AG 모기지 인베스트먼트 트러스트, 자신감 있는 실적 반등 신호

AG 모기지 인베스트먼트 트러스트(MITT)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.

AG 모기지 인베스트먼트 트러스트의 최근 실적 발표는 자신감 넘치는 분위기였다. 경영진은 안정적인 장부가치, 증가하는 수익력, 그리고 부활하는 아크 홈 플랫폼을 강조했다. 포트폴리오 성장, 유동화, 배당 인상을 둘러싼 긍정적 요인들이 레거시 부담을 명백히 압도하며, 투자자들에게 이 리츠의 향후 궤적에 대한 건설적인 전망을 제시했다.

장부가치 안정성과 주주 자본

AG 모기지는 투자자들에게 현금을 환원하면서도 장부가치를 방어하는 능력을 강조했다. 4분기 장부가치는 주당 10.46달러에서 10.48달러로 소폭 상승했다. 0.2%의 완만한 상승이지만 변동성 큰 금리 환경에서 안정성을 시사한다.

EAD 개선과 배당 커버리지

분배 가능 이익은 4분기 주당 0.25달러로 전 분기 0.23달러에서 증가했다. 이 수준은 새로 인상된 분기 배당 0.23달러를 완전히 커버하며, 투자자들에게 배당이 경상 이익으로 뒷받침된다는 확신을 준다.

2025년 배당 성장 가속화

이 리츠는 강화된 수익 프로필을 바탕으로 2025년 공격적인 배당 조치를 단행했다. 경영진은 분기 배당을 세 차례 인상해 전년 대비 21% 이상의 성장을 기록했으며, 이는 지속 가능한 현금 창출에 대한 자신감을 나타낸다.

강력한 총 주주 수익률

경영진은 배당과 주가 상승을 합친 총 주주 수익률이 실적 발표일 기준 연초 대비 약 42%에 달했다고 강조했다. 이러한 성과는 회사의 턴어라운드와 개선되는 펀더멘털에 대한 시장의 인식이 높아지고 있음을 보여준다.

투자 포트폴리오의 급속한 확대

AG 모기지의 투자 포트폴리오는 2025년 전년 대비 약 27% 증가한 85억 달러로 확대됐다. 이러한 성장은 30억 달러 이상의 대출 매입과 수익률 제고를 목표로 한 고수익 전략으로의 의도적인 전환에 힘입은 것이다.

활발하고 규모 있는 유동화 플랫폼

회사는 2025년 총 42억 달러 규모의 유동화 거래 10건을 실행했으며, 4분기에만 13억 달러를 기록했다. 주택담보대출 유동화가 핵심 역할을 했으며, 5건의 거래를 통해 24억 달러가 발행됐고 4분기 주요 거래 1건에서 5,500만 달러의 채권을 보유했다.

성장에도 보수적인 레버리지

자산과 유동화의 급속한 확대에도 불구하고, AG 모기지는 연말 경제적 레버리지를 1.6배로 낮게 유지했다. 경영진은 이를 규율 있는 대차대조표 관리의 증거로 제시하며, 리스크를 과도하게 늘리지 않으면서 규모를 확대하려 한다고 설명했다.

아크 홈 턴어라운드와 확장

회사의 모기지 대출 계열사인 아크 홈은 2분기 손익분기점에 도달하고 하반기 연율 약 10%의 자기자본이익률을 달성하며 주목할 만한 턴어라운드를 완성했다. 연간 대출 실행액은 34억 달러를 넘어섰고, 락 볼륨은 34% 증가했으며 비적격 모기지 자금 조달은 42% 급증했다.

아크 홈 지분율과 전략적 중요성

경영진은 지난 8월 지분율을 21.4% 늘려 아크 홈에 대한 확신을 강조했다. 이 플랫폼은 리츠에 고수익 자산을 공급하고 수동적 투자를 넘어 수익을 다각화하는 핵심 성장 엔진으로 점점 더 인식되고 있다.

개선된 수익과 순이자수익

4분기 보통주 주주 귀속 GAAP 순이익은 800만 달러, 주당 0.25달러에 달했다. 순이자수익은 분기 중 4% 증가했으며, 순이자 및 헤지 수익 주당 0.68달러는 운영비용과 우선주 배당 0.45달러를 충분히 커버해 주당 0.23달러의 순이익을 창출했다.

연간 EAD 성장과 아크의 기여

연간 기준으로 EAD는 주당 0.86달러, 2,630만 달러로 17% 증가하며 현금 수익 강화를 뒷받침했다. 아크 홈은 2024년 330만 달러의 EAD 손실에서 2025년 190만 달러의 기여로 전환했으며, 2026년 1월에만 100만 달러 이상의 수익을 창출했다.

유동성 포지션이 유연성 뒷받침

이 리츠는 4분기를 약 1억 900만 달러의 총 유동성으로 마감했으며, 이는 신규 투자와 기회주의적 움직임을 위한 여력을 제공한다. 이 총액에는 현금 5,800만 달러, 무차입 주택담보대출에 대한 약정 금융 5,000만 달러, 무담보 에이전시 RMBS 100만 달러가 포함된다.

유동화 콜옵션을 통한 자본 재활용

경영진은 유동화 콜옵션을 활용해 성숙한 풀에서 자본을 회수하고 더 높은 ROE 기회에 재투자하고 있다. 4분기에 회사는 미상환 원금 3억 1,600만 달러 규모의 2022년 빈티지 비적격 모기지 거래에 대한 선택적 상환권을 행사해 자본을 확보했으며, 유사한 조치를 통해 약 3,500만 달러의 추가 자본을 목표로 하고 있다.

레거시 WMC 상업용 부동산 대출이 여전히 부담

회사는 WMC 인수로 인한 레거시 상업용 부동산 대출이 여전히 비발생 또는 원가회수 상태에 있음을 인정했다. 약 2,800만 달러의 자본이 여전히 이들 자산에 묶여 있어, 해결책이 해당 자본을 풀어줄 때까지 현재 수익력을 제한하고 있다.

잔존가치와 IO 평가 압력

경영진은 잔존가치와 이자전용 스트립이 평가 역풍에 직면하고 있다고 지적했다. 명목 수익률과 스프레드 축소, 그리고 더 빠른 조기상환 속도가 잔존가치에 압력을 가하고 저렴한 유동화 금융으로 인한 잠재적 장부가치 상승을 약화시켰다.

거래 비용이 GAAP 상승 여력 제한

회사가 미실현 이익을 기록했지만, 이는 거래 관련 비용으로 부분적으로 상쇄됐다. 유동화 및 관련 거래 비용이 GAAP 실적에 부담을 줬지만, 기초 영업 성과와 현금 수익은 개선됐다.

아크 홈의 시장 변동성 민감도

아크 홈 플랫폼은 올해 초 4월 관세와 금리 변동성 속에서 격동을 겪었다. 경영진은 이후 사업이 안정되고 개선됐지만, 이 사건이 확장 단계에서 프랜차이즈의 시장 변동 민감도를 부각시켰다고 언급했다.

소형주 지위가 구조적 역풍

경영진은 AG 모기지의 소형주 프로필이 대형 경쟁사 대비 인식과 실행 측면에서 과제를 만든다고 솔직히 인정했다. 여기에는 잠재적으로 더 높은 자본 비용과 낮은 거래 유동성이 포함되지만, 경영진은 성과가 시간이 지나면서 그 격차를 메울 수 있다고 믿는다.

가이던스와 자본 배치 우선순위

2026년을 내다보며, AG 모기지는 레거시 WMC 상업용 부동산 대출을 연중까지 해결하고 확보된 자본을 더 높은 ROE 전략에 신속히 재배치할 계획이다. 콜옵션에서 약 3,500만 달러, 유기적 자본에서 약 2,000만 달러를 합쳐, 경영진은 완전히 투자되면 15~20%의 ROE를 창출하고 연율 주당 약 0.20달러의 수익력을 추가할 수 있는 5,500만 달러 규모의 자금 풀을 보고 있다.

AG 모기지의 실적 발표는 장부가치가 안정적이고 배당이 증가하며 아크 홈이 의미 있는 기여자로 전환되면서 회복에서 공세로 이동하는 리츠의 모습을 그렸다. 레거시 상업용 부동산 대출, 잔존가치 평가 압력, 소형주 제약이 남아 있지만, 회사의 성장하는 포트폴리오, 활발한 유동화 엔진, 규율 있는 레버리지는 투자자들에게 주목할 만한 건설적인 스토리를 제공한다.