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아마다 호플러 프로퍼티스(AHH)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.
아마다 호플러 프로퍼티스의 최근 실적 발표는 신중하면서도 낙관적인 어조를 띠었으며, 실질적인 운영 모멘텀의 증거와 함께 어려운 전환기에 대한 솔직한 인정이 혼재했다. 경영진은 결정적인 전략적 개편, 예상을 상회한 2025년 FFO, 견고한 동일 매장 NOI 증가를 강조했지만, 장기 전망이 개선되더라도 2026년을 낮은 FFO, 시차 지연, 실행 리스크로 특징지어지는 "공백의 해"로 지목했다.
아마다 호플러는 3월 2일부터 A H 리얼티 트러스트로 사명을 변경한다고 발표했으며, 이는 간소화된 순수 리테일 및 오피스 리츠로의 전환을 강조한다. 회사는 다가구 주택 및 수수료 기반 사업, 건설 및 부동산 금융 활동의 일부를 포함한 사업에서 철수할 계획이며, 수익 예측 가능성을 개선하고 레버리지 감축을 가속화하는 것을 목표로 하고 있다.
경영진은 자산 매각에서 상당한 진전을 보고했으며, 14개 다가구 주택 자산 중 11개에 대한 의향서가 체결되었다. 건설 사업 철수는 사실상 완료되었으며, 회사는 4개 부동산 금융 투자 중 2개에 대한 지분 매각 의향서를 확보했고, 최종 자산은 5% 초반대 캡레이트로 매각을 추진 중이다.
2025년 4분기 보통주 귀속 정규화 FFO는 2,950만 달러, 희석 주당 0.29달러로 가이던스를 상회했으며, GAAP FFO는 2,310만 달러, 주당 0.23달러를 기록했다. 2025년 연간 정규화 FFO는 1억 1,010만 달러, 주당 1.08달러로 예상을 크게 웃돌았으며, GAAP FFO는 7,940만 달러, 주당 0.78달러였다.
동일 매장 NOI 성장은 밝은 부분으로, 분기 중 GAAP 기준 6.3%, 현금 기준 7.1% 상승했다. 리테일 동일 매장 NOI는 GAAP 기준 5.6%, 현금 기준 3.4% 증가했으며, 신규 임대와 GAAP 기준 약 15%, 현금 기준 약 10%의 견고한 갱신 스프레드가 도움이 되었다.
콜럼버스 빌리지 재개발은 이전 수준보다 약 60% 높은 임대료로 재임대되고 있으며, 완전히 임대되면 연간 기본 임대료로 100만 달러 이상을 창출할 것으로 예상되며, 대부분의 혜택은 2026년에 나타날 것이다. A H 타워에서는 회사가 38,000평방피트를 평방피트당 35달러에 재임대하여 약 130만 달러의 ABR을 추가했으며, 이는 2026년에 부분적으로, 2027년에 더욱 완전하게 실현될 것으로 보인다.
전략의 핵심 축은 재무 구조 개선이며, 경영진은 자산 매각 대금을 부채 감축에 투입할 계획이다. 회사는 약 2억 7,000만 달러의 담보부 부채 상환과 약 4억 달러의 무담보 순부채 감축을 목표로 하며, 레버리지를 약 2배 줄이고 자본 구조를 장기 고정금리 부채 쪽으로 기울이는 것을 목표로 하고 있다.
2026년 가이던스는 변혁 후 기준으로 제시되며, 다가구 주택 및 수수료 수익을 제외하여 향후 프로필을 보여준다. 경영진은 리테일과 오피스 혼합 동일 매장 현금 NOI 성장률을 약 1.7%로 예상하고, NAREIT FFO를 희석 주당 0.64달러로 전망하는데, 이는 2025년 0.78달러에서 감소한 수치이지만, 운영 부동산 현금 흐름으로 배당금을 충당할 수 있을 것으로 보고 있다.
오피스 포트폴리오는 안정적으로 평가되며, 가중 평균 임대 기간이 거의 8년에 달하고, 우량 임차인이 많으며, 2026년 예정된 임대 만기는 약 1.7%에 불과하다. 인터락 복합용도 부동산에서는 점유율이 거의 600bp 개선되어 94% 이상 임대되었으며, 이는 주요 시장에서의 건강한 수요를 나타낸다.
다가구 주택 자산을 매각하는 동안에도 회사는 2026년에 선별적 매수자가 될 것으로 예상하며, 캡레이트 6.25%~7.0% 범위에서 약 5,000만 달러의 리테일 인수를 목표로 하고 있다. 장기적으로 경영진은 변혁된 재무 구조와 시장 여건이 2027년부터 연간 약 1,000만 달러의 NOI를 추가할 수 있는 더 큰 인수 프로그램을 지원할 수 있을 것으로 믿고 있다.
역풍으로는 콘스, 파티 시티, 조앤 패브릭스의 파산이 있었으며, 이로 인해 포트폴리오에 약 92,000평방피트의 앵커 공실이 발생했다. 이러한 폐점은 4분기 및 연간 동일 매장 실적에 부담을 주었고, 연말 점유율이 95% 바로 아래로 하락하는 데 기여했다.
경영진은 2026년을 전환기 또는 "공백" 연도로 규정했는데, 많은 후속 임차인들이 여전히 인테리어 공사 단계에 있어 임대료 개시가 지연되기 때문이다. 일부 임대료는 2026년에 시작되지만, 상당 부분은 2027년 중반까지 시작될 것으로 예상되어, 더 강력한 기본 임대 모멘텀에도 불구하고 2026년 동일 매장 현금 NOI 성장률을 약 1.7%로 제한하고 있다.
전략적 전환은 단기 수익에 희석 효과를 가져올 것으로 예상되며, 경영진의 브리지는 NAREIT FFO가 2025년 주당 0.78달러에서 변혁 후 약 0.64달러로 하락할 것으로 보여준다. 회사가 디레버리징하고 마진이 높은 수수료 사업에서 철수함에 따라, 주주들은 더 단순하고 위험이 낮은 모델의 혜택이 나타나기 전에 EPS와 FFO에 대한 일시적 압박에 대비해야 한다.
상당한 진전에도 불구하고, 다가구 주택 및 금융 자산에 대한 의향서가 여전히 최종 협상 및 마감 대상이기 때문에 자산 매각 프로그램은 여전히 실행 리스크를 안고 있다. 동시에 9,500만 달러 기한부 대출과 2건의 부동산 담보 대출을 포함한 2026년 3건의 부채 만기는 매각 대금이나 일정이 지연될 경우 재융자 리스크를 초래한다.
경영진은 아마다 호플러에 대한 공개 시장 가격이 다가구 주택 포트폴리오의 사모 시장 가치를 완전히 반영하지 못한다고 주장했다. 이러한 인식된 할인은 자산 매각 속도와 자기자본 조달의 타당성에 대한 결정을 복잡하게 만들며, 변혁의 시기와 속도에 또 다른 불확실성을 추가한다.
4분기 AFFO는 1,780만 달러, 희석 주당 0.17달러로 정규화 FFO보다 현저히 낮았으며, 이는 회계 수익과 현금 창출 간의 격차를 부각시킨다. 향후 회사는 변혁 후 기간에 AFFO 배당성향을 95% 근처로 목표로 하고 있어, 단기적으로 배당 인상 여력이 제한적이며 타이트한 잉여현금흐름 커버리지를 강조하고 있다.
원 시티 센터와 윌스 워프의 회수된 공간을 포함한 특정 자산들은 지역적 과제에 직면해 있으며, 인테리어 공사와 재임대가 진행되면서 일시적인 점유율 하락을 초래하고 있다. 경영진은 이러한 공간들이 채워질 것이라고 확신을 표명했지만, 투자자들은 임대 파이프라인이 완전히 전환될 때까지 보고된 점유율과 NOI에서 변동성이 나타날 것으로 예상해야 한다.
2026년 이후를 전망하면서, 아마다 호플러의 가이던스는 리테일과 오피스에 거의 동등한 익스포저를 가지고 NOI의 약 94%가 복합용도 환경에서 나오는 더 간소화된 리츠를 제시한다. 회사는 다가구 주택 자산을 약 5% 중반대 캡레이트로 매각하고, 6.25%~7.0% 캡레이트로 목표 리테일 인수를 추진하며, 대금을 약 6억 7,000만 달러의 부채 상환에 사용하여 레버리지를 낮추고, 현금 흐름을 안정화하며, 2027년부터 새로운 성장을 위한 플랫폼을 구축하는 것을 목표로 하고 있다.
아마다 호플러의 실적 발표는 단기 수익 희석과 실행 리스크를 감수하면서 더 집중되고, 레버리지가 낮으며, 더 높은 품질의 포트폴리오를 추구하는 움직임 중인 회사의 모습을 그렸다. 완만한 NOI 성장과 타이트한 현금 커버리지로 특징지어지는 험난한 2026년을 감내할 의향이 있는 투자자들에게, 경영진의 자산 매각, 디레버리징, 임대 진전은 향후 몇 년간 더 회복력 있고 잠재적으로 재평가될 수 있는 리츠의 무대를 마련할 수 있을 것이다.
이 기사는 AI로 번역되어 일부 오류가 있을 수 있습니다.