포 코너스 프로퍼티 트러스트, 안정적이고 규율 있는 성장 신호

포 코너스 프로퍼티 트러스트(FCPT)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

포 코너스 프로퍼티 트러스트의 최근 실적 발표에서 경영진은 꾸준한 성장, 보수적인 레버리지, 견고한 임차인 실적을 강조하며 자신감 있는 어조를 유지했다. 임차인 집중도와 소규모 바하마 브리즈 익스포저를 인정하면서도, 경영진은 거의 완벽한 임대료 회수율, 강력한 커버리지, 활발한 가치증대형 인수 파이프라인을 배경으로 이러한 리스크를 관리 가능한 수준으로 평가했다.

인수 속도 가속화 및 거래 세분화

포 코너스는 2025년 인수 활동을 확대해 105개 부동산에 대해 3억1800만 달러 규모의 순임대 거래를 6.8% 혼합 캡레이트로 체결했다. 4분기에만 약 7% 캡레이트로 9500만 달러 규모의 거래를 완료했으며, 약 53건의 개별 거래로 평균 거래 규모는 300만 달러 수준이었다. 이는 세분화된 자금 배치와 엄격한 심사 기준을 보여준다.

재무 건전성과 풍부한 유동성

경영진은 견고한 재무 상태를 강조했다. 선도 자본을 포함한 순부채 대비 조정 EBITDAre 비율은 4.9배, 제외 시 5.1배로 6분기 연속 5.5배 미만을 유지했다. 회사는 3억5000만 달러 규모의 리볼버 한도를 전액 보유하고 있으며, 5배 레버리지 도달 전까지 2억2000만 달러 이상의 유동성을 확보하고 있다. 부채의 약 98%가 고정금리이며 혼합 현금 이자 비용은 약 4% 수준이다.

일관된 AFFO 성장과 현금흐름 증가

조정 영업현금흐름은 4분기 주당 0.45달러, 2025년 전체 1.78달러를 기록해 고금리 환경에도 불구하고 전년 대비 약 2.9% 성장했다. 현금 임대 수익은 분기 중 6750만 달러로 전년 동기 대비 약 11.1% 증가했으며, 경영진은 2026년 현금 창출 전망을 1920만~1970만 달러 범위로 제시했다.

높은 가동률, 거의 완벽한 회수율, 강력한 커버리지

포트폴리오 건전성은 두드러진 성과를 보였다. 가동률은 99.6%, 기본 임대료 회수율은 4분기 99.5%, 연간 99.8%를 기록했다. 회사는 포트폴리오 대부분에서 약 5.1배의 임대료 커버리지를 보고했으며, 경영진은 이를 순임대 업계 최고 수준이자 경기 변동성에 대한 핵심 완충장치로 평가했다.

핵심 임차인의 견고한 매출 실적

포 코너스는 핵심 레스토랑 임차인, 특히 칠리스의 강력한 영업 실적을 강조했다. 칠리스는 2025년 12월 마감 분기 동일점포 매출 성장률 9%, 2개년 누적 43%를 기록했다. 올리브 가든, 롱혼, 칠리스 같은 주력 브랜드가 포트폴리오 임대료의 절반 이상을 차지하며 리츠의 안정적인 현금흐름과 임대료 커버리지 지표를 뒷받침하고 있다.

전략적 다각화와 신규 부동산 하위 섹터

포트폴리오는 캐주얼 다이닝을 넘어 꾸준히 다각화되고 있다. 현재 캐주얼 다이닝은 임대료의 약 63%를 차지하며, 자동차 서비스 부동산이 13%, 퀵서비스 레스토랑 11%, 메디컬 리테일 10%를 기여하고 있다. 4분기에 포 코너스는 스프라우츠를 통한 식료품 부문과 유나이티드 렌탈스를 통한 장비 렌탈 부문에 첫 투자를 집행하며 경기침체 저항력이 있는 필수 소비 카테고리를 목표로 했다.

운영 효율성과 일반관리비 레버리지

경영진은 규모 확대에 따른 운영 효율성 개선을 지적했다. 연간 현금 일반관리비는 1800만 달러로 현금 임대 수익의 6.9%를 차지했다. 이 비율은 전년 7.1%에서 하락했으며, 이는 비용 레버리지 개선과 추가 인수를 지원할 수 있는 확장 가능한 플랫폼을 반영한다. 오버헤드의 비례적 증가 없이도 가능하다.

제한적인 임대 만기와 최소한의 중단 리스크

임대 롤오버는 엄격하게 통제되고 있다. 2025년 만기 도래 41건의 임대 중 95%가 점유 상태를 유지했으며 백필 수요는 미미했다. 향후 2026년 만기 도래 42건의 임대는 현재 연간 기본 임대료의 약 1.5%를 차지하며, 2025년 초 2.6%에서 감소했다. 부채 만기는 단기적으로 적정하고 관리 가능한 수준으로 설명됐다.

임차인 집중도는 여전히 주요 구조적 리스크

주요 임차인의 강력한 실적에도 불구하고, 경영진은 임차인 집중도가 구조적 리스크임을 인정했다. 올리브 가든, 롱혼, 칠리스가 전체 임대료의 51% 이상을 차지하고 있기 때문이다. 투자자들은 견고한 커버리지와 매출 지표로 보상받고 있지만, 포트폴리오는 소수 주요 브랜드의 건전성과 전략에 상당히 노출돼 있다.

바하마 브리즈 철수... 소규모지만 주시 대상

다든의 바하마 브리즈 브랜드 폐쇄 계획은 포 코너스에 소규모 불확실성을 야기한다. 회사는 이 체인과 연결된 10개 부동산을 보유하고 있으며, 이는 기본 임대료의 약 1.3%를 차지한다. 회사는 많은 매장이 전환되거나 재임대될 것으로 예상하지만, 일부 임대는 약 1.7년의 잔여 기간이 남아 있어 단기적으로 자산 수준의 리스크가 높아진 상태다.

공개 시장 밸류에이션과 사모 시장 간 할인

경영진은 포 코너스의 공개 시장 밸류에이션과 최근 순임대 거래에서 암시된 사모 시장 가격 간 상당한 괴리가 있다고 지적했다. 인수 캡레이트가 6%대 후반에서 7% 범위이고 고품질 임차인 기반을 갖춘 상황에서, 경영진은 주가가 기초 부동산 가치 대비 할인된 수준에서 거래되고 있다고 제안했다.

분기 중 소폭의 캡레이트 확대

4분기 거래는 연중 가장 높은 혼합 캡레이트인 약 7%로 체결됐으며, 이는 전 분기 대비 약 20bp 상승한 수치다. 이는 일부 캡레이트 압력과 다소 리스크를 인식하는 환경을 시사하지만, 경영진은 이러한 움직임을 적정 수준으로 평가하며 현재 자금 조달 비용을 고려할 때 여전히 가치증대형 거래를 지원한다고 설명했다.

단독 손상은 자산 수준 리스크를 부각

회사는 앨라배마주 글래드스톤의 소규모 공실 하디스 부동산에 대해 드문 손상을 기록했다. 이는 1325개 자산 포트폴리오 중 하나다. 경영진은 이 손실이 단독 사례임을 강조했지만, 소규모 단일 임차인 자산이 지역적 임대 리스크에 직면할 수 있음을 인정하며 다각화와 신중한 심사의 중요성을 재확인했다.

강력한 운영과 보수적 레버리지에 기반한 가이던스

포 코너스는 2026년 현금 창출 전망을 1920만~1970만 달러로 제시했다. 이는 99.6% 가동률, 거의 완벽한 임대료 회수율, 연간 기본 임대료 2억6420만 달러에 의해 뒷받침된다. 순부채 대비 조정 EBITDAre 비율이 약 4.9배이고, 3억5000만 달러 리볼버를 전액 사용 가능하며, 단기 만기가 최소이고, 부채 대부분이 약 4%의 고정금리로 구성된 상황에서, 경영진은 약 7% 캡레이트로 가치증대형 인수를 계속 실행할 수 있다고 믿고 있다.

실적 발표는 포 코너스가 성장과 신중함의 균형을 맞추는 순임대 리츠의 모습을 그렸다. 회사는 고품질 임차인, 엄격한 인수, 보수적인 재무 구조에 의존하고 있다. 소수 레스토랑 브랜드에 대한 집중도와 소규모 바하마 브리즈 익스포저는 모니터링이 필요하지만, 회사의 강력한 커버리지, 유동성, 확대되는 다각화는 경영진이 안정적이고 저위험 현금흐름 성장을 지속할 수 있다는 낙관론을 갖게 한다.