이스털리 거버먼트 프로퍼티스, 안정적 성장 경로 강조

이스털리 거버먼트 프로퍼티스(DEA)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

이스털리 거버먼트 프로퍼티스의 최근 실적 발표는 높은 레버리지와 연방 예산 불확실성을 인정하면서도, 핵심 임무 수행용 정부 포트폴리오의 지속 가능성에 대해 낙관적인 분위기를 보였다. 경영진은 탄탄한 펀더멘털, 핵심 운영자금흐름의 견조한 성장, 그리고 지속적이고 안정적인 확장을 뒷받침할 대규모 파이프라인에 대한 확신을 강조했다.

높은 입주율과 장기 임대 기간이 안정성 뒷받침

이스털리는 포트폴리오 입주율이 약 97%로 역사적 최고치에 근접했다고 보고했으며, 이는 정부 임차인 기반의 끈끈함을 보여준다. 약 10년의 가중평균 임대 기간은 향후 현금흐름에 대한 강력한 가시성을 제공하며, 변동성 큰 거시경제 환경에서 회사의 방어적 특성을 뒷받침한다.

핵심 FFO 성장이 전략 실행력 입증

4분기 주당 핵심 FFO는 전년 동기 대비 약 6% 증가한 0.77달러를 기록했으며, 연간 핵심 FFO는 약 3% 상승한 2.99달러를 기록했다. 경영진은 이러한 실적이 금리 상승과 불안정한 거래 시장에도 불구하고 비즈니스 모델이 연간 2~3% 성장 목표 범위 내에서 지속적으로 성과를 낼 수 있다는 증거라고 설명했다.

2026년 핵심 FFO 전망, 평균 이상 성장 시사

회사는 2026년 주당 핵심 FFO 가이던스를 3.05~3.12달러로 재확인했으며, 이는 2025년 대비 중간값 기준 약 3% 성장을 의미한다. 이 성장률은 이스털리의 장기 2~3% 성장 목표 중간값을 약간 상회하며, 신규 프로젝트 인도, 임대 갱신 및 운영 효율성에 의해 견인될 것으로 예상된다.

강력한 배당가능현금이 배당 뒷받침

배당가능현금은 4분기 2,910만 달러, 연간 1억 1,800만 달러를 기록하며 견고한 운영 실행력을 반영했다. 이러한 CAD 수준은 외부 자본에 과도하게 의존하지 않고도 배당금을 지급하고 성장 프로젝트에 재투자할 수 있는 회사의 역량을 강화한다.

버지니아 인수로 수익성 제고

이스털리는 버지니아주 커먼웰스를 주요 임차인으로 하는 3개 자산을 4,450만 달러에 인수했으며, 총 임대 가능 면적은 약 29만 8,000평방피트다. 연간 2.5% 임대료 인상, 7.5년의 가중평균 임대 기간, 약 11%의 초기 현금 수익률을 감안할 때, 경영진은 이 거래가 주주 수익에 즉각적으로 기여한다고 설명했다.

개발 파이프라인, 주요 인도 건으로 진전

주요 이정표는 12월 중순 FDA 애틀랜타 프로젝트 인도였으며, 연말까지 1억 3,810만 달러의 일시불 상환금을 수령했고 추가 지급이 이어졌다. 신규 개발 착수 건으로는 포트마이어스의 주 범죄연구소와 플래그스태프 및 메드포드의 연방 법원이 포함되며, 약 20만 평방피트의 미래 고신용 현금흐름을 추가한다.

강력한 갱신 실적이 현금흐름 가시성 뒷받침

상장 이후 이스털리는 약 260만 평방피트에 해당하는 38건의 임대를 갱신했으며, 대부분 최소한의 임차인 개선 공사만 필요했다. 일부 특정 자산을 제외하고, 회사는 갱신 시 평균 약 14%의 임대료 인상을 달성했으며, 가중평균 갱신 기간은 약 15.7년을 확보했다.

탄탄한 파이프라인과 기회, 선별적 투자 집행

경영진은 약 10억 달러 규모의 활발한 인수 및 개발 기회를 언급했으며, 논의 과정에서 더 광범위한 파이프라인을 언급했다. 풍부한 거래 흐름에도 불구하고, 팀은 회사의 자본비용을 충분히 상회하는 스프레드를 제공하는 거래에 집중하며, 물량보다 품질을 우선시한다고 강조했다.

레버리지와 재무구조 전략에 주목

회사의 현금 레버리지는 순부채 대비 연간화 분기 EBITDA 기준 현재 7.5배로, 중기 목표인 6배 근처보다 높다. 경영진은 FDA 애틀랜타와 같은 프로젝트의 상환금과 지속적인 실행을 통해 레버리지를 낮추고, 자금조달 비용을 절감하며 시간이 지남에 따라 잠재적 투자등급 지위로 나아갈 것으로 예상한다.

규율 있는 성장과 자본 배분 철학

이스털리는 위험하지만 과도한 확장을 추구하기보다는 연간 2~3%의 꾸준한 핵심 FFO 주당 성장에 대한 의지를 재확인했다. 회사는 계속해서 핵심 임무 수행용, 고신용 임차인을 우선시하며, 가중평균 자본비용보다 최소 100bp 이상의 수익을 제공하는 신규 투자를 심사한다.

헤드라인과 정부 예산 리스크가 낙관론 제한

증권가는 IRS 및 EPA와 같은 기관의 압박을 언급하며, 기관 예산 삭감과 변화하는 연방 우선순위가 향후 임대 수요에 미치는 영향을 조사했다. 경영진은 예산 협상과 효율성 추진이 시기와 헤드라인에 영향을 미칠 수 있음을 인정했지만, 안전하고 전문화된 정부 시설에 대한 장기적 수요는 그대로 유지된다고 주장했다.

가이던스에 보수적 단기 투자 반영

2026년 이스털리는 완전 소유 자산 약 5,000만 달러, 개발 관련 투자 5,000만~1억 달러의 소규모 인수 물량을 가정하고 있다. 이러한 신중한 입장은 자본비용 대비 스프레드가 매력적이지 않을 때 더 큰 파이프라인을 충분히 활용하지 못하더라도 가격 규율을 유지하려는 의지를 반영한다.

성장과 디레버리징에 기반한 전망 가이던스

경영진의 2026년 전망은 주당 핵심 FFO를 3.05~3.12달러로 제시하며, 중간값 기준 약 3% 성장을 의미한다. 이는 최근 프로젝트 인도, 강력한 갱신 경제성 및 지속적인 비용 효율성에 의해 뒷받침된다. 가정에는 지속적인 CAD 강세, 현재 7.5배에서 약 6배로의 레버리지 감소, 10억 달러 이상의 기회에 대한 규율 있는 자본 배분이 포함된다.

이스털리의 실적 발표는 장기 임대, 정부 신용 품질 및 신중한 자본 배분에 기대어 일관된 성장을 추진하는 리츠의 모습을 그렸다. 높은 레버리지와 연방 예산 역학이 여전히 관찰 포인트로 남아 있지만, 경영진의 규율 강조, 버지니아 인수와 같은 수익성 있는 거래, 그리고 가시적인 개발 파이프라인은 이 주식을 투자자들의 관심 대상으로 유지할 것이다.