모가드 리얼 에스테이트, 소매 부문 강세와 오피스 부문 부진 사이 균형 모색

모가드 리얼 에스테이트((TSE:MRT.UN))가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.

모가드 리얼 에스테이트의 최근 실적 발표는 엇갈린 분위기를 보였다. 탄탄한 리테일 실적과 개선된 자금조달 비용이 긍정적이었지만, 오피스 포트폴리오의 뚜렷한 약세가 이를 상쇄했다. 경영진은 식료품 중심 및 오픈에어 리테일에서 강력한 수요와 가격 결정력을 강조했으나, 오피스 임대료 재조정, 공정가치 평가절하, 변동금리 부채 증가로 인해 전반적인 전망은 낙관적이기보다는 신중한 편이었다.

리테일 임대료 갱신 시 상승

폐쇄형 쇼핑몰은 2025년 갱신 시 약 5%의 임대료 인상을 보이고 있으며, 오픈에어 및 식료품 중심 스트립 센터는 약 9%에 가까운 인상률을 달성하고 있다. 경영진은 소매업체들이 여전히 확장하거나 현 위치를 유지하려는 의지가 강하다고 강조하며, 포트폴리오 전반에 걸쳐 긍정적인 임대료 성장과 여전히 건강한 리테일 임대 환경을 뒷받침한다고 밝혔다.

커뮤니티 스트립 센터의 높은 점유율

식료품 중심 커뮤니티 스트립 센터는 약 99%의 점유율을 기록하며 신탁에 안정적인 현금흐름 기반을 제공하고 있다. 이러한 거의 완전한 점유율은 모가드에 갱신 협상에서 확고한 협상력을 부여하며, 지속적인 임대료 성장을 뒷받침하고 가장 강력한 리테일 형태에서 단기 공실 위험을 낮추고 있다.

펜 웨스트 플라자 재배치 진행 상황

펜 웨스트 플라자는 단일 임차인 자산에서 81% 점유된 다중 임차인 오피스 빌딩으로 성공적으로 전환되었으나, 시장 임대료는 크게 재조정되었다. 경영진은 임차인 유치를 위해 인센티브와 낮은 임대료가 필요했다고 언급했으며, 따라서 자산은 이제 더 많이 임대되었지만 이전 헤드 리스 하에서보다 훨씬 적은 수익을 창출하고 있다.

유동성 및 무담보 자산 기반

신탁은 연말에 6,800만 달러의 유동성과 2억 1,900만 달러의 무담보 자산을 보유하고 있으며, 경영진은 이것이 현재 개발 사업을 지원하기에 적절하다고 설명했다. 유동성은 전년 대비 감소했지만, 무담보 기반은 자본시장이 더욱 긴축될 경우 향후 자금조달이나 재융자 활동에 유연성을 제공한다.

낮아진 이자 비용 및 모기지 갱신

이자 비용은 연간 거의 400만 달러 감소했으며, 최근 분기에는 약 100만 달러의 절감 효과가 있었다. 모가드는 2025년에 총 1억 6,600만 달러 규모의 8건의 모기지를 갱신하며 평균 금리를 5.4%에서 4.95%로 낮췄으며, 이는 부채 시장이 여전히 합리적으로 지원적임을 시사한다.

지속적인 부채 감축 전략

지난 4년간 신탁은 총 부채를 1억 달러 이상 감축하며 디레버리징 목표에서 꾸준한 진전을 보였다. 경영진은 이를 위험 관리의 핵심 축으로 설명했으며, 특히 오피스 가치가 압박을 받고 금리가 변동성을 유지하는 상황에서 중요하다고 강조했다.

활발한 재개발 및 임차인 추가

개발 및 재개발이 점점 더 중요한 초점이 되고 있으며, 세포라와 H&M을 포트폴리오에 유치한 프로젝트에 이미 640만 달러가 투입되었다. 모가드는 또한 생로랑의 구 시어스 공간을 2,500만~3,000만 달러 규모로 재용도화하고 새로운 노 프릴스 식료품점을 개점하는 작업을 진행 중이며, 목표 자본 지출을 통해 앵커 임차인과 장기 트래픽 동인을 강화하고 있다.

임대 모멘텀 및 계약된 갱신

2026년에 갱신 예정인 약 160만 평방피트 중 대부분이 이미 계약되어 롤오버 위험이 감소했다. 중요한 점은 2만 평방피트 이상의 모든 리테일 임차인이 갱신되었거나 갱신될 것으로 예상되며, 여기에는 월마트 및 캐나디언 타이어와 같은 대형 앵커가 포함되어 리테일 부문의 안정성을 강화한다.

순영업이익 압박

순영업이익은 2024년 4분기 3,350만 달러에서 2025년 4분기 2,910만 달러로 약 13.1% 감소했다. 경영진은 이러한 타격의 대부분을 펜 웨스트 플라자 조정에 기인한다고 밝히며, 하나의 대형 오피스 자산이 통합 실적에 실질적으로 영향을 미칠 수 있음을 강조했다.

펜 웨스트 플라자 임대료 재조정 부담

펜 웨스트 플라자의 시장 임대료 재조정은 2025년에 11개월간 약 1,600만 달러의 영향을 미쳤으며, 이는 이전 헤드 리스의 종료와 다중 임차인 구조로의 전환을 반영한다. 건물은 이제 상당 부분 임대되었지만, 수익 프로필이 낮게 재조정되어 단기 실적에 상당한 부담을 주고 있다.

오피스에 집중된 공정가치 손실

신탁은 분기에 2,000만 달러, 연간 6,200만 달러의 공정가치 손실을 기록했으며, 이는 주로 오피스 자산과 관련이 있다. 이러한 평가절하는 오피스 부문의 지속적인 평가 압박을 강조하며, 임대가 시장 약세를 따라가지 못할 경우 추가 손상이 발생할 수 있는 위험을 부각시킨다.

포트폴리오 전반의 점유율 하락

전체 점유율은 2025년 12월 31일 기준 85.1%로 2024년 말 91.2% 및 전 분기 86.6%에 비해 하락했다. 이러한 하락은 펜 웨스트 플라자의 공실과 특정 백화점 임대 손실을 반영하며, 가장 강력한 리테일 센터 외부에서 더욱 어려운 임대 환경을 시사한다.

더 베이 임대 손실의 영향

더 베이의 채권자 보호로 인해 케임브리지와 생로랑의 두 매장이 포기되어 연간 총 임대료가 약 150만 달러 감소했다. 모가드는 이러한 대형 공간에 대한 단기 활성화 계획을 시행하고 있지만, 레거시 임차인의 갑작스러운 손실은 단기 수익 압박과 재임대 복잡성을 모두 추가한다.

감소한 유동성 및 증가한 변동금리 부채

유동성은 2024년 말 8,100만 달러에서 6,800만 달러로 16% 감소했으며, 이는 부분적으로 지속적인 자본 지출을 반영한다. 동시에 변동금리 부채는 총 부채의 약 15%에서 21%로 증가하여 금리가 다시 상승할 경우 신탁의 민감도가 높아졌다.

주요 재개발로 인한 수익 지연

생로랑의 구 시어스 공간을 2,500만~3,000만 달러 규모로 재용도화하는 계획은 장기 보상 일정을 가진 상당한 자본 투입을 나타낸다. 경영진은 이 프로젝트의 대부분의 순영업이익이 2027년에 시작될 것으로 예상하며, 이는 단기 실적이 매칭 수익 없이 비용을 흡수하게 됨을 의미하지만, 자산은 시간이 지남에 따라 더 강해질 것이다.

미해결 정부 임차인 갱신

에드먼턴의 페트롤리엄 플라자에서 주정부 임차인과의 임대 갱신 논의는 2020년 말 임대가 만료되었음에도 불구하고 여전히 해결되지 않았다. 이 주요 오피스 임차인에 대한 명확성 부족은 이미 압박받고 있는 오피스 포트폴리오에 또 다른 공실 및 수익 불확실성 층을 추가한다.

가이던스 및 전망

경영진은 2026년 리테일 실적이 강력한 점유율, 계약된 갱신, 주요 센터의 활발한 재개발에 힘입어 대체로 안정적으로 유지될 것으로 예상한다. 오피스 약세는 단기적으로 지속될 가능성이 높지만, 증가한 투어 활동이 2026년 후반과 2027년에 개선된 임대로 전환될 수 있으며, 낮아진 이자 비용과 지속적인 디레버리징이 일부 재무적 완충을 제공한다.

모가드의 실적 발표는 탄탄한 식료품 중심 및 오픈에어 리테일이 지속적인 오피스 역풍을 상쇄하지만 완전히 대응하지는 못하는 양분된 포트폴리오의 모습을 그렸다. 투자자들에게 이 이야기는 꾸준한 대차대조표 복구와 선별적 개발 지출의 이야기이며, 상승 여력은 점진적인 오피스 회복과 최근 공실이 발생한 대형 공간의 성공적인 재임대와 연결되어 있다.