미국 주택시장 `고장난 것 넘어 조작됐다`...뉴욕시장 후보는 20만호 공공주택 건설·임대료 동결 공약

경제학자 크레이그 샤피로가 뉴욕시장 후보 조란 맘다니의 야심찬 주택개혁 의제가 제기되는 가운데 미국의 주택정책 전면 개편을 촉구하고 나섰다.

주요 내용

베어스 트랩 리포트의 매크로 전략가인 샤피로는 서브스택 기고문과 X 게시물을 통해 미국 주택시장이 '과잉 보조되고 검증이 부족한 자산군'이 됐다고 지적했다.

그는 '주택은 더 이상 단순한 거주공간이 아닌 자산군이 됐다'며 '주택 가격에 내재된 통화 프리미엄을 해소하고 주거 접근성 향상으로 정책 방향을 전환하는 리셋이 필요한 시점'이라고 강조했다.

이는 뉴욕시장 민주당 예비선거 승리자인 맘다니의 인기가 상승하는 가운데 나온 발언이다. 맘다니는 저렴한 보육, 부유층 증세, 무료 버스, 최저임금 인상과 함께 700억 달러를 투입해 20만호의 저가 주택을 건설하고 약 100만호의 임대료 안정 아파트 임대료를 동결하는 계획을 제시했다.

샤피로는 미국의 주택정책이 단순한 경제 문제가 아닌 정치적 문제라고 설명했다. 현행 제도는 다음과 같은 강력한 이해집단에 혜택을 주고 있다:

• 은퇴 자금을 주택 가치 상승에 의존하는 주택 소유자들
• 높은 가격으로 더 많은 수입을 얻는 부동산 중개인과 대출기관
• 공급 제한과 임대료 상승의 수혜자인 기관 임대인들
• 자산 가치 하락을 우려하는 지방정부

'이처럼 주택 구매력이 악화되는 상황에서도 주택 소유자에 대한 세제 혜택은 지속되고 있다. 용도지역제는 여전히 공급을 제한하고, 투자자들은 1031조 교환과 감가상각 허점을 통해 혜택을 누리고 있다. 반면 미국인의 36%를 차지하는 임차인들은 이러한 혜택을 거의 받지 못하고 있다'고 그는 덧붙였다.

시장 영향

샤피로는 위기 해결을 위해 투기성 자산에서 저렴한 주거공간으로 초점을 전환하는 '대대적 주택 리셋'을 제안했다.

그의 제안에는 주택담보대출 이자 공제 단계적 폐지, 고소득자의 주거용 부동산 양도소득 공제 상한 설정, 주거용 투자부동산의 1031조 교환 폐지, 다세대 주택 건설을 장려하는 지역 용도제 개혁과 연방 인프라 자금 지원 연계 등이 포함됐다.

또한 주택 소유자에서 임차인으로 연방 지원을 전환하여 보편적 주택 바우처와 임차인 자산 프로그램을 도입할 것을 제안했다. 이러한 변화는 주택 가격의 '연착륙'과 더 공정하고 접근성 높은 주택시장으로 이어질 것이라고 그는 전망했다.

주가 동향

주택 수요 변화에 대응할 수 있는 부동산 및 주택 ETF 실적은 다음과 같다:

S&P 500 지수와 나스닥 100 지수를 추종하는 SPDR S&P 500 ETF 트러스트(NYSE:SPY)와 인베스코 QQQ 트러스트 ETF(NASDAQ:QQQ)는 금요일 상승 마감했다. 벤징가 프로 데이터에 따르면 SPY는 0.50% 상승한 614.91달러, QQQ는 0.34% 상승한 548.09달러를 기록했다.

금요일 신고점을 기록한 후 S&P 500, 나스닥 100, 다우존스 지수 선물은 월요일 상승세를 보였다.