스트로베리 필즈 리트 실적 발표, 규율 있는 성장 보여줘

스트로베리 필즈 리츠(STRW)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

스트로베리 필즈 리츠의 이번 실적 발표는 자신감 넘치는 분위기 속에서 진행됐다. 경영진은 매출, AFFO, EBITDA의 견조한 성장과 완벽한 임대료 회수 실적을 강조했다. 비현금 비용과 이자 비용 증가, 레버리지 상승, 환율 변동성, 대형 인수 건 무산 등의 우려 요인이 있었지만, 전반적인 메시지는 여전히 확장 국면에 있으면서도 엄격한 리스크 관리에 집중하고 있다는 것이었다.

견조한 임대료 회수율, 임차인 안정성 입증

스트로베리 필즈는 2025년 내내 계약 임대료를 100% 회수했다고 밝혔다. 이는 마스터 리스 구조와 임차인 기반의 탄탄함을 보여준다. 경영진은 이러한 완벽한 회수 실적이 핵심 강점이라고 강조하며, 리스 설계와 운영자 선정이 시장 변동성 속에서도 현금흐름을 효과적으로 보호하고 있다고 설명했다.

인수 및 재임대로 매출 급증

2025년 매출은 1억5500만 달러로 전년 대비 3790만 달러, 32.4% 증가했다. 이는 주로 인수 거래와 랜드마크-켄터키 마스터 리스 재임대에 힘입은 것이다. 이러한 강력한 매출 성장은 스트로베리 필즈가 여전히 성장 국면에 있으며, 새로운 자산과 임차인을 플랫폼에 추가하면서 이전 구조조정 작업을 수익화하고 있음을 보여준다.

AFFO와 EBITDA, 두 자릿수 강한 성장

AFFO는 7250만 달러로 전년 대비 29.8% 증가했으며, 연평균 성장률(CAGR)은 13.3%를 기록했다. 조정 EBITDA는 38.2% 급증한 1억2530만 달러로 13.5%의 CAGR을 나타냈다. 이러한 지표들은 리츠가 포트폴리오 성장을 더 높은 현금 수익으로 전환하고 있으며, 배당과 향후 인수를 위한 내부 자금 조달을 뒷받침하고 있음을 보여준다.

비용 부담 속에서도 순이익과 주당순이익 개선

연간 순이익은 3330만 달러, 주당 0.60달러로 2024년의 2650만 달러, 주당 0.57달러에서 증가하며 수익성 개선을 나타냈다. 경영진은 비현금 비용과 금융 비용이 증가했음에도 이러한 순이익 개선이 이뤄졌다고 언급하며, 기저 수익력이 최근 투자로 인한 부담을 상쇄하고 있다고 설명했다.

활발한 거래 활동으로 자산 기반 확대

총자산은 8억8500만 달러로 2024년 말 대비 9790만 달러, 12.4% 증가했다. 이는 2025년 1억1200만 달러의 인수와 리스 재임대에 따른 것이다. 확대되는 대차대조표는 스트로베리 필즈가 기존 자산을 더 나은 성과를 내는 운영자로 재배치하면서 사업 규모를 키우고 있음을 보여준다.

전략적 인수로 사업 영역 확대 및 임대료 재조정

리츠는 캔자스에 354개 병상을 보유한 6개 시설을 2400만 달러에 인수하며 진출했고, 켄터키의 10개 부동산을 힐 밸리에 새로운 마스터 리스로 재임대했다. 켄터키 리스는 연간 기본 임대료 2330만 달러에 연 2.5% 인상, 초기 10년 계약에 연장 옵션이 포함돼 있어 가시적인 임대료 성장과 장기 현금흐름을 제공한다.

자본시장 접근성 강화로 자금 조달 유연성 확보

스트로베리 필즈는 텔아비브 증권거래소에서 3억1200만 세켈(약 8950만 달러) 규모의 시리즈 B 무담보 채권을 6.7% 고정 금리로 발행했다. 이는 회사 설립 이후 여섯 번째 채권 시리즈로, 성장과 재융자를 위한 무담보 자본을 국제 시장에서 조달할 수 있는 능력을 보여준다.

포트폴리오 규모와 커버리지 지표, 신용도 뒷받침

리츠는 현재 10개 주에 걸쳐 143개 시설, 1만6602개 허가 병상을 보유하고 있으며, 가중평균 리스 기간은 7.2년이다. EBITDARM 임대료 커버리지는 2.07배, EBITDAR은 약 1.6배로 임차인들이 견고한 운영 여력을 갖추고 있어 장기 임대료 지속성에 대한 신뢰를 높인다.

배당 정책, 수익률과 유보 자본 균형

분기 배당금은 주당 0.16달러로 4.9%의 수익률을 의미하며, AFFO 배당성향은 약 46~47%다. 경영진은 이러한 보수적인 배당성향이 연간 약 4000만 달러의 현금을 남겨 부채 감축과 수익성 있는 거래 자금으로 활용할 수 있게 하여 대차대조표 건전성과 미래 성장을 모두 뒷받침한다고 강조했다.

엄격한 인수 파이프라인, 수익성 있는 거래 목표

현재 인수 파이프라인은 약 2억5000만 달러 규모지만, 경영진은 엄격한 심사를 강조하며 약 10%의 캡레이트와 인수 시점 1.25배 커버리지를 목표로 하고 있다. 이러한 입장은 추가 성장이 AFFO에 수익성을 더하면서도 포트폴리오 품질을 약화시킬 수 있는 한계 자산을 피하기 위한 것이다.

비현금 비용과 이자 부담, 수익 상승 제한

경영진은 강력한 수익 성장이 최근 인수와 높은 부채 잔액에 따른 감가상각, 상각, 이자 증가로 부분적으로 상쇄됐다고 인정했다. 이러한 압박이 순이익 확대를 제한하지만, 이는 시간이 지남에 따라 증가하는 현금흐름을 창출할 것으로 예상되는 확대된 자산 기반에 투입된 자본을 반영한다.

레버리지 상승, 재융자가 최우선 과제로

순부채 대비 순자산 비율은 약 49.5%, 순부채 대비 EBITDA는 5.7배로 인수 자금 조달을 위한 차입을 반영한다. 다가오는 만기에 대한 재융자와 금리 노출을 고려해 경영진은 부채 만기 구조 평준화와 자금 조달 비용 관리 계획에 상당한 시간을 할애했다.

환율 환산, 보고 자본에 부담

자본은 세켈-달러 환율 노출로 인한 외환 환산에 따른 기타포괄손익 감소로 하락했다. 이는 현금 문제라기보다는 회계상 효과이지만, 경영진은 이러한 변동이 보고 자본과 장부가치 추세에 잡음을 더할 수 있다고 지적했다.

일회성 일반관리비, 분기 비용 왜곡

4분기 일반관리비에는 이전 기간에 소급 기록된 약 100만~110만 달러의 일회성 급여 및 임원 보상 적립금이 포함됐다. 경영진은 이를 일시적으로 간접비를 높인 비반복적 항목으로 규정하며, 향후 더 깨끗한 비용 수준을 시사했다.

대형 인수 건 무산, 야심과 선별성 동시에 드러내

계획된 8억9000만 달러 규모의 인수 건이 결국 무산되면서 한 번에 포트폴리오를 크게 확대할 기회를 놓쳤다. 그러나 이 결과는 수익률, 리스크 또는 구조적 기준을 충족하지 못하는 대형 기회에서 물러날 수 있는 경영진의 의지를 보여주기도 한다.

재융자와 환율 불일치, 주요 리스크로 남아

경영진은 달러 표시 자산과 세켈 표시 부채 간 환율 불일치와 단기 만기 재융자 필요성을 논의했다. 신용 한도에 대해 SOFR + 2.65~2.75%, 채권에 대해 약 6.25%의 새로운 금융 비용 모델은 단기적으로 가중평균 자본비용이 높아질 가능성을 시사한다.

가동률 변동성, 시장 수준 잡음 추가

오클라호마 같은 일부 주에서는 평균 가동률이 50% 근처로 낮아 운영자들의 운영 변동성을 유발할 수 있다. 마스터 리스 구조가 임대료 회수를 온전히 유지했지만, 경영진은 이러한 시장 역풍이 시간이 지남에 따라 임차인 건전성에 영향을 미칠 수 있어 주시할 필요가 있다고 인정했다.

가이던스, 측정된 성장과 대차대조표 재구성 시사

앞으로 스트로베리 필즈는 연간 인수 목표를 1억~1억5000만 달러로 재확인했으며, 이는 약 2억5000만 달러 규모의 파이프라인과 엄격한 10% 캡, 1.25배 커버리지 심사로 뒷받침된다. 경영진은 45~60일 내에 새로운 무담보 신용 한도와 장기 대출을 확보해 1억 달러 이상의 가용성을 추가하고, 향후 4~5년에 걸쳐 부채 만기를 분산시키면서 2026년까지 주당 AFFO 성장을 목표로 하고 있다.

스트로베리 필즈의 실적 발표는 빠르게 성장하면서도 여전히 엄격한 자본 배분과 리스크 통제에 집중하는 리츠의 모습을 그렸다. 투자자들에게는 강력한 임대료 커버리지, 증가하는 AFFO, 적정한 배당성향, 명확한 재융자 계획의 조합이 긍정적인 구도를 제공하지만, 레버리지 수준, 자금 조달 비용, 가동률 변동성은 여전히 주시해야 할 중요한 요인으로 남아 있다.