사이먼 프로퍼티 그룹 실적 발표... 성장과 리스크 조명

사이먼 프로퍼티 그룹(SPG)이 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

사이먼 프로퍼티 그룹, 소매업 역풍 속에서도 기록적 실적으로 자신감 표명

사이먼 프로퍼티 그룹의 최근 실적 발표에서 경영진은 기록적인 운영자금, 강력한 임대 및 임대료 상승, 건전한 부동산 수준의 수익, 그리고 대규모 재개발 파이프라인을 강조하며 전반적으로 긍정적인 모습을 보였다. 경영진은 관세, 높은 이자 비용, 최근 인수로 인한 일부 가동률 하락 등 증가하는 압박에 대해 솔직하게 언급했지만, 회사의 규모, 재무 건전성, 적극적인 자본 배치가 2026년 이후를 헤쳐나갈 수 있는 좋은 위치에 있다는 자신감을 유지했다.

기록적인 REFFO, 핵심 수익력 입증

사이먼은 2025 회계연도 기준 기록적인 부동산 운영자금(REFFO) 48억 달러를 기록했으며, 이는 주당 12.73달러에 해당한다. 4분기 부동산 FFO는 주당 3.49달러로 전년 동기 3.35달러 대비 4.2% 증가했다. 경영진은 이러한 실적이 포트폴리오 전반에 걸친 지속적인 수요와 효과적인 운영 실행의 증거라고 평가했으며, 연중 거시경제 및 금리 역풍이 강화되었음에도 불구하고 이를 달성했다고 강조했다.

임대 급증과 임대료 상승, 견고한 임차인 수요 시사

임대 모멘텀이 주요 하이라이트였다. 사이먼은 분기 중 440만 평방피트 이상을 포함하는 1,300건 이상의 임대 계약을 체결했으며, 연간으로는 1,700만 평방피트 이상을 포함하는 4,600건 이상의 임대 계약을 체결했는데, 이 중 약 30%가 신규 계약이었다. 신규 임대는 평방피트당 평균 55달러에 체결되었으며, 평균 기본 최저 임대료는 전년 대비 4.7% 상승했는데, TRG 부동산에서 약 250베이시스포인트의 성장이 기여했다. 임대 파이프라인은 전년 대비 약 15% 증가했으며, 이는 사이먼의 부동산에 대한 소매업체들의 강력한 수요를 보여준다.

소매 매출과 방문객 수 지속 증가

소매 실적 지표는 긍정적으로 유지되었다. 사이먼의 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛의 평방피트당 매출은 연간 799달러에 달했으며, SPG 단독 포트폴리오는 전년 대비 약 2%의 매출 성장을 기록했다. 총 매출은 4분기에 약 4%, 연간으로는 약 3% 증가했으며, 경영진은 가속화되는 쇼핑객 방문을 주요 동력으로 지목했다. 이러한 방문객 수와 매출 모멘텀은 현재 임대료 수준과 향후 임대 경제성을 모두 뒷받침한다.

부동산 NOI 성장, 운영 레버리지 입증

부동산 수준에서 사이먼은 견고한 순영업이익 증가를 달성했다. 국내 부동산 NOI는 4분기에 전년 대비 4.8%, 연간으로는 4.4% 증가했다. 국제 사업을 상수 통화 기준으로 포함하면 포트폴리오 NOI는 분기에 5.1%, 연간으로는 4.7% 성장했다. 이러한 수치는 회사가 임대 및 임대료 성장을 시장 전반에 걸쳐 실질적인 수익력으로 전환하는 능력을 보여준다.

적극적인 인수와 재개발이 미래 성장 견인

회사는 선별적 인수와 대규모 프로젝트 작업을 통해 외부 성장에 계속 주력했다. 2025년 사이먼은 유럽 럭셔리 아울렛 부동산, 마이애미 브리켈 시티 센터 지분, 캘빈 리얼티 그룹의 잔여 지분, 필립스 플레이스 센터를 포함하여 약 20억 달러의 고품질 소매 자산을 인수했다. 또한 20개 이상의 주요 재개발 프로젝트를 완료했으며 40억 달러를 초과하는 개발 및 재개발 파이프라인을 공개했다. 경영진은 이러한 활동이 포트폴리오를 최상위 수준으로 유지하면서 미래 NOI 상승 여력을 창출하는 데 중요하다고 평가했다.

매력적인 개발 경제성, 단기 기여도는 제한적

연말 기준 사이먼의 플랫폼 전반에 걸친 순 개발 비용 지분은 약 15억 달러였으며, 혼합 예상 수익률은 약 9%였다. 이 순 비용의 약 45%는 복합용도 프로젝트와 연결되어 있으며, 이는 회사가 더 다양하고 경험 중심적인 형태로 나아가고 있음을 반영한다. 이러한 매력적인 경제성에도 불구하고 경영진은 2026년 중 완료되는 프로젝트에서 약 3,000만 달러의 증분 NOI만 예상하며, 현재 파이프라인의 재무적 이익 대부분은 2027년 이후에 나타날 것이라고 강조했다.

자본 환원 여전히 우선순위

2025년 자본 배분은 주주 환원에 크게 치우쳤다. 사이먼은 배당금과 자사주 매입을 통해 약 35억 달러의 현금을 주주들에게 환원했다. 보통주 배당금으로 32억 달러 이상이 지급되었으며, 회사는 약 2억 2,700만 달러에 120만 주 이상을 매입했고, 연말 이후 5,000만 달러에 27만 3,000주를 추가 매입했다. 이사회는 1분기 배당금을 주당 2.20달러로 선언했는데, 이는 전년 대비 0.10달러, 즉 4.8% 증가한 것으로 현금흐름 지속성에 대한 지속적인 자신감을 나타낸다.

재무 건전성과 유동성, 전략적 유연성 제공

경영진은 재무 건전성을 경쟁 우위로 강조했다. 사이먼은 2025년 중 약 90억 달러의 금융 거래를 완료했는데, 여기에는 평균 만기 7.8년, 가중 평균 쿠폰 약 1.77%의 15억 달러 규모 이중 트랜치 미국 선순위 채권 발행이 포함된다. 회사는 90억 달러 이상의 유동성과 순부채 대 EBITDA 비율 5.0배로 연도를 마감했으며, 이는 A 등급 프로필과 일치한다고 설명했다. 이러한 유동성은 진행 중인 개발과 지속적인 주주 환원을 모두 뒷받침한다.

제품 및 시장 모멘텀, 브랜드 관련성 뒷받침

수치를 넘어 경영진은 자사 부동산이 쇼핑객과 브랜드 모두에게 여전히 높은 관련성을 유지하고 있다는 증거를 강조했다. 회사는 인도네시아에 새로운 프리미엄 아울렛을 개장하여 국제적 입지를 확대했다. 타운 센터의 샤넬과 같은 주목할 만한 개장이 강력한 실적을 보인 사례로 언급되었다. 사이먼은 또한 사이먼 플러스 로열티 프로그램의 초기 견인력을 지적했는데, 이는 연말 시즌 동안 활성화와 방문객 수를 촉진하는 데 도움이 되었으며, 디지털 및 고객 참여 이니셔티브로부터의 잠재적 상승 여력을 시사한다.

관세 압박, 소매 신용 리스크 증가

경영진은 관세가 의미 있는 역풍이 되고 있다고 명시적으로 밝혔는데, 특히 비용 증가에 더 노출되어 있고 가격 결정력이 적은 중소 소매업체들에게 그러하다. 이는 2026년 파산 위험 증가와 임차인 이탈 증가로 이어질 수 있으며, 그렇지 않으면 건전한 소비자 및 임대 추세에도 불구하고 신용 불확실성 요소를 도입한다. 사이먼은 자사 포트폴리오 품질이 이러한 위험을 완화한다고 믿지만, 이 문제를 주요 거시경제 관찰 포인트로 지목했다.

삭스 거래 관련 투자 상각

4분기 동안 회사는 삭스 글로벌과 관련된 거래와 연결된 투자를 상각했다. 재무적 타격은 2025년 실적에 반영되었지만, 경영진은 사이먼이 특정 임대 및 운영 권리를 포함하여 거래로부터 다양한 계약상 권리를 보유하고 있다고 언급했다. 투자자들에게 전달된 메시지는 상각이 제한적이며 포트폴리오의 광범위한 전략적 포지셔닝을 변경하지 않는다는 것이었다.

금리 환경, 수익에 부담

낮은 이자 수익과 높은 이자 비용이 모두 2025년 수익 역풍으로 언급되었는데, 이는 인수 및 개발과 관련된 광범위한 금리 환경과 자금 조달 필요성을 반영한다. 향후 전망을 보면 회사의 가이던스는 2026년 순이자 비용이 2025년 대비 주당 약 0.25~0.30달러 증가할 것으로 가정한다. 이러한 압박은 NOI 성장을 고려할 때 관리 가능하지만, REFFO가 확대될 수 있는 속도를 둔화시킨다.

인수로 인한 단기 가동률 하락

최근 인수, 특히 TRD/TRG 자산은 보고된 가동률에 희석 효과를 미쳤다. 이러한 자산의 추가로 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛의 가동률은 약 20베이시스포인트, 밀스 포트폴리오는 약 30베이시스포인트 감소했다. 경영진은 통합이 진행되고 임대가 증가함에 따라 가동률이 개선될 것으로 예상하지만, 단기적 효과는 포트폴리오 지표에 대한 완만한 역풍이라고 인정했다.

재개발 혜택, 2027년 이후로 치우침

사이먼의 재개발 및 재상품화 파이프라인은 크고 매력적인 수익률로 가격이 책정되어 있지만, 회사는 관련 재무적 상승 여력의 대부분이 2026년 실적에 완전히 가시화되지 않을 것이라고 경고했다. 많은 대규모 프로젝트가 후반부에 집중되어 있으며, 실질적인 NOI 상승은 2027년 이후에 나타날 것으로 예상된다. 투자자들에게 이는 오늘날의 자본 프로젝트가 가동되고 안정화됨에 따라 잠재적으로 더 강력한 다년간 성장 궤적에 대비하여 단기 수익 압박의 균형을 맞춰야 함을 의미한다.

레버리지와 시장 변동성, 여전히 관찰 포인트

순부채 대 EBITDA 비율 5.0배로 사이먼은 충분한 유동성에도 불구하고 금리 및 자본 시장의 변화에 다소 노출된 적정 수준의 레버리지로 운영하고 있다. 경영진은 또한 지역별로 고르지 않은 소비자 수요를 인정했는데, 특히 캐나다 쇼핑객의 국경 간 지출 약화와 시장별 변동성을 지적했다. 전체 포트폴리오는 양호한 실적을 보이고 있지만, 국지적 약세는 성장 둔화 또는 임대 노력 증가의 영역을 만들 수 있다.

가이던스 및 전망... 관리 가능한 역풍 속 안정적 성장

2026년을 전망하며 사이먼은 부동산 FFO를 주당 13.00~13.25달러로 가이던스했으며, 중간값은 13.13달러로 높은 금융 비용에도 불구하고 2025년의 기록적 수준에서 지속적인 성장을 시사한다. 전망은 최소 3%의 국내 부동산 NOI 성장과 주당 약 0.25~0.30달러의 높은 순이자 비용을 가정한다. 경영진은 2026년 중 완료되는 프로젝트에서 약 3,000만 달러의 증분 NOI를 예상하며, 9% 혼합 수익률(약 45% 복합용도)로 15억 달러의 연말 순 개발 비용 지분에 뒷받침되는 40억 달러를 초과하는 개발 파이프라인을 계속 진행하고 있다. 운영 지표는 연초에 강력하게 유지되고 있으며, 2025년 말 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛의 가동률은 96.4%, 밀스는 99.2%, 평균 기본 최저 임대료는 4.7% 상승, 평방피트당 소매 매출은 799달러, 가동 비용은 12.7%를 기록했다. 90억 달러 이상의 유동성, 순부채 대 EBITDA 비율 5.0배, 주당 2.20달러로 증가한 분기 배당금과 결합하여 경영진의 가이던스는 기본적인 부동산 강점이 알려진 거시경제 및 금리 역풍을 상쇄할 수 있다는 신중한 낙관론을 전달한다.

실적 발표는 투자자들에게 순환적 도전과 구조적 강점의 균형을 맞추는 회사의 모습을 남겼다. 기록적인 REFFO, 견고한 NOI 성장, 강력한 임대가 확고한 기반을 제공하는 반면, 적극적인 인수 및 재개발 파이프라인은 후반부에 집중되어 있지만 다년간 상승 여력을 제공한다. 동시에 관세로 인한 소매업체 압박, 높은 이자 비용, 국지적 수요 변동성은 앞으로의 길이 위험 없이 진행되지 않음을 강조한다. 주주들에게 핵심 요점은 사이먼이 소매 및 금리 환경이 더 복잡해지더라도 규모, 재무 건전성, 자본 배분 규율을 활용하여 성장을 유지하고 매력적인 수익을 유지하는 데 전념하고 있는 것으로 보인다는 것이다.