리듬 프로퍼티 트러스트, 신중한 성장 경로 제시

리듬 프로퍼티 트러스트(RPT)가 4분기 실적 발표 컨퍼런스콜을 개최했다. 주요 내용은 다음과 같다.

리듬 프로퍼티 트러스트의 최근 실적 발표는 신중하면서도 낙관적인 어조를 띠었다. 단기 실적은 정체된 반면, 자산이 풍부한 재무구조와 향후 성장을 위한 구체적인 계획을 제시했다. 경영진은 유동성, 강력한 대출 조달 파이프라인, 수익성 높은 자산 확보를 강조했지만, 대규모 자본 재조달을 위해서는 우호적인 시장 여건이 필수적임을 인정했다.

견고한 유동성과 자기자본 기반

리듬 프로퍼티 트러스트는 분기 말 기준 약 1억 달러의 현금 및 유동성과 총 자기자본 약 3억 달러를 보유하고 있다. 이러한 자본 기반은 회사가 기회주의적 투자를 추진할 수 있는 유연성을 제공하며, 시장이 자본 재조달의 기회를 열 경우 신속하게 대응할 수 있는 위치에 있다.

장부가치 강세 대비 시장 할인

장부가치는 약 3억 달러, 희석 주당 약 31달러 수준으로 회사의 유형 자산 기반을 뒷받침한다. 그러나 주가는 15~16달러 수준에서 거래되고 있어 장부가치의 약 50%에 불과하며, 이는 견고한 재무구조에도 불구하고 공개 시장이 여전히 회의적임을 보여준다.

부진한 4분기 실적과 조정 주당순이익 마이너스

4분기 리듬 프로퍼티 트러스트는 일반회계기준 기준 250만 달러의 이익을 기록했으나, 조정 후 EAD는 약 -50만 달러를 기록했다. 이는 희석 주당 약 -0.06달러의 손실로 환산되며, 신규 자본 배치가 없는 상황에서 핵심 수익 모멘텀이 여전히 약세임을 보여준다.

약세장에서의 매력적인 배당수익률

회사는 현재 주가 기준 약 8.7%의 배당수익률에 해당하는 보통주 배당을 지속하고 있다. 경영진의 장기 비전은 주가가 궁극적으로 9% 배당수익률 수준에서 거래될 것으로 가정하며, 이는 배당금 지급이 광범위한 자본 재조달 및 밸류에이션 논리의 핵심임을 의미한다.

액면병합으로 투자자층 확대 목표

경영진은 6대1 액면병합을 완료하여 주가를 병합 전 약 2달러에서 현재 약 15~16달러로 끌어올렸다. 이러한 조치는 시장 인식을 개선하고 "페니 스톡" 낙인을 줄이며, 리듬 프로퍼티 트러스트에 더 광범위한 기관 및 개인 투자자를 유치하기 위해 설계되었다.

제네시스의 폭발적인 대출 조달 성장

핵심 성장 동력은 제네시스로, 올해 대출 조달 규모는 약 60억~70억 달러로 예상되며 이는 2022년 17억 달러 대비 약 250%~312% 증가한 수치다. 이는 리듬의 재무제표에 선별적으로 추가할 수 있는 대규모 내부 조달 대출 파이프라인을 창출한다.

수익성 높은 대출 기회 파이프라인

경영진은 이사회 승인을 전제로 리듬 프로퍼티 트러스트의 재무제표로 이전할 수 있는 약 10억 달러 규모의 대출 및 자산을 확보했다. 이러한 대출은 J-커브 없이 즉시 수익성을 높일 것으로 예상되며, 자본이 확보되면 수익 증대로 직결되는 경로를 제공한다.

파라마운트 인수 참여

리듬 프로퍼티 트러스트는 파라마운트 거래에서 약 5천만 달러를 보유하고 있으며, 이는 순영업이익 약 3억 달러 규모의 약 16억 달러 대형 거래다. 이 지분은 리듬에게 현금흐름의 비례 배분을 제공하며, 기관급 부동산과 연계된 또 다른 수익원을 추가한다.

광범위한 조달 및 자본 배분 네트워크

제네시스와 파라마운트 외에도 리듬과 계열사들은 제3자 대출 조달업체, 펀드 및 별도 관리 계정을 포함한 다양한 조달 및 파트너십 채널을 활용한다. 회사는 또한 와이어하우스 플랫폼에서 펀드 배분을 시작하여 규모 확대와 제3자 자본 유치 능력을 지원하고 있다.

자본 재조달 후 야심찬 수익 목표

경영진은 자본 재조달을 전제로 주당 약 1.60~1.70달러까지 수익을 성장시킬 수 있는 경로를 제시했다. 이러한 가정 하에 리듬 프로퍼티 트러스트는 주당 약 20달러에 가까운 장부가치를 전망하며, 더 높은 수익 기반을 정상화된 배당수익률 및 거래 배수와 일치시킨다.

정체된 단기 실적이 모멘텀 제한

분기 실적은 본질적으로 정체 상태로, 소폭의 일반회계기준 이익이 희석 주당 약 -0.06달러의 조정 후 마이너스 수익으로 상쇄되었다. 의미 있는 자본 조달이나 대규모 자산 배치 없이는 단기 수익이 돌파구를 마련하기 어려워 실적이 정체 국면에 머물고 있다.

자본 재조달이 핵심 변수

회사의 높은 주당순이익과 장부가치 대비 할인폭 축소 경로는 대규모 자본 재조달 실행과 신규 자본 형성에 크게 의존한다. 경영진은 시기와 가격이 시장 주도적임을 강조하며, 리듬이 언제, 어떤 조건으로 재무제표를 확대할 수 있을지에 대한 상당한 실행 리스크가 있음을 시사했다.

깊은 할인은 시장 회의론 반영

주당 31달러의 장부가치에도 불구하고 리듬 프로퍼티 트러스트의 주가는 그 절반 수준에서 거래되고 있다. 이러한 깊은 할인은 상업용 부동산에 대한 투자자들의 신중함을 반영할 뿐만 아니라, 현재 밸류에이션에서 보통주를 성장 통화로 발행하려는 회사의 의지를 제한한다.

분기 중 투자 활동 부진

4분기 신규 투자 활동은 추가 파라마운트 익스포저를 제외하고는 의도적으로 제한적이었다. 이러한 보수적 접근은 변동성 속에서 자본을 보호하지만, 즉각적인 수익 상승 여력도 제한하여 여건이 개선될 때까지 향후 배치에 더 많은 비중을 두게 한다.

업종 역풍과 변동성 큰 시장

경영진은 상업용 부동산 시장의 혼란과 리츠 및 BDC 전반의 광범위한 약세를 지적했으며, 이는 거시경제 및 AI 주도 거래 흐름으로 증폭되었다. 이러한 역풍은 자본 조달 및 자산 매각 또는 매입 시기를 복잡하게 만들어 인내심과 선별성을 필수적으로 만든다.

희석 리스크와 성장 필요성 간 균형

경영진은 주가가 장부가치 대비 큰 폭으로 할인된 상태에서 보통주 발행을 꺼리며, 고도로 희석적인 거래 회피를 우선시한다고 밝혔다. 우선주나 제3자 자본과 같은 대안적 구조가 검토 중이지만, 여건이 개선될 때까지 재무제표 확대는 신중하게 유지될 가능성이 높다.

가이던스와 로드맵은 시장 기회에 달려

향후 전망과 관련하여 경영진의 가이던스는 성공적인 자본 재조달이 주당 약 1.60~1.70달러의 주당순이익, 약 9%의 배당수익률, 주당 약 20달러의 장부가치를 실현하는 시나리오를 중심으로 한다. 이러한 비전을 뒷받침하기 위해 회사는 1억 달러의 유동성, 3억 달러의 자기자본 기반, 10억 달러의 잠재적 재무제표 자산, 그리고 60억~70억 달러의 대출 조달에 도달할 수 있는 제네시스 파이프라인을 강조했다.

리듬 프로퍼티 트러스트의 컨퍼런스콜은 견고한 자산과 전략적 선택권을 부진한 단기 수익 및 회의적인 시장과 대비시키는 그림을 그렸다. 투자자들은 경영진이 업종 역풍을 헤쳐나가고, 확보된 대출 파이프라인을 실현하며, 오늘의 깊은 할인을 내일의 상승 재평가로 전환하는 자본 재조달을 실행할 수 있을지 면밀히 지켜볼 것이다.