율 있는 재무 관리를 강조하며 긍정적인 분위기를 조성했다. 경영진은 강력한 임대 스프레드, 높은 입주율, 상당한 잠재 임대료 상승 여력을 강조하면서도 2026년이 진행되면서 완화될 일시적인 레버리지 및 공실 부담을 인정했다.

임대 모멘텀이 성장 스토리 뒷받침

슬레이트 그로서리 리츠는 연간 170만 평방피트 이상의 임대를 완료하며 11분기 연속 강력한 실적을 기록했다. 갱신 임대료는 만료 수준 대비 14.9% 상승했으며, 신규 임대는 기존 임대료 대비 34.9%의 높은 프리미엄으로 체결돼 식료품 중심 쇼핑센터의 가격 결정력을 입증했다.

동일자산 순영업이익 소폭 증가

완료된 재개발을 조정한 동일자산 순영업이익은 후행 12개월 기준 330만 달러 증가해 2% 성장했다. 경영진은 이러한 완만한 성장을 타이밍의 문제로 설명하며, 풍부한 임대 스프레드와 재개발 파이프라인이 향후 더 강력한 현금흐름 기여로 전환될 것으로 전망했다.

입주율이 현금흐름 안정성 제공

포트폴리오 입주율은 94.4%를 유지하며 리츠에 안정적인 반복 현금흐름 기반을 제공했다. 이러한 높은 입주율은 갱신 및 공실 충당 협상에서 슬레이트 그로서리 리츠의 입지를 강화하며, 2025년 초 일부 대형 공실이 해결되고 있는 가운데에도 지속적인 임대료 성장을 뒷받침한다.

상당한 시장 대비 임대료 상승 여력

포트폴리오의 평균 현재 임대료는 평방피트당 12.86달러로 시장 평균 24.34달러 대비 약 47% 낮은 수준이다. 경영진은 이러한 격차를 주요 장기 가치 동인으로 보고 있으며, 임대 계약이 갱신되면서 임대료를 크게 인상할 수 있는 상당한 여력을 제공한다고 평가했다. 다만 이는 현재 현금 임대료가 오늘날의 시장 경제성에 뒤처진다는 의미이기도 하다.

유리한 부채 구조와 신규 재융자

슬레이트 그로서리 리츠는 가중평균 이자율 5%와 87% 이상의 고정금리 부채로 다음 단계에 진입하며 단기 금리 변동성 노출을 제한했다. 분기 종료 후 리츠는 8개 자산 포트폴리오에 대해 SOFR 플러스 180bp로 9천만 달러 재융자를 진행했으며, 12개월 스왑을 활용해 약 5.3%의 총 비용을 달성하고 자금 조달 안정성을 강화했다.

긍정적 레버리지와 강력한 대출 수요

경영진은 포트폴리오의 가중평균 캡레이트가 가중평균 차입 비용을 상회하며 긍정적 레버리지를 유지하고 있다고 강조했다. 또한 식료품 중심 부동산에 대한 대출 기관의 수요가 견고하고 경쟁적이며, 금융 스프레드가 매력적인 범위에 있어 향후 재융자 및 선별적 인수를 뒷받침한다고 설명했다.

합작투자 통합으로 구조 단순화

해당 기간 동안 슬레이트 그로서리 리츠는 10개 자산 합작투자의 나머지 소수 지분을 570만 달러에 인수해 지분율을 100%로 확대했다. 이번 조치는 자본 구조를 단순화하고 재융자 유연성을 개선하며, 해당 자산에 내재된 시장 대비 임대료 상승 기회를 완전히 포착할 수 있는 위치를 확보했다.

비핵심 자산 매각으로 부채 감축 지원

회사는 또한 텍사스주 플라워마운드의 비식료품 중심 자산을 약 7% 중반대 캡레이트로 매각했다. 매각 대금은 재무제표 부채 감축과 핵심 식료품 중심 자산으로의 포트폴리오 간소화에 사용됐으며, 이는 경영진의 집중도 강화 및 복잡성 감소 전략과 일치한다.

2026년 임대 만기 리스크 제한적

향후 전망을 보면 2026년 총 임대 가능 면적의 10% 미만이 만기 예정이어서 단기 갱신 리스크가 억제된다. 이러한 낮은 만기 프로필은 현재의 높은 입주율과 결합돼 경영진에게 현금흐름 안정성에 대한 확신을 주고 임대료 스프레드 상승 및 재개발 이익 포착에 집중할 수 있게 한다.

재개발 파이프라인 현금 기여 임박

컬버 리지 재개발에서 세 번째이자 마지막 임차인이 2026년 후반에 영업을 시작할 것으로 예상된다. 이는 연도 하반기부터 순영업이익에 기여하기 시작할 것으로 보이며, 이전에 자본 집약적이었던 프로젝트가 개발 단계에서 수익 창출 단계로 전환되면서 또 다른 점진적 성장 동력을 추가할 것이다.

순영업이익 및 레버리지에 일시적 역풍

강력한 임대 지표에도 불구하고 동일자산 순영업이익은 후행 12개월 동안 2%만 성장해 타이밍과 공실로 인한 단기 실적 부담을 보여줬다. 보고된 레버리지도 합작투자 통합 및 재융자 타이밍으로 인해 분기 말 상승했지만, 경영진은 이것이 자산 매각 및 재융자로 정상화될 시점별 효과라고 강조했다.

공실과 시장 마찰이 단기 부담

2025년 초의 일부 대형 공실이 여전히 실적에 부담을 주고 있으며, 경영진은 임대 및 재개발 기여가 2026년 내내 증가할 것으로 예상한다. 또한 과거 매수-매도 호가 차이와 차입 비용 불일치가 거래량을 억제한 요인이었지만, 시장 기대치가 재조정되면서 현재 상황이 개선되고 있다고 지적했다.

가이던스... 안정적 순영업이익 성장과 부채 감축 집중

경영진은 강력한 임대 스프레드, 높은 입주율, 시장 이하 임대료에 힘입어 약 2~5%의 낮은 한 자릿수 동일자산 순영업이익 성장이 지속될 것으로 전망했다. 팀은 비핵심 자산 매각 및 재융자를 통해 부채 감축을 지속하는 한편, 지원적인 대출 환경에서 기회주의적 인수를 추진하고 고정금리 자금 조달과 자산 수익률 및 차입 비용 간 긍정적 스프레드를 활용할 계획이다.

슬레이트 그로서리 리츠의 실적 발표는 의미 있는 잠재 임대료 상승 여력과 방어 가능한 재무제표를 갖춘 안정적인 운영사의 모습을 그렸지만, 단기 순영업이익 성장은 완만했다. 투자자들에게 핵심 스토리는 강력한 임대 지표, 제한적인 2026년 만기 리스크, 단순화 및 규율 있는 레버리지 관리에 대한 명확한 집중에 힘입어 시간이 지남에 따라 더 높은 임대료를 포착할 수 있는 위치에 있는 식료품 중심 포트폴리오다.