12% 이상 배당수익률에 두 자릿수 상승 여력까지... 최고 애널리스트가 추천하는 배당주 2종목

소득 투자자들은 오랫동안 고배당 배당주를 선호해왔다. 이들 주식은 안정적이고 넉넉한 현금 수익을 제공하기 때문이다. 동시에 기초 사업이 잘 수행되면 투자자들은 주가 상승으로부터도 이익을 얻을 수 있어 추가적인 수익원을 창출할 수 있다.

소득과 상승 잠재력의 조합을 추구하는 투자자들에게 부동산투자신탁(REIT)은 여전히 탐색할 가치가 있는 섹터다. 다양한 유형의 부동산과 모기지 투자의 소유, 관리, 임대를 통해 운영되는 REIT는 과세 소득의 상당 부분을 주주들에게 분배하는 대가로 유리한 세금 혜택을 받으며, 배당금은 이러한 규칙을 준수하기 위해 자주 사용된다.

이는 물리적 부동산보다는 주로 모기지 관련 자산에 투자하는 모기지 REIT, 즉 mREIT로 이어진다. 이 그룹은 최근 몇 년간 높은 금리와 상업용 부동산의 약세가 투자 심리에 부담을 주면서 상당한 역풍에 직면했다. 그러나 바로 그러한 압박이 기회를 창출했을 수 있다. 상황이 안정되기 시작하고 밸류에이션이 여전히 낮은 수준에 머물면서 일부 애널리스트들은 매력적인 소득과 의미 있는 자본 상승 가능성을 모두 보고 있다.

그 중 한 명이 BTIG의 최고 애널리스트 더글러스 하터다. 그는 일부 mREIT의 위험-보상 구조가 매력적으로 변하고 있다고 믿는다.

"주거용 신용 중심 mREIT는 에이전시 중심보다 더 할인된 밸류에이션을 제공하며, 시간이 지남에 따라 더 많은 장부가치 상승 잠재력을 가지고 있다. 우리는 장부가치가 상대적으로 안정적일 것으로 예상하며, 현재의 밸류에이션 할인은 자산 품질에 대한 우려보다는 상대적으로 낮은 ROE/배당 수익률(부분적으로 높은 운영 비용이 부담으로 작용한 결과)의 결과라고 본다"고 월가 상위 4% 애널리스트로 평가받는 하터는 말한다.

이러한 배경 속에서 하터는 두 개의 mREIT 주식이 눈에 띈다고 믿는다. 이들은 12% 이상의 배당 수익률과 최소 10%의 상승 잠재력을 제공한다. 우리는 팁랭크스 데이터베이스를 사용하여 두 종목을 자세히 살펴보았다.

MFA 파이낸셜 (MFA)

오늘 주식 레이더의 첫 번째는 MFA 파이낸셜이다. 주거용 모기지 대출과 모기지담보부증권(MBS)을 포함한 다양한 부동산 자산에 투자하기 위해 주주 자본에 대한 접근을 활용하는 특수 금융 회사로 운영되는 REIT다. MFA는 내부 관리 REIT이며 전액 출자 자회사인 리마 원을 통해 주거용 모기지 대출을 개시한다.

이 회사는 비적격 모기지(non-QM) 대출과 에이전시 MBS에 크게 의존하면서도 단독주택 임대 대출과 주거용 전환 대출을 포함하는 다양한 자산 포트폴리오를 보유하고 있다. 또한 회사의 포트폴리오에는 여전히 다양한 오래된 레거시 대출이 포함되어 있다. MFA는 작년에 포트폴리오 가치를 123억 달러로 마감했으며, 2026년 1분기 말에는 이 총 가치가 125억 달러로 증가했다. 비적격 모기지와 에이전시 MBS 부문은 각각 포트폴리오의 55억 달러와 35억 달러를 차지한다.

1분기에 MFA는 모든 투자에서 5,919만 달러의 순이자 수익을 실현했다. 이 수치는 전년 대비 거의 3% 증가했음에도 불구하고 예상치를 185만 달러 하회했다. 최종 실적은 엇갈렸다. 배당금을 충당할 수 있는 수익을 측정하는 핵심 지표인 회사의 분배 가능 수익은 3,110만 달러로 보통주당 30센트였다. 이와 함께 회사는 실현된 신용 손실 이전의 분배 가능 수익을 3,550만 달러, 즉 주당 34센트로 보고했다. 여기서 MFA의 정기 현금 배당금이 보통주당 36센트로 마지막으로 선언되었다는 점을 주목해야 한다.

마지막 배당금 지급은 3월 5일 선언에 따라 4월 30일에 이루어졌다. 다음 지급액도 주당 0.36달러로 6월 11일에 선언되었으며 7월 31일로 예정되어 있다. 보통주당 연간 배당률 1.44달러는 15.4%의 견고한 선행 수익률로 환산된다. 그러나 MFA는 현재 분배 가능 수익보다 더 많은 배당금을 지급하고 있어 배당 커버리지 격차에 직면해 있다.

BTIG의 하터는 MFA가 최근 분배 가능 수익 관점에서 배당금을 충분히 벌지 못했다는 점을 인정한다. 그러나 그는 이 부족분을 일시적인 것으로 보며, 레거시 주거용 전환 대출의 해결이 수익을 개선하고 2026년 말까지 배당금이 완전히 충당될 수 있게 할 것이라고 주장한다.

"MFA는 레거시 주거용 전환 대출(실현 손실과 비생산적 자본 모두)의 부담으로 인해 지난 5분기 동안 분배 가능 수익 관점에서 배당금을 충분히 벌지 못했다. 실현 손실은 대출 해결이 가속화되면서 2분기에 가속화될 가능성이 있으며 이후 완화될 것이다. 실현 손실이 분배 가능 수익에 타격을 주지만, 자산이 이미 시가평가를 통해 장부가치에 영향을 미쳤기 때문에 비경제적이다. 대출을 해결하고 자본을 재배치하면 분배 가능 수익이 개선되고 2026년 말까지 배당금을 충당할 수 있을 것이다. 이러한 맥락에서 MFA는 지난 분기에 손실을 제외한 분배 가능 수익을 도입했다(상업용 mREIT가 보고하는 방식과 유사). 이는 포트폴리오의 기본 수익력을 보여주기 위함이다"라고 하터는 언급했다.

자신의 입장을 수치화하면서 하터는 MFA 주식에 매수 등급을 부여하고, 그의 10.50달러 목표주가는 1년 상승 잠재력 10%를 시사한다. 배당 수익률을 더하면 여기서 총 1년 수익률은 약 25%에 달할 수 있다. (하터의 실적을 보려면 여기를 클릭)

전반적으로 현재 MFA에 대한 애널리스트 평가는 4건이며, 매수 대 보유의 균등 분할은 주식에 보통 매수 컨센서스 등급을 부여한다. 주식은 현재 9.53달러에 거래되고 있으며 평균 목표주가는 10.50달러로 BTIG의 견해와 일치한다. (MFA 주가 전망 참조)

TPG 모기지 인베스트먼트 트러스트 (MITT)

여기서 살펴볼 다음 주식인 TPG 모기지 인베스트먼트 트러스트는 오래된 얼굴에 새로운 이름을 가지고 있다. 2011년 AG 모기지 인베스트먼트 트러스트로 설립된 이 회사는 작년 12월 현재의 TPG 모기지 인베스트먼트 트러스트로 브랜드를 변경했다. 리브랜딩은 회사의 경영을 반영한다. 이 REIT는 3,000억 달러 규모의 TPG 자산운용사의 계열사인 AG REIT 매니지먼트에 의해 외부 관리된다.

TPG 모기지 인베스트먼트 트러스트, 즉 주식 티커를 사용하면 MITT는 미국 시장의 모기지 관련 자산, 주로 주거용 모기지 시장에 중점을 둔 81억 달러의 투자 포트폴리오를 보유하고 있다. 회사는 자사의 포트폴리오를 다각화되고 위험 조정된 것으로 설명하지만, 운영의 주요 추진력은 새로 개시된 주거용 모기지 대출을 인수하고 증권화하는 주택 시장의 비에이전시 부문에 있다. MITT는 운영에서 관리자의 증권화 플랫폼을 활용한다.

MITT는 포트폴리오 확장에 성공했으며, 지난 12개월 동안 회사의 투자는 10억 달러 증가했다. MITT에 투자함으로써 투자자들은 매력적인 위험 조정 수익, 신용 우선 포트폴리오 사고방식, 비에이전시 주거용 모기지 대출 시장의 기회를 포함한 수많은 이점에 접근할 수 있다. 이 모든 것은 모기지와 구조화 신용 모두에서 오랜 전문성을 가진 경험 많은 경영진에 의해 감독된다.

1분기 실적을 살펴보면 MITT가 최종 실적에서 순손실을 보고했으며, 보통주주가 이용할 수 있는 순이익은 주당 (0.27)달러였다. 그러나 배당 관점에서는 상황이 더 나았다. MITT의 분배 가능 수익은 주당 0.26달러로 24센트 보통주 배당금을 완전히 충당했다.

배당금은 7월 31일 지급을 위해 6월 16일에 마지막으로 선언되었다. 주당 연간 배당률 0.96달러는 12%를 약간 넘는 선행 수익률을 제공한다. 이는 현재 배당률로 두 번째 배당금 지급을 의미한다. 배당금은 3월에 이전 지급액 23센트에서 4.3% 인상되었다.

애널리스트 하터는 MITT가 가까운 미래에 포지션을 개선할 것으로 보고 회사에 대해 다음과 같이 쓴다. "우리는 향후 분기에 MITT의 수익력을 높일 2가지 촉매제를 본다. MITT는 레버리지가 없는 주택담보대출을 보유하고 있으며, 이는 레버리지를 활용하여 MITT에 2,000만~2,500만 달러의 투자 가능 자본을 제공할 수 있고, 10%대 중반에서 20%의 ROE를 가정하면 연간 수익에서 주당 0.10~0.15달러가 발생할 것이다. 두 번째 기회는 레거시 WMC 상업용 부동산 대출의 해결에서 나온다. 자본의 궁극적인 재배치는 연간 수익에 주당 0.10~0.15달러를 추가할 것이다. 우리는 이러한 개선이 올해 후반에 시작되어 대부분의 개선이 내년에 일어날 것으로 예상한다. 이러한 높은 수준의 수익력은 더 높은 배당금과 더 높은 주가순자산비율 배수를 가져올 것이다."

이러한 입장에 따라 하터는 MITT를 매수로 평가하고 향후 몇 달 동안 13%의 상승 가능성을 나타내는 9달러의 목표주가를 설정한다. 배당 수익률은 총 1년 수익률을 25%로 끌어올릴 수 있다.

전반적으로 최근 애널리스트 리뷰는 3건이며, 2 대 1의 분할은 보유보다 매수를 선호하여 주식에 보통 매수 컨센서스 등급을 부여한다. 주식은 현재 7.94달러에 거래되고 있으며, 평균 목표주가 9.17달러는 향후 12개월 동안 약 15.5%의 상승 여력을 시사한다. (MITT 주가 전망 참조)

면책조항: 이 기사에 표현된 의견은 전적으로 소개된 애널리스트의 의견이다. 콘텐츠는 정보 제공 목적으로만 사용되도록 의도되었다. 투자하기 전에 자신만의 분석을 수행하는 것이 매우 중요하다.