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킬램 아파트먼트 리츠((TSE:KMP.UN))가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.
킬램 아파트먼트 리츠의 최근 실적 발표는 신중하면서도 긍정적인 모습을 보여줬다. 견조한 운영 추세가 회계상 잡음으로 상쇄되는 가운데, 경영진은 강력한 동일자산 순영업이익(NOI)과 운영현금흐름(FFO) 성장, 개선된 배당성향 지표, 탄력적인 임대 실적을 강조했다. 다만 높은 이자 비용, 평가 기반 순이익 압박, 2024년 정점 대비 둔화된 임대료 상승률도 인정했다.
2025년 동일자산 순영업이익은 6.1% 증가했으며, 플랫폼 전반의 강세가 뒷받침했다. 아파트 매출은 5.4% 증가했고, 조립식 주택 커뮤니티는 7.8% 상승했으며, 상업용 매출은 4.4% 증가해 리츠의 다각화된 수익 기반을 강화하고 정상화된 임대 환경에도 불구하고 가격 결정력을 입증했다.
아파트 입주율은 97.3%로 견고한 수준을 유지했으며, 전년 대비 30bp만 하락했다. 평균 월 임대료는 4.8% 상승했다. 이는 동일자산 아파트 매출 5.4% 증가와 40bp의 마진 개선을 뒷받침했으며, 운영 비용이 4.1% 증가했음에도 달성돼 규율 있는 비용 관리를 보여줬다.
주당 운영현금흐름은 4.2% 증가한 1.23달러를 기록했고, 조정 운영현금흐름은 전년 대비 5.1% 상승했다. 조정 운영현금흐름 배당성향은 71%에서 69%로 개선돼, 킬램이 배당을 유지하면서도 개발, 재배치, 재무제표 이니셔티브에 자금을 투입할 수 있는 유연성을 확보했다.
4분기 동일자산 순영업이익은 4.5% 증가했으며, 매출 성장률 4.1%가 비용 증가율 3.4%를 상회했다. 분기 운영현금흐름은 주당 0.30달러로 전년 4분기 대비 3.4% 증가해, 계절적 임대 약세에도 불구하고 긍정적 추세가 연말까지 이어졌음을 시사했다.
경영진은 포트폴리오 전반의 시장가 대비 스프레드가 약 9%라고 강조했으며, 이는 현재 임대료가 시장 수준 이하임을 의미한다. 특히 핼리팩스에서는 약 15%, 브리지 컬럼비아에서는 약 10%로 기회가 두드러져, 임대차 계약이 갱신되면서 추가 임대료 상승 여력이 있음을 시사했다.
킬램은 재무제표 리스크 완화를 지속했으며, CMHC 보험 모기지가 아파트 모기지 부채의 91%를 차지해 1년 전 83%에서 증가했다. 부채는 총자산의 41.9%를 기록했고, 정규화 EBITDA 대비 부채 비율은 9.66배로 개선돼, 평가 역풍에도 불구하고 수익 성장이 레버리지를 앞지르고 있음을 반영했다.
유지보수 자본 지출은 9천만 달러에서 8천2백만 달러로 감소해 보다 효율적인 자본 프로그램을 보여줬다. 지난 5년간 킬램은 2,062개 스위트룸을 재배치해 15~20%의 추정 수익률을 창출했으며, 이는 수익 성장과 자산 품질 개선을 모두 뒷받침한다.
120만 평방피트 규모의 상업용 포트폴리오는 97% 입주율을 기록해 해당 부문의 안정적인 수요를 강조했다. 킬램은 평균 기본 임대료 평방피트당 20달러(순액 기준)로 5만6천 평방피트를 임대했고, 11만7천 평방피트를 평균 15%의 현장 임대료 인상으로 갱신해 매력적인 수익 성장을 견인했다.
로열티 크로싱의 매출은 2021년 이후 460만 달러에서 680만 달러로 48% 증가했으며, 순영업이익은 83% 증가한 550만 달러를 기록했다. 이 프로젝트는 약 12%의 투자수익률을 달성했고, 임대 가능 면적을 약 5만1천 평방피트 확대했으며, 추가로 1만5천 평방피트가 가동될 예정이다.
2025년 말 태양광 용량은 3.66MW에 달해 운영 전력 수요의 약 8.54%를 공급하고 장기 유틸리티 노출을 낮췄다. 6개의 추가 설치가 계획돼 있으며, 1.15MW를 추가하고 운영 전력 중 태양광 비중을 약 2.5%포인트 높일 것으로 예상된다.
2025년 6월 개장해 95% 임대된 캐릭은 2026년 약 80만 달러의 추가 운영현금흐름을 기여할 것으로 예상된다. 브라이트우드, 이벤타이드, 놀란 힐 3단계 합작투자를 포함한 추가 프로젝트들은 2026~2027년에 걸쳐 진행 중이며, 안정화되면서 추가 수익 성장을 견인할 것으로 보인다.
2025년 킬램은 23개 부동산과 2개 토지 구획을 총 1억4천8백만 달러에 매각해 8천7백80만 달러의 순현금을 창출했다. 이 수익금은 총 416유닛에 달하는 1억6천8백만 달러의 인수 자금을 지원해, 리츠의 고성장·다각화 시장으로 자본을 재배치하는 전략을 뒷받침했다.
순이익은 2천9백40만 달러로 전년 대비 6억3천8백만 달러 감소했지만, 이는 주로 회계 항목에 기인했다. 투자부동산의 공정가치 손실 1억2천50만 달러가 전년도 공정가치 이익을 대체했고, 2024년에는 반복되지 않은 일회성 이연법인세 회수 혜택이 있었다.
공정가치 손실은 일부 시장의 자본환원율 상승과 2024년 예외적으로 강한 성장 이후 시장 임대료 완화와 연결됐다. 경영진은 포트폴리오의 시장가 대비 스프레드가 이전 정점에서 축소됐다고 언급했으며, 이는 향후 임대료 상승 여력은 남아 있지만 작년만큼 폭발적이지는 않음을 의미한다.
금융 비용은 전년 대비 5.9% 증가했으며, 고금리 환경에서의 재융자가 계속해서 실적에 부담을 주고 있다. 경영진은 이자 비용이 4년간 역풍이었으며, 의미 있는 완화는 금리 사이클과 재융자 프로필이 2027년에 가까워지면서 정상화될 때만 예상된다고 강조했다.
레버리지 지표는 개선됐지만 여전히 높은 수준으로, 부채는 자산의 41.9%, 정규화 EBITDA 대비 부채는 9.66배를 기록했다. 경영진은 2026년 수익 성장, 자본 재활용, 규율 있는 투자를 통해 이러한 비율을 강화하는 데 지속적으로 집중할 것이라고 밝혔다.
임대료 상승률은 2024년 고점에서 냉각됐고, 임대는 전형적인 겨울 둔화가 재등장하면서 더욱 계절적이 됐다. 경영진은 인센티브가 약 80~90bp 상승해야 할 수 있다고 언급했으며, 이는 공실률이 하반기에 개선될 것으로 예상되더라도 순매출을 소폭 압박할 수 있다.
웨스트마운트 플레이스에서 재배치 노력이 지연돼, 순영업이익 회복은 이제 2027년 중반에야 예상된다. 프로젝트의 추정 비용은 약 1천5백만 달러로 증가해 추가 수익 일정을 늦추고 있으며, 보다 복잡한 상업용 전환에 대한 실행 리스크를 부각시킨다.
운영 비용은 전년 대비 4.1% 증가해 포트폴리오 전반의 인플레이션 압력을 반영했다. 이직률은 약 20%에서 약 22%로 상승했으며, 이는 임대 및 이직 관련 비용을 증가시킬 수 있고 단일 연도에 시장가 대비 잠재력을 얼마나 포착할 수 있는지 제한할 수 있다.
경영진은 2026년 최소 5천만 달러의 자산을 재활용할 계획이며, 이는 지난해 매각 프로그램을 기반으로 한다. 그러나 많은 잠재적 매각이 여전히 초기 단계에 있어, 시기, 가격, 수익금을 수익성 있게 재배치할 수 있는 속도에 대한 불확실성이 남아 있다.
2026년 킬램은 최소 3%의 동일자산 아파트 매출 및 순영업이익 성장을 가이드했으며, 시장가 대비 스프레드와 긍정적인 임대 스프레드가 수확되면서 전체 아파트 매출은 4%에 가까울 것으로 예상된다. 이자 비용은 높은 수준을 유지할 것으로 예상되지만 2027년까지 안정화되기 시작할 것이며, 개발, 목표 매각, 자본 재활용을 통해 자본이 재배치되면서 조정 운영현금흐름 성장이 운영현금흐름을 앞지를 것으로 보인다.
킬램의 실적 발표는 궁극적으로 외부 금리 및 평가 압력에 직면한 견고한 펀더멘털의 이야기를 구성했다. 강력한 순영업이익 성장, 규율 있는 자본 배치, 증가하는 개발 기여는 건설적인 중기 전망을 뒷받침하지만, 투자자들은 높은 금융 비용, 완화된 임대료 상승 여력, 자산 매각 및 재배치에 대한 실행 리스크를 고려해야 한다.
이 기사는 AI로 번역되어 일부 오류가 있을 수 있습니다.