연준 9월 금리인하 전에도 모기지 금리 하락 가능성...왜

연방준비제도(Fed)가 9월 17일 공식적으로 금리를 인하하기 전에도 모기지 금리가 하락할 수 있을 것으로 전망된다. 대출기관들이 통상 정책 변화를 미리 반영해 금리를 책정하고, 모기지 금리가 연준의 단기 금리보다는 10년물 국채 수익률에 더 민감하게 반응하기 때문이다.

CME 그룹의 페드워치 도구에 따르면, 시장은 2025년 첫 금리인하가 9월 17일 종료되는 2일간의 연방공개시장위원회(FOMC)에서 단행될 것으로 예상하고 있다. 선물시장은 금리인하 가능성을 90% 중반대로 반영하고 있어, 은행과 비은행 대출기관들이 제롬 파월 의장의 기자회견 이전에 대출 금리를 낮출 수 있다는 전망이 힘을 얻고 있다.

키플링거 보고서에 따르면, 연준이 하루짜리 초단기 금리를 조정하지만 고정 모기지 금리는 10년물 국채 수익률과 투자자들의 주택담보증권(MBS) 선호도를 추종한다. 채권 수익률이 인플레이션 둔화나 경기침체 우려로 하락할 때 모기지 금리도 통상 이를 따라가며, 때로는 연준의 공식 결정보다 수일 또는 수주 전에 하락하기도 한다.

최근 사례가 이를 뒷받침한다. 2024년 9월 연준이 예상을 뛰어넘는 50bp 금리인하를 단행했을 때, 평균 모기지 금리는 이미 발표 전에 2년래 최저 수준으로 하락해 있었다.

2025년 들어 이미 하락세가 시작됐다. 프레디맥 조사에 따르면 30년 만기 모기지 평균 금리는 1월 중순 7.04%에서 8월 28일 6.56%로 하락해 10개월래 최저치를 기록했으며, 이는 더 많은 구매자와 대출 차환 수요자들의 시장 진입을 유도했다.

금리의 조기 하락을 촉발할 수 있는 요인은 10년물 국채 수익률의 하락이나 변동성 완화 및 리스크 프리미엄 감소로 인한 모기지-국채 금리 스프레드 축소다. 반면 수익률이 급등할 경우 그간의 금리 하락 효과가 빠르게 상쇄될 수 있다.

월스트리트저널 보도에 따르면, 소비자들은 원하는 주택에 대한 대출상환 여력이 있다면 지금 매수를 고려하고 추후 금리가 하락하면 대출을 차환하는 전략을 취할 수 있다. 금리가 하락하면서 대출 차환 활동이 이미 해빙 조짐을 보이고 있어, 국채 수익률이 우호적으로 움직인다면 연준의 금리인하 여부와 관계없이 대출기관들의 경쟁이 예상된다.