미르백, 역풍 속에서도 성장 강조한 실적 발표

미르박 그룹(AU:MGR)이 2분기 실적 발표 컨퍼런스콜을 개최했다. 주요 내용은 다음과 같다.

미르박의 최근 실적 발표는 낙관적인 분위기 속에서 진행됐다. 경영진은 주거, 생활 및 산업, 펀드 운용, 재무 건전성 전반에 걸친 광범위한 운영 모멘텀과 가시적인 성과를 강조했다. 높은 금융 비용, 개발 수익률 압박, 일부 오피스 부문 실행 리스크가 인정되긴 했지만, 전반적으로 수익 기반 개선과 포트폴리오 경쟁력 강화를 시사하는 증거가 우세했다.

그룹 재무 성장

미르박은 그룹 EBIT와 세후 영업이익이 전년 동기 대비 10% 증가한 2억4800만 호주달러를 기록했다고 보고했다. 이는 스테이플드 증권당 0.063 호주달러에 해당하며 주당순이익(EPS)은 5% 성장했다. 법정 이익은 3억1900만 호주달러로 증가했는데, 이는 1억2000만 호주달러의 긍정적인 투자 재평가에 힘입은 것이다. 증권당 순자산가치(NTA)는 0.04 호주달러 상승한 2.30 호주달러를 기록했으며, 헤드라인 기어링은 25.8%로 완화됐다.

주거 부문 매출, 마진 및 파이프라인 재구축

주거 부문은 눈에 띄는 반기 실적을 달성했다. 매출은 전년 동기 대비 38% 증가했고, 정산은 22% 늘었으며, 마진은 22.5%로 개선됐다. 연간 정산의 약 90%가 이미 확보된 상태다. 경영진은 향후 12~18개월 동안 활성 마스터플랜 커뮤니티 프로젝트를 11개에서 16개로 확대하고 있으며, 자본 효율적인 구조로 1만2000개 이상의 부지를 재확보해 향후 활동 증대를 뒷받침하고 있다.

토지 임대 및 생활 부문 모멘텀

미르박의 토지 임대 플랫폼은 7500개 이상의 부지로 확대됐다. 매출은 50% 증가했고 신규 주택 정산은 21% 늘어나 생활 및 산업 부문 EBIT의 전년 동기 대비 15% 상승에 기여했다. 약 2200개의 완공 아파트로 구성된 임대주택(BTR) 포트폴리오는 6%의 동일 기준 소득 성장을 기록했으며, 그룹 내에서 약 4%로 가장 강력한 가치 상승을 보였다. 주력 프로젝트인 LIV 아누라는 현재 약 76%가 임대된 상태다.

펀드 성장 및 자본 파트너십

미르박 플랫폼의 제3자 자본은 170억 호주달러에 달했으며, 운용 자산은 단 6개월 만에 10억 호주달러 이상 증가해 파트너십 모델의 매력을 재확인했다. 주요 조치로는 MWOF를 위한 4억3000만 호주달러 규모의 자본 조달과 호주 퇴직 신탁이 지원하는 LIV 임대주택 펀드의 재자본화가 포함됐다. 이는 약 5000개의 BTR 아파트와 약 3년 반 동안 유치한 139억 호주달러의 기관 자본이라는 중기 목표를 뒷받침한다.

포트폴리오 재편성 및 운영 지표

그룹은 투자 포트폴리오를 적극적으로 재편성해 왔다. 2019년 이후 오피스 비중을 65%에서 51%로 줄이는 동시에 프리미엄급 오피스를 해당 부문의 약 60%로 거의 두 배 늘려 고품질 자산으로의 전환을 추진했다. 포트폴리오 전체 점유율은 98%이며 동일 기준 소득 성장률은 4.4%를 기록했고, 모든 부문에서 긍정적인 가치 평가 움직임을 보였다. 향후 2년 반 동안의 임대 만료는 약 12%로 감소했다.

재무 건전성 및 유동성 강점

미르박은 재무 건전성을 강조하며 헤드라인 기어링 25.8%, 이자보상배율 3.5배 이상, 평균 부채 비용 약 5.3%를 제시했다. 그룹은 이번 반기에 약 115bp의 마진으로 13억 호주달러 규모의 은행 대출을 재융자했으며, 약 10억 호주달러의 가용 유동성을 보유하고 있고 향후 12개월 동안 만기 도래 부채가 없다.

개발 가시성 및 파이프라인 가치

확정된 개발 프로젝트는 향후 3~4년 동안 약 1억 호주달러의 추가 순영업이익(NOI)을 창출하고 프로젝트 완료 시 운용 자산에서 약 23억 호주달러의 상승을 견인할 것으로 예상된다. 최종 가치가 약 30억 호주달러에 달하는 약 7만㎡ 규모의 헌터 스트리트 프로젝트, 약 800개 아파트 규모의 블랙워틀 베이, 약 1500가구를 위한 카르눕 부지 등 새로운 기회가 다년간의 성장 옵션을 제공한다.

운영 및 조직 문화 성과

재무 지표를 넘어 미르박은 조직 플랫폼 강화를 강조했다. 고객과 자본 파트너 전반에 걸쳐 인지도 제고를 목표로 하는 첫 통합 브랜드 캠페인을 포함한다. 미르박 마스터스 학습 프로그램은 시드니대학교로부터 인증을 받았고 선도적인 학습 및 개발 이니셔티브로 인정받았다. 직원 참여도는 상위 25%로 회복돼 인재 유지와 실행을 뒷받침하고 있다.

순금융비용 증가 및 자본화 이자 감소

모든 추세가 호의적이지는 않았다. 순금융비용은 1억2900만 호주달러로 증가해 이전 반기 대비 1900만 호주달러 늘었다. 이는 총이자비용이 감소했음에도 불구하고 프로젝트에 자본화할 수 있는 이자가 줄어들었기 때문이다. 이러한 높은 순금융비용은 단기 마진을 압박하고 있으며, 운영상의 이익을 부분적으로 상쇄해 경영진은 규율 있는 자본 배분에 집중하고 있다.

개발 수익률 압박

증권가는 개발 수익률 부진에 대해 질문했다. 미르박은 올해 약 32억 호주달러의 투자 자본에 대해 약 2억7000만 호주달러의 개발 수익을 예상한다고 밝혔는데, 이는 10% 미만의 수익률을 의미한다. 경영진은 이러한 압박을 높은 건설 비용과 팬데믹 시대의 혼란과 연결지었으며, 비용 기반이 정상화되고 파이프라인이 성숙해짐에 따라 수익률을 사이클 전반에 걸쳐 10%대 중후반 수준으로 끌어올리겠다는 목표를 재확인했다.

평가 이익에 부분적으로 의존한 이익

투자자들은 법정 이익에 1억2000만 호주달러의 순긍정 재평가가 포함돼 있다는 점을 상기받았다. 이는 헤드라인 실적을 끌어올리는 데 도움이 됐지만 본질적으로 순환적이고 비현금성이다. 컨퍼런스콜은 이러한 평가 이익이 강력한 자산 성과와 수익률 회복력을 반영하지만, 지속 가능한 수익성을 평가할 때 경상 영업이익과 구분해야 한다고 강조했다.

오피스 임대 및 매각 실행 여전히 진행 중

미르박의 오피스 재편성은 상당히 진전됐지만 아직 완료되지 않았다. 일부 주요 프로젝트는 여전히 수익률을 뒷받침하는 목표 임대율 달성을 위해 노력하고 있다. 경영진은 7 스펜서가 현재 약 25% 임대돼 60% 접근을 목표로 하고 있으며, 55 핏 스트리트는 약 40% 사전 임대됐고, 약 5억 호주달러 규모의 추가 비핵심 오피스 매각이 계획돼 있어 시기와 가격 측면에서 일부 실행 리스크가 남아 있다고 언급했다.

비교 가능성에 영향을 미치는 회계 및 소유권 변경

토지 임대 사업은 강력한 운영 지표를 보고했지만, 개발 지출 배분 변경과 미르박의 소유 지분이 47.5%에서 40%로 변경되면서 실적 표시 방식이 바뀌었다. 이러한 조정은 매출 성장과 정산 같은 기본 수요 지표가 견조하게 유지되고 있음에도 불구하고 단기 재무 비교를 덜 명확하게 만든다.

향후 가이던스 및 성장 동력

미르박은 2026 회계연도 스테이플드 증권당 0.128~0.130 호주달러의 수익 가이던스와 0.095 호주달러의 배당을 재확인했다. 이는 목표 배당성향 60~80%와 적정 기어링 및 충분한 유동성을 특징으로 하는 탄탄한 자금 조달 플랫폼에 의해 뒷받침된다. 경영진은 확정 프로젝트에서 나올 약 1억 호주달러의 미래 NOI, 예상되는 23억 호주달러의 운용 자산 증가, BTR 및 토지 임대 플랫폼에서 증가하는 경상 소득, 2억7000만 호주달러의 개발 수익을 지속적인 수익 성장의 주요 지원 요인으로 지목했다.

미르박의 실적 발표는 어려운 사이클에서 벗어나 더 건강한 재무제표, 더 강력한 주거 및 생활 부문 엔진, 깊은 자본 파트너 관계를 갖춘 다각화된 부동산 그룹의 모습을 그렸다. 높은 금융 비용, 부진한 개발 수익률, 오피스 실행 리스크가 여전히 해결돼야 하지만, 재구축된 파이프라인, 개선되는 마진, 경상 소득 성장은 이 주식을 추적하는 투자자들에게 점점 더 매력적인 중기 전망을 시사한다.