피브라 단호스 실적 발표, 신중한 성장 전략 강조

콘센트라도라 피브라 단호스(MX:DANHOS13)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

콘센트라도라 피브라 단호스는 긍정적인 실적 발표를 통해 일부 부문의 부진에도 불구하고 견고한 성장과 규율 있는 재무 관리를 강조했다. 경영진은 두 자릿수 연간 매출 증가, 탄탄한 마진, 강력한 현금 창출을 언급하면서도 오피스 부문의 역풍, 최근 소비 둔화, 보수적 전략을 시험할 다가오는 부채 만기를 인정했다.

임대료 상승과 점유율로 매출 성장 견인

총 매출은 전분기 대비 6.5%, 전년 동기 대비 11.8% 증가했으며, 고정 임대료 상승, 건전한 점유율, 긍정적인 임대 스프레드가 뒷받침했다. 이러한 요인들은 달러 연동 오피스 포트폴리오에 대한 페소 강세의 부정적 영향을 상쇄하고도 남았으며, 기본 임대 기반의 회복력을 보여줬다.

강력한 NOI 마진과 AFFO로 수익 품질 뒷받침

신탁은 분기 NOI 마진 78.0%, 연간 78.5%를 기록하며 엄격한 비용 통제와 운영 효율성을 부각했다. AFFO는 분기 13억 페소(CBFI당 0.80페소), 연간 약 46억 페소(CBFI당 2.85페소)에 달해 배당과 성장 자본 지출에 대한 탄탄한 커버리지를 제공했다.

보수적 배당률로 배당 유지

피브라 단호스는 분기 배당을 CBFI당 0.45페소로 유지했으며, 총 7억 2,400만 페소로 56%의 배당률을 나타냈다. 나머지 현금은 활발한 개발 파이프라인 자금 조달에 유보되고 있어, 현재 투자자 보상과 가치 창출 프로젝트 자금 조달 간의 균형을 보여준다.

높은 점유율과 더 크고 다각화된 포트폴리오

전체 포트폴리오 점유율은 91.5%를 기록했으며, 리테일 자산은 94.2%, 산업 시설은 100%, 오피스는 77%로 뒤처졌다. 총 임대 가능 면적은 전년 대비 15% 증가한 125만 제곱미터로 확대됐으며, 이는 신규 산업 및 복합용도 자산의 기여를 반영하고 플랫폼 규모를 강화했다.

산업 및 개발 프로젝트로 성장 모멘텀 추가

멕시코시티 북부 물류 회랑의 산업 시설이 진행 중이며 이미 단기 현금 흐름에 기여하고 있다. 니주크와 오악사카의 신규 개발은 일정대로 진행 중이며, 경영진은 향후 임대 성장을 뒷받침할 실행 역량과 높은 건설 기준을 강조했다.

임대 스프레드와 임대료 구성으로 매출 안정성 강화

2만 4,000제곱미터의 임대 갱신에서 신탁은 3.9%의 긍정적 스프레드를 달성하며 유기적 임대 성장을 뒷받침했다. 경영진은 또한 매력적일 때 변동 초과 임대료를 고정 임대료로 전환하고 있으며, 일부 상승 여력을 경상 수익의 가시성과 안정성과 교환하고 있다.

대차대조표 강점으로 AAA 등급 뒷받침

레버리지는 13.5%로 낮은 수준을 유지하며 동종 업체 대비 충분한 재무 유연성을 제공한다. 현지 AAA 부채 등급이 유지됐으며, 경영진은 개발 자금 조달 후에도 연말까지 대출가치비율이 15% 미만을 유지할 것으로 예상하며 대차대조표에 대한 신뢰를 강화했다.

주차 수익이 추가 순풍 제공

주차 수익은 이전에 시행된 가격 조정에 힘입어 전년 대비 크게 증가했다. 더 많은 방문객이 자동차로 부동산을 찾으면서 이용률이 높아져 이 부문을 더욱 끌어올렸으며, 경상적이고 상대적으로 위험이 낮은 추가 수익원을 제공했다.

소비 둔화로 변동 임대료 압박

경영진은 최근 몇 달간 소비가 소폭 둔화되어 일부 임차인의 매출에 압박을 가했다고 언급했다. 초과 임대료는 전년 대비 감소했는데, 이는 그러한 부진한 환경과 고정 임대료로의 의도적 전환 때문이며, 단기적으로 성과 기반 상승 여력을 줄였다.

오피스 부문, 지속적인 역풍 직면

오피스 포트폴리오는 77%의 점유율로 뒤처져 있으며, 달러 대비 페소 강세로 매출이 타격을 받았다. 파르케 에스메랄다와 같은 자산은 이전에 협상된 임대 할인과 임차인 구성 변화로 전년 대비 감소를 보였으며, 오피스 시장의 지속적인 어려움을 부각했다.

부동산별 약세는 일시적으로 평가

파르케 에스메랄다와 파르케 알라메다는 연간 임대 수익 감소로 지목됐는데, 전자는 장기 할인 오피스 임대 때문이고 후자는 임차인 이탈 후였다. 경영진은 재임대와 공간 작업이 진행됨에 따라 매출이 정상화될 것으로 예상하며, 이러한 문제가 시스템적이라기보다는 자산별 문제임을 시사했다.

단기 부채 만기 재융자가 초점

연중 만기가 도래하는 30억 페소의 세부레스 발행이 주요 단기 재무 리스크를 나타낸다. 경영진은 유동성과 리츠의 보수적 레버리지 자세를 모두 유지하면서 이자 비용을 최적화하기 위해 이 의무를 충족할 재융자 옵션을 평가하고 있다.

추가 부채로 개발 지원하지만 필요성 증가

2025년 개발을 위한 자본 지출은 15억 페소의 신규 부채로 보완된 유보 현금으로 자금을 조달하고 있다. 레버리지는 편안하게 낮은 수준을 유지하고 있지만, 추가 차입은 향후 자금 조달 필요성을 증가시키고 시장 상황이 악화될 경우 유연성을 제한할 수 있다.

가이던스... 안정적 배당과 통제된 레버리지

경영진은 분기 배당을 CBFI당 0.45페소로 유지하겠다는 의도를 재확인했으며, 15억 페소의 추가 부채와 함께 프로젝트를 자체 자금 조달하면서 배당률은 56% 수준을 유지할 것이다. 현재 13.5% 레버리지, AAA 현지 등급, 진행 중인 리테일, 산업 및 개발 자산의 기여에 힘입어 연말까지 대출가치비율을 15% 미만으로 유지하는 것을 목표로 한다.

피브라 단호스의 실적 발표는 높은 점유율, 강력한 마진, 규율 있는 배당을 오피스 부진과 재융자 과제에 맞서 활용하며 성장과 신중함의 균형을 맞추는 리츠의 모습을 그렸다. 투자자들에게 안정적인 배당, 신중한 레버리지, 가시적인 개발 파이프라인의 조합은 향후 1년간 가치 창출을 위한 안정적이지만 극적이지는 않은 경로를 시사한다.