아메리칸 홈스 포 렌트, 성장과 역풍 사이 균형 모색

아메리칸 홈스 4 렌트(AMH)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

아메리칸 홈스 4 렌트의 최근 실적 발표는 자신감과 경계가 공존했다. 경영진은 핵심 운영자금흐름에서 업계 최고 수준의 연간 성장을 강조하면서도 임대 수요와 개발 수익률 악화라는 역풍이 커지고 있다고 밝혔다. 경영진은 규율 있는 자본 배분과 자사주 매입에 대한 신중한 접근을 강조하며, 공급 압력, 임대료 둔화, 규제 불확실성이 단기 전망을 흐리는 가운데 회복력에 집중하겠다는 의지를 나타냈다.

연간 핵심 FFO 성장

아메리칸 홈스 4 렌트는 2025년 연간 주당 핵심 FFO가 1.87달러로 전년 대비 5.4% 증가했다고 보고했다. 경영진은 이를 주거용 부동산 동종 업체 중 업계 최고 수준이라고 평가했다. 이는 주택 시장 전반이 수요 변화와 비용 압력 증가에 직면한 가운데서도 회사의 단독주택 임대 플랫폼이 견고함을 보여준다.

분기 실적 및 FFO 모멘텀

4분기 보통주 귀속 순이익은 1억 2,380만 달러, 희석 주당 0.33달러를 기록했으며, 주당 핵심 FFO는 0.47달러로 전년 동기 대비 4.1% 증가했다. 분기 실적은 꾸준한 수익 모멘텀을 확인시켜주지만, 성장세가 사이클 초반의 강력한 속도에서 둔화되고 있음을 시사한다.

개발 인도 및 규모

회사는 4분기에 490채의 주택을 인도했으며, 2025년 한 해 동안 14개 시장에서 2,300채 이상을 인도했다. 이는 2017년 이후 1만 4,000채 이상의 신축 주택을 추가한 개발 프로그램의 연장선이다. 2026년에는 약 1,900채의 신규 주택을 인도할 계획이며, 이 중 약 1,400채는 완전 소유 물건으로, 성장 속도를 조절하면서도 임대용 건설 규모 우위를 강화하고 있다.

매각 프로그램 및 재활용 자본

AMH는 자본 재활용을 적극적으로 추진하여 4분기에 646개 부동산을 약 1억 9,000만 달러의 순수익으로 매각했으며, 연간으로는 1,827개 부동산을 약 5억 7,000만 달러에 매각했다. 이러한 매각은 3%대 후반의 매각 환원율로 완료되었으며, 외부 자본에 크게 의존하지 않고 더 높은 수익률의 개발 자금을 조달하고 재무구조를 지원하기 위한 것이다.

자사주 매입 및 자본 환원

회사는 보통주 840만 주, 발행 주식의 약 2%를 평균 31.65달러에 매입하여 2억 6,500만 달러의 승인 한도를 모두 사용했다. 이사회는 이제 5억 달러의 새로운 자사주 매입 프로그램을 승인했지만, 경영진은 현재 환경에서 공격적인 매입 일정을 추진하기보다는 선별적으로 이 여력을 활용할 것이라고 밝혔다.

재무구조 및 유동성

우선주를 포함한 순부채는 조정 EBITDA의 5.2배로 적정 수준을 유지하고 있으며, 12억 5,000만 달러 규모의 회전신용한도 중 3억 6,000만 달러가 인출되었고 약 1억 1,000만 달러의 현금을 보유하고 있다. 경영진은 또한 수억 달러 규모의 추가 기회적 자본 여력을 언급하며, AMH가 개발과 자사주 매입 기회에 자금을 조달할 수 있는 유연성을 갖추고 있다고 밝혔다.

비용 관리 성과

비용 측면에서 AMH는 핵심 부동산 운영비용 증가율을 약 2.75%로 제시했으며, 재산세는 약 3%, 기타 통제 가능 비용은 2%대 중반 증가할 것으로 예상했다. 특히 회사는 성공적인 갱신 덕분에 보험료가 두 자릿수 감소할 것으로 예상하여, 둔화되는 매출 성장을 부분적으로 상쇄하고 마진을 보호하는 데 도움이 될 것으로 보인다.

가동률 압력 및 평탄한 계절성 곡선

경영진은 가동률 추세가 약화되고 있다고 경고했으며, 2026년은 정상보다 평탄한 계절성 곡선을 보일 것으로 예상되고 2025년 대비 약 25bp의 가동률 역풍이 있을 것으로 전망했다. 4분기 동일 주택 평균 가동일수는 95%였으며, 회사는 평균 가동률을 95%대 후반으로 예상하여 가동률 상승을 통한 매출 증대 여지가 줄어들고 있음을 시사한다.

1월 신규 임대료 마이너스

1월 데이터는 신규 임대 스프레드가 마이너스 1%를 기록한 반면 갱신은 3.5% 증가하여 혼합 증가율 2.4%를 기록했으며, 연초 가격 압력을 나타냈다. 경영진은 공급 유입과 경쟁 역학이 특히 신규 입주자에 대한 임대료 상승을 억제하고 있으며, AMH가 가동률과 가격의 균형을 맞추기 위해 노력하고 있다고 강조했다.

임대료 성장 둔화 전망

이러한 추세를 반영하여 2026년 혼합 임대료 스프레드 가이던스는 중간값 기준 2%대 초반으로, 2025년 수준에서 하락했으며 앞으로 더 완만한 임대료 성장을 시사한다. 회사는 신규 및 갱신 임대 모두 연간 플러스 또는 마이너스 3% 범위 내에 있을 것으로 예상하며, 이는 최근 몇 년간의 뜨거운 임대 환경에서 한 단계 내려온 정상화로 투자자들이 받아들여야 할 것이다.

개발 수익률 압박

개발 수익률도 압박을 받고 있으며, 2025년 수익률은 약 5.3%로 이전 예상치인 5.5% 근처보다 약간 낮았고, 2026년에도 비슷한 수준이 예상된다. 이러한 압축된 수익률은 현재 임대료 수준과 비용 투입을 반영하며, 경영진은 신규 개발 속도를 조절하고 더 높은 심사 기준을 통과하는 프로젝트에 집중하도록 유도하고 있다.

시장별 공급 과제

AMH는 샌안토니오, 피닉스, 라스베이거스와 같은 시장에서 뚜렷한 공급 주도 역풍을 강조했다. 이들 지역에서는 다가구 주택 과잉 공급, 임대용 건설 집중, 매각용에서 임대용으로의 전환이 경쟁을 심화시키고 있다. 이러한 지역에서 회사는 더 긴 임대 기간과 더 많은 임차인 선택권에 직면하여 가동률을 유지하기 위해 더 신중한 가격 책정과 타겟 마케팅을 강요받고 있다.

매각 전환율 둔화

AMH가 증권화 담보에서 약 2만 채의 주택을 해제했지만, 자산 매각 속도는 매각 전 주택을 비워야 하는 필요성으로 제약을 받고 있다. 이러한 운영상의 병목 현상은 매각 수익을 개발이나 자사주 매입으로 재활용할 수 있는 속도를 제한하여, 매각 파이프라인의 시기와 실행이 향후 자본 배치의 핵심 레버가 되고 있다.

정치적 및 규제 불확실성

경영진은 또한 증가하는 정치적 및 규제 리스크를 지적하며, 기관 단독주택 임대 소유에 투자자 상한선이나 기타 제약을 부과할 수 있는 최근 정책 움직임을 언급했다. 이에 대응하여 AMH는 옹호 활동을 강화하고 있으며, 잠재적 규칙 변경에 대한 명확성이 확보될 때까지 추가 자사주 매입 및 성장 약속에 신중한 접근을 취할 것이라고 밝혔다.

2026년 가이던스 및 향후 전망

2026년 AMH는 주당 핵심 FFO를 1.89~1.95달러로 제시하여 중간값 기준 약 2.7% 성장을 시사했으며, 동일 주택 핵심 매출은 약 2.25%, 동일 주택 NOI는 약 2% 증가할 것으로 예상했다. 회사는 가동률을 95%대 후반, 혼합 임대료 스프레드를 2%대 초반, 비용 증가율을 약 2.75%로 예상하며, 약 7억 5,000만 달러를 투자하여 약 1,900채의 신규 주택을 추가할 계획이다. 이는 주로 5억 5,000만 달러의 매각 수익과 신중한 자사주 매입으로 조달될 예정이다.

아메리칸 홈스 4 렌트의 실적 발표는 여전히 견고한 성장과 규율 있는 자본 환원을 제공하면서도 더 어려운 임대 환경에 대비하는 회사의 모습을 그렸다. 완화된 가이던스, 압축된 개발 수익률, 규제 불확실성이 지평선에 드리워진 가운데, 투자자들은 급속한 확장보다는 AMH의 운영 규율, 재무구조 강점, 단독주택 임대 시장에서의 장기 포지셔닝에 베팅할 것을 요구받고 있다.