베스타 ADR 실적 발표... 성장세 지속에도 환율 역풍 직면

코퍼레이션 인모빌리아리아 베스타 S.A.B. de C.V. ADR (VTMX)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

코퍼레이션 인모빌리아리아 베스타 S.A.B. de C.V. ADR의 최근 실적 발표는 전반적으로 긍정적인 분위기를 띠었다. 경영진은 강력한 임대료 성장, 마진 확대, 건전한 현금 창출과 함께 2025년 하반기 임대 모멘텀 증가를 강조했다. 높은 이자 비용, 외환 관련 세금 변동, 다소 약화된 가동률이 전체 그림을 다소 흐리게 했지만, 경영진은 이를 2026~2027년 회복과 성장 경로에서 관리 가능한 역풍으로 규정했다.

견고한 임대 수익 성장, 회사 가이던스 상회

2025 회계연도 임대 수익은 전년 대비 11.8% 증가한 2억 7,360만 달러를 기록하며 회사의 10~11% 가이던스 범위를 상회했다. 이는 포트폴리오 전반에 걸친 탄탄한 임차인 수요를 보여준다. 총 임대 수입은 2억 8,320만 달러에 달해 베스타가 일부 거시경제 불확실성에도 불구하고 핵심 경상 수익 기반을 성공적으로 확대하고 있음을 시사한다.

마진 확대로 운영 효율성 입증

수익성이 눈에 띄게 개선됐다. 2025년 조정 순영업이익 마진은 수정 가이던스 94.5%를 상회하는 94.8%를 기록했고, 조정 EBITDA 마진은 연간 84.4%에 달했다. 4분기에는 조정 순영업이익이 17.2% 증가한 6,940만 달러, 조정 EBITDA가 18.2% 증가한 6,110만 달러를 기록하며 성장 투자를 지속하는 가운데서도 운영 레버리지를 보여줬다.

FFO 성장으로 견고한 현금흐름 창출 확인

2025년 운영자금흐름은 1억 7,490만 달러로 전년 1억 6,010만 달러 대비 9.2% 증가하며 베스타의 현금흐름 엔진 강점을 확인시켰다. 이러한 개선은 회사가 개발 자금을 조달하고 대차대조표를 관리하며 주주 환원을 지원할 여력을 더 많이 확보했음을 의미한다. 이는 자금조달 비용이 상승하는 상황에서도 마찬가지다.

하반기 임대 모멘텀 가속화

연간 임대 활동은 총 690만 평방피트를 기록했으며 가중평균 임대 기간은 7년으로 건전한 수준이다. 이는 지속 가능한 임차인 약정을 시사한다. 임대는 하반기에 급격히 증가해 상반기 약 50만 평방피트 대비 약 140만 평방피트를 기록했다. 4분기 임대량은 190만 평방피트였으며 최근 12개월 임대 스프레드는 10.8%였다.

제조업 전환이 수요 프로필 주도

경영진은 2025년 체결된 신규 임대의 86%가 제조업 관련이었으며 전자제품 임차인이 주도했다고 보고했다. 이는 첨단 제조업으로의 구조적 전환을 보여준다. 이러한 믹스 변화는 데이터센터 및 주변 장비 사용자들의 관심 증가도 반영하며, 베스타가 니어쇼어링과 기술 주도 산업 수요로부터 혜택을 받을 수 있는 위치에 있음을 보여준다.

규율 있는 개발과 전략적 토지 확보

베스타는 2025년 프로젝트에 현금 기준 약 3억 3,000만 달러를 투자했으며 연말 기준 약 80만 평방피트가 건설 중이다. 이는 약 6,000만 달러의 투자를 나타내며 예상 투자수익률은 9.9%다. 몬테레이 인근 아포다카의 330에이커를 포함한 전략적 토지 매입은 판매자 금융으로 이뤄졌으며, 회사의 장기 Route 2030 성장 계획을 뒷받침하도록 설계됐다.

완전 무담보 부채로 대차대조표 강화

회사는 연말 기준 현금 3억 3,700만 달러, 총 부채 12억 8,000만 달러, 순부채 대비 EBITDA 4.4배, 대출가치비율 28.1%를 기록했다. 경영진은 이러한 지표가 성장 자금 조달 유연성을 제공한다고 설명했다. 연말 이후 베스타는 1억 1,800만 달러 규모의 MetLife III 시설을 조기 상환해 담보부 부채를 제거하고 완전 무담보 자본 구조로 전환했다. 이는 재무 민첩성을 향상시킬 것으로 보인다.

업계 인정으로 지속가능성 집중 입증

베스타 파크 아포다카 빌딩 8이 GRI 글로벌 어워드 2025 산업 및 물류 프로젝트 부문에서 1위를 차지하며 회사의 설계 및 지속가능성 역량을 조명했다. 경영진은 이러한 인정이 자사 파크가 비용과 위치뿐만 아니라 혁신과 환경 기준에서도 경쟁력이 있다는 증거라고 설명했다.

가동률 완화로 단기 임대 작업 추가

분기 말 기준 전체 포트폴리오 가동률은 89.7%였으며, 안정화 가동률은 93.6%, 동일 매장 가동률은 95%로 기저 강점을 반영했다. 그러나 경영진은 임차인 교체와 일부 폐쇄로 인해 특정 하위 시장에서 가동률이 완화됐음을 인정했다. 이는 공실 공간을 채우기 위한 추가적인 단기 임대 및 마케팅 노력이 필요함을 시사한다.

높은 이자 비용이 분기 FFO에 부담

4분기 현행세 제외 운영자금흐름은 전년 4,110만 달러에서 3,930만 달러로 감소했다. 부채 잔액 증가에 따른 높은 이자 비용이 운영 이익을 상쇄했기 때문이다. 회사는 리파이낸싱이 부채 구조를 개선했지만 부채 비용이 여전히 투자자들이 주시해야 할 부담 요인으로 남아 있다고 언급했다.

외환 관련 세금 변동성이 실적 왜곡

베스타는 4분기에 약 3,600만 달러의 상당한 법인세 비용을 계상했다. 이는 주로 페소 강세와 달러 표시 부채 재평가로 인한 것으로 보고 실적에 변동성을 야기했다. 경영진은 이러한 비현금 외환 관련 효과가 안정적인 기저 부동산 성과 대비 헤드라인 실적을 불안정하게 만들 수 있다고 강조했다.

레버리지 수준과 부채 비용이 여전히 주목 대상

순부채 대비 EBITDA가 4.4배인 베스타의 레버리지는 일부 경쟁사보다 높으며, 이는 실적을 금리 변동에 더 민감하게 만든다. 이는 분기의 높은 자금조달 비용에서도 확인된다. 경영진은 무담보 부채로의 전환과 충분한 유동성 쿠션이 위험을 완화한다고 주장했지만, 디레버리징과 자본 비용이 여전히 주요 관찰 포인트로 남을 것임을 인정했다.

2025년 초 임대 부진으로 주기성 부각

2025년 초 임대가 둔화돼 상반기에 약 50만 평방피트만 계약됐다. 임차인들이 거시경제 불확실성 속에서 결정을 지연하면서 수요의 주기적 특성이 드러났다. 활동은 연말에 반등했지만, 경영진은 경제 여건이나 심리가 다시 악화될 경우 유사한 일시 중단이 재발할 수 있다고 경고했다.

가이던스는 성장을 시사하나 마진 압박 예상

2026년 경영진은 임대 수익이 전년 대비 10~11% 성장할 것으로 가이던스를 제시했다. 이는 임대 건물이 연초에 임대료를 창출하기 시작하고 안정화가 지속된다는 가정 하에 이뤄졌다. 그러나 마진은 소폭 압축될 것으로 예상된다. 조정 순영업이익 마진은 93.5%, 조정 EBITDA 마진은 83%로 가이던스가 제시됐다. 이는 강한 페소로 인한 운영 비용 압박, 외환 민감성, 최근 지급된 배당금을 포함한 규율 있는 자본 배분, 대차대조표 유연성 집중을 반영한다.

베스타의 실적 발표는 강력한 산업 및 제조업 트렌드, 수익 확대, 높은 마진, 운영자금흐름 성장의 혜택을 받는 임대인의 모습을 그렸다. 다만 이자 비용, 외환 관련 세금 노이즈, 일부 공실로 인한 마찰도 있었다. 투자자들에게 이는 구조적으로 매력적인 시장에서 좋은 위치를 점한 플랫폼의 이야기다. 2026년을 견고한 성장 전망, 더 깨끗한 대차대조표, 통화 및 금리 역학에 대한 주의 깊은 시선으로 맞이하고 있다.