프라이머리스 리트 실적 발표... 전환기 속 성장세 부각

프리마리스 리얼 에스테이트 인베스트먼트 트러스트(TSE:PMZ.UN)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

프리마리스 리얼 에스테이트 인베스트먼트 트러스트의 최근 실적 발표는 낙관적인 분위기를 띠었다. 경영진은 일부 점유율 압박에도 불구하고 포트폴리오 전반에 걸친 광범위한 강세를 강조했다. 견조한 임대, 가속화되는 임대료 상승, 높아진 FFO, 강화된 재무구조는 전 앵커 테넌트의 일시적 공실을 구조적 문제가 아닌 가치 창출 프로젝트로 규정했다.

인수를 통한 공격적 포트폴리오 확장

프리마리스는 플랫폼이 얼마나 빠르게 확대되었는지 강조했다. 2025년 16억 달러, 분사 이후 총 33억 달러의 인수를 완료했다. 포트폴리오의 거의 65%가 2021년 이후 신규 자산이며, 2023년 이후 추가된 7개 쇼핑몰은 각각 2억5000만 달러 이상의 CRU 매출을 기록해 기존 포트폴리오 평균을 크게 상회했다.

임대 모멘텀이 건전한 리테일 수요 시사

임대 지표는 강력한 테넌트 수요를 보여줬다. 73건의 재계약이 11.3% 스프레드로 완료됐고, 평균 재계약 임대료는 2024년 4.8%에서 2025년 7.4% 상승했다. 리츠는 60만 평방피트에 대해 137건의 신규 계약을 체결했으며, 125건의 신규 CRU 임대를 포함해 CRU 신규 임대 건수가 전년 대비 25% 증가했다.

포트폴리오 전반에 걸친 임대료 급등

평균 임대료가 크게 상승하며 포트폴리오의 가격 결정력을 입증했다. 가중평균 순임대료는 평방피트당 25.28달러에서 31.78달러로 전년 대비 약 26% 상승했고, CRU 평균 임대료는 2024년 43.26달러에서 49.68달러로 약 15% 증가했다.

NOI와 매출 성장이 운영 전략 검증

운영 실적은 여전히 주요 강점으로 남았다. 동일자산 현금 NOI는 분기 기준 6.8%, 전년도 세금 항목을 제외하면 2.6% 증가했고, 연간 기준으로는 5.6% 상승했다. 매출 생산성도 개선돼 총 동일점포 매출은 평방피트당 800달러, 동일자산 매출은 727달러, 총 CRU 매출은 24억 달러에서 35억5000만 달러로 급증했다.

FFO 확대와 보수적 배당 정책

FFO 성장은 실적 모멘텀을 뒷받침했다. 분기 FFO는 주당 0.51달러로 전년 대비 11.6% 증가했다. 2025년 FFO는 주당 1.85달러로 전년 대비 9.2% 상승했으며, FFO 배당성향은 46.7%로 목표 범위인 45~50% 내에서 안정적으로 마감했다.

자본 배분 규율과 기회주의적 자사주 매입

경영진은 트러스트의 저평가를 활용해 매력적인 가격에 유닛을 재매입했다고 강조했다. 2025년 프리마리스는 평균 15.13달러에 520만 유닛을 매입했는데, 이는 IFRS NAV 대비 약 29% 할인된 가격이며, 7900만 달러 투입에 대해 즉각적으로 43%의 수익률을 의미한다. 2022년 이후 총 재매입 규모는 1510만 유닛에 달한다.

재무구조 강점과 풍부한 유동성

재무구조는 투자 논리의 핵심 축으로 남아있다. 부채비율은 EBITDA 대비 5.8배로 목표치 6배를 하회하며, 유동성은 6억4430만 달러다. 투자부동산의 90% 이상인 48억 달러가 무담보 상태이고, 평균 이자율은 5.07%이며 2027년까지 만기 도래 부채가 없다.

상향 조정된 2026년 전망이 인수와 임대 반영

프리마리스는 2026년 가이던스를 상향 조정했다. 현금 NOI는 3억9000만~4억 달러, 희석 FFO는 주당 1.85~1.90달러를 전망한다. 전망치는 동일자산 현금 NOI 성장률 1~3%를 가정하며, 2025년 인수 자산의 연간 기여분과 지속적인 임대 강세를 반영하되 향후 거래는 제외했다.

HBC 철수를 재개발 촉매로 활용

경영진은 HBC의 철수를 전략적 기회로 규정했다. 관련 프로젝트의 자본 투자는 현재 1억7500만~2억2500만 달러로 추정된다. 재개발된 HBC 매장은 2027년 중반부터 임대료를 창출할 예정이며, 목표 수익률은 약 8~10%다. 토지 매각에서 1억 달러 이상, 아웃파셀에서 두 자릿수 수익률이 기대된다.

지속가능성과 녹색금융 진전

트러스트는 ESG 및 자본시장 어젠다에서도 진전을 보였다. 5년 만기 무보증 녹색채권 2억5000만 달러를 발행했고, 외부 검토를 거친 녹색채권 배분 보고서를 공개했으며, 3년 지속가능성 계획 완료와 함께 세 번째 연례 지속가능성 보고서를 발간했다.

HBC 폐점과 신규 자산으로 인한 점유율 하락

성공적인 임대에도 불구하고 앵커 폐점과 신규 인수가 지표를 희석시키며 점유율 헤드라인은 약화됐다. 약정 점유율은 90.6%, 실제 점유율은 87.2%로 94.5%에서 하락했다. HBC 폐점만으로 점유율이 약 6.7%포인트 감소했고, 최근 인수 자산이 약 3.4%포인트 추가 하락 요인이 됐다.

단기 NOI 타격과 높아진 재개발 지출

HBC 재편은 단기적으로 실적에 부담을 줄 것이다. 프리마리스는 2026년 HBC로부터 약 500만 달러의 NOI를 포기할 예정이다. 재개발 및 재임대 자본이 증가하고 있으며, HBC 프로그램은 현재 1억7500만~2억2500만 달러로 책정됐고, 2026년 재개발 지출은 HBC 공간에 대한 약 3500만 달러를 포함해 6000만~6400만 달러로 예상된다.

회수율 여전히 역사적 수준 미달

비용 회수율이 소폭 개선됐지만, 현재 강점이라기보다는 상승 여력의 원천으로 남아있다. 통합 회수율은 78%에서 78.9%로 상승했다. 재산세 및 운영비 회수율은 각각 약 75.9%와 81.8%로, 역사적 목표치인 약 92~97%를 크게 밑돌아 추가 정상화 여지를 남겼다.

토이저러스 공실이 일시적 역풍 가중

트러스트는 토이저러스 임대 종료로 인한 추가 공실도 언급했다. 6개 매장이 현재 통제 하에 있으며 2개는 이미 연초에 비워졌다. 이들 폐점은 다음 분기 점유율 수치에 반영될 것이지만, 경영진은 3~6개월 내에 대체 테넌트로 공간을 채울 것으로 예상한다.

저임대료 HBC 리스가 일시적으로 지표 왜곡

프리마리스는 11개의 해지된 HBC 리스가 포트폴리오 평균을 크게 밑도는 임대료를 기록해 점유율과 임대료 통계를 일시적으로 왜곡했다고 지적했다. 트러스트가 재개발과 재임대를 실행하면서, 경영진은 이들 공간이 훨씬 높은 시장 임대료로 대체돼 평균을 끌어올리고 NOI 성장을 뒷받침할 것으로 기대한다.

건설비 상승과 자본 집약도 증가

높아진 건설비가 재개발 프로젝트 전반에 걸쳐 자본 집약도를 높이고 있으며, 프리마리스는 요구 수익률에 대한 인수 기준을 상향 조정했다. 그럼에도 경영진은 강력한 임대료 상승과 테넌트 수요가 인플레이션을 상쇄해 리츠가 신규 투입 자본에 대해 매력적인 수익률을 유지할 수 있을 것으로 믿는다.

지속되는 NAV 할인이 자본 전략 형성

유닛 가격 상승에도 불구하고 프리마리스 유닛은 여전히 IFRS NAV 대비 약 30% 할인된 가격에 거래되고 있다. 이 할인은 인수 및 매각 협상에 영향을 미치고 주식 발행을 억제한다. 경영진은 자사주 매입과 규율 있는 자본 배분을 통해 이 밸류에이션 갭을 활용하며, 시간이 지남에 따라 유닛당 NAV를 복리로 증가시키는 것을 목표로 한다.

가이던스와 자본 계획이 다년간 성장 뒷받침

향후 전망을 보면, 상향 조정된 2026년 목표는 현금 NOI 3억9000만~4억 달러, 희석 FFO 주당 1.85~1.90달러를 제시하며, 동일자산 NOI 성장률 1~3%에 기반한다. 2026년 현금 NOI의 3분의 1 이상이 2025년 인수 자산에서 나올 것으로 예상되며, EBITDA 대비 5.8배의 부채비율, 50% 미만의 배당성향, 풍부한 유동성이 6000만~6400만 달러의 재개발 예산과 광범위한 HBC 프로그램을 뒷받침한다.

프리마리스의 실적 발표는 적극적인 전환기에 있지만 명확한 모멘텀과 충분한 재무 유연성을 갖춘 리테일 리츠의 모습을 그렸다. 투자자들은 HBC와 토이저러스로 인한 단기 점유율 및 NOI 역풍을 감내하는 대신, 높은 임대료, 강화된 매출 생산성, 현재의 할인된 유닛 가격에서 의미 있는 가치를 창출할 수 있는 재개발 수익률을 기대하도록 요청받고 있다.