세그로, 물류 및 데이터 부문 확대 전략 발표

세그로(Segro Plc (Reit)) (GB:SGRO)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

세그로는 기록적인 임대 실적, 견조한 임대료 상승, 개선된 자산 가치 평가, 강화된 재무구조를 바탕으로 대체로 긍정적인 실적 발표를 진행했다. 경영진은 선임대, 지역 시장, 데이터센터 실행 리스크 등 일부 부진한 부분을 인정했지만, 물류 및 데이터센터 분야의 개발 가속화가 중기적으로 의미 있는 성장을 견인할 것이라는 메시지를 전달했다.

기록적인 임대 실적이 매출 모멘텀 뒷받침

세그로는 2025년 개발 계약 3,300만 파운드를 포함해 9,900만 파운드의 신규 명목 임대료 계약을 체결하며 새로운 기록을 세웠다. 이는 회사 역사상 가장 높은 연간 임대 실적으로, 핵심 물류 및 도심 창고 포트폴리오 전반에 걸친 강력한 임차인 수요를 보여준다.

동일 기준 성장이 수익과 배당 견인

동일 기준 순임대수익은 6% 증가했으며, 이는 조정 주당순이익 6.1% 증가로 이어졌다. 이사회는 이러한 실적에 맞춰 연간 배당을 6.1% 인상한 31.1펜스로 결정하며 주주들을 위한 지속 가능한 수익 성장이라는 메시지를 강화했다.

순임대수익 증가와 수익성 개선

순임대수익은 8.6% 증가해 전년 대비 4,700만 유로가 추가됐으며, 조정 세전이익은 8.3% 상승했다. 비용 관리도 개선돼 EPRA 비용 비율이 낮아지고 관리비용이 300만 유로 감소하면서 거시경제 환경이 어려운 가운데서도 마진 회복력을 뒷받침했다.

자산 가치 안정화 및 순자산가치 소폭 상승

포트폴리오 가치는 동일 기준으로 1% 상승했으며, 이는 2022년 이후 처음으로 영국과 유럽 대륙이 함께 긍정적으로 움직인 것이다. 조정 주당 순자산가치는 2% 증가했으며, 5.5% 등가수익률로 평가된 190억 유로 규모의 포트폴리오가 이를 뒷받침하면서 자산 가치 환경이 더욱 안정화되고 있음을 시사한다.

가동률, 리버전, 자산관리 성과

그룹 가동률은 94.9%로 개선됐으며, 영국은 93.1%를 기록했고, 경영진은 3,700만 파운드의 리버전 상승분을 확보했다. 임대료 재조정 및 갱신은 전체적으로 36% 상승을 달성했으며, 영국에서는 46%까지 상승했다. 고객 유지율은 82%에 달했고, 250건 이상의 기존 자산 거래가 활발한 가치 창출형 자산관리를 뒷받침했다.

유럽 대륙이 가동률과 개발 부문 선도

유럽 대륙이 두드러진 성과를 보였으며, 가동률은 98%를 기록했고 지역 전체에서 180건 이상의 거래가 체결됐다. 2025년 하반기는 유럽 개발 부문에서 역대 최고 실적을 기록했으며, 30만 제곱미터 이상 규모의 선임대 9건과 GXO, 프라이마크 등 주요 임차인 유치가 포함됐다.

재무 건전성과 풍부한 유동성

차입금 대비 자산가치 비율은 31%로 통제되고 있으며, 순부채 대비 EBITDA 비율은 8.6배에서 8.4배로 개선됐다. 세그로는 약 19억 유로의 미사용 회전 및 기간 대출 한도를 보유하고 있으며, 6억 5,000만 유로 규모의 채권을 기간 대출과 회전 신용 한도를 조합해 차환할 계획으로, 평균 6년의 부채 만기를 유지할 예정이다.

매력적인 개발 수익률이 성장 뒷받침

회사는 총비용 기준 7~8%, 신규 자본지출 기준 최소 10%의 목표 수익률로 개발을 지속하고 있으며, 2025년에는 평균 8.2%를 달성했다. 세그로는 지난해 개발에 4억 1,300만 파운드를 투자했으며, 현장 파이프라인은 5,300만 파운드의 명목 임대료를 추가할 수 있고, 이 중 거의 절반이 이미 선임대된 상태다.

전략적 데이터센터 플랫폼 확대

경영진은 0.5GW 운영 중인 것을 포함해 2.5GW 이상의 전력 공급 가능 부지를 보유한 상당한 데이터센터 기회를 강조했으며, 3년 내 1.1GW까지 선임대 가능한 경로를 제시했다. 주요 성과로는 퓨어(Pure)와의 합작투자, 아이언 마운틴(Iron Mountain)을 위한 전력 공급 쉘, 프랑스 허가, 특별 계획 구역을 통한 슬라우(Slough) 추가 용량 확보 등이 포함됐다.

ESG 및 지역사회 이니셔티브 진전

세그로는 탄소 집약도 감소와 SBTi 승인에 부합하는 넷제로 목표 갱신을 보고했으며, 직원 및 지역사회 참여를 확대했다. 기록적인 수준의 자원봉사, 54개 지역사회 프로젝트, 인력 및 시스템에 대한 지속적인 투자는 회사의 사업 허가권과 장기적인 브랜드 가치를 모두 뒷받침한다.

부진한 선임대와 완공 감소가 단기 실적 제약

2025년 초 선임대 시장 부진으로 개발 완공과 지출이 당초 예상에 미치지 못했다. 2025년 완공에서 나온 명목 임대료는 2,900만 파운드에 그쳤으며, 이는 강력한 기본 임차인 수요와 대규모 파이프라인에도 불구하고 일부 단기적인 부담을 보여준다.

부진한 투자 시장과 자본 재활용 필요성

투자 시장은 2025년 내내 조용했으며, 이는 2024년 대비 매각 규모를 제한하고 자체 자금 조달 성장을 제약했다. 경영진은 연간 1~2% 목표치의 상단 또는 그 이상으로 매각을 늘려 고수익 개발 및 데이터센터 프로젝트를 위한 자본을 확보할 의향을 밝혔다.

동유럽 일부 지역의 부진

폴란드와 체코는 부진한 실적을 보였으며, 2025년 대부분 기간 동안 자산 가치 평가가 약세를 보이고 ERV 성장이 정체되거나 미미했다. 유럽 대륙 전체적으로는 1%의 ERV 성장만 달성해 연말 개선 조짐에도 불구하고 일부 동부 시장의 더욱 침체된 환경을 보여줬다.

런던 및 일부 도심 허브의 불균등한 상황

런던, 특히 남부와 동부에서는 높은 공실률과 임대료 부담 문제로 임대가 더욱 어려워지고 임차인들이 가격에 더욱 민감해지고 있다. 파리 일부 하위 시장의 유사한 역학은 임차인들이 더욱 선별적이며, 임대료 수준과 총 점유 비용을 면밀히 검토하고 있음을 보여준다.

데이터센터 복잡성과 자본 집약 리스크

완전 설비 데이터센터로의 전략적 전환은 프로젝트 규모와 복잡성을 증가시키며, 개별 프로젝트는 대략 4억~8억 파운드 규모다. 이러한 프로젝트는 합작투자 및 프로젝트 파이낸싱에 의존할 것으로 예상되며, 임대수익은 단순한 전력 공급 쉘 개발보다 18~24개월 늦게 인식될 것이다.

수요에 대한 거시경제 및 지정학적 불확실성

경영진은 거시경제 불확실성과 지정학적 긴장이 문의를 계약 체결로 전환하는 속도를 늦출 수 있다고 인정했다. 이러한 리스크는 물류 수요와 자본 시장 모두에 대해 덜 예측 가능한 배경을 만들어, 부진한 지역의 회복 속도에 영향을 미칠 수 있다.

레버리지와 현금흐름 균형 주시

레버리지 비율은 안정적이지만, EBITDA 대비 순부채 비율 8.4배는 자본 집약적인 데이터센터 건설이 확대되면서 안정 범위의 상단에 머물러 있다. 재무구조 확대를 피하기 위해 세그로는 전체 차입 비율을 크게 늘리지 않으면서 성장 자금을 조달하기 위해 자본 재활용, 합작투자, 프로젝트 수준 부채 활용을 강조했다.

가이던스는 개발 주도 확장 시사

향후 전망과 관련해 경영진은 2026년 개발 자본지출을 4억 5,000만~5억 5,000만 유로로 제시했으며, 이 중 약 1억 5,000만 유로는 물류 인프라 및 전력 업그레이드에 사용될 예정이다. 매력적인 개발 수익률, 현재 약 7억 5,500만 파운드의 임대료 기준 대비 대규모 내재 임대료 기회, 합작투자 구조를 통해 연간 1~2개 프로젝트를 목표로 하는 데이터센터 계획을 통해 세그로는 레버리지와 유동성 지표를 보수적인 범위 내에서 유지하면서 다년간의 성장 경로를 제시했다.

세그로의 실적 발표는 재무적 강점을 바탕으로 개발 중심의 성장 단계에 진입하는 물류 및 데이터센터 임대업체의 모습을 보여줬다. 복잡한 데이터센터, 부진한 지역, 침체된 투자 시장에서의 실행 리스크는 여전히 남아 있지만, 기록적인 임대 실적, 견조한 임대료 상승, 규율 있는 자본 배분은 회사가 중기적으로 투자자들을 위한 가치를 복리로 창출할 수 있는 좋은 위치에 있음을 시사한다.