렉스포드 인더스트리얼 실적 발표... 역풍 속 규율 유지

렉스포드 인더스트리얼 리얼티(REXR)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.

렉스포드 인더스트리얼 리얼티의 최근 실적 발표는 혼재된 모습을 보였지만 통제된 상황이었다. 경영진은 견고한 실행력과 적극적인 포트폴리오 관리를 유지했지만, 임대료 약세, 공실률 상승, 임차인 신용 리스크, 개발 자산 손상 등의 역풍이 전망에 부담을 주었다.

임대 모멘텀과 가치 창출 파이프라인

렉스포드는 분기 중 약 300만 평방피트의 임대 계약을 체결했다. 이는 시장 여건이 약화됐음에도 남부 캘리포니아 도심 입지에 대한 임차인 수요가 지속되고 있음을 보여준다. 회사는 또한 약 200만 평방피트의 재배치 및 개발 임대 계약을 체결했으며, 이는 연간 순영업이익(NOI) 약 4000만 달러를 추가할 것으로 예상된다. 추가로 120만 평방피트가 2026년에 안정화되어 약 2000만 달러의 NOI를 창출할 전망이다.

핵심 FFO 최상단 달성

분기 핵심 주당 운영자금흐름(FFO)은 0.59달러로 예상치에 부합했으며, 어려운 환경 속에서도 안정적인 단기 수익력을 시사했다. 연간 기준으로는 조정 후 핵심 주당 FFO가 2.40달러를 기록해 초기 가이던스 범위의 최상단에 위치했다. 이는 운영 지표가 압박을 받는 상황에서도 규율 있는 실행력을 보여준다.

자본 배분... 자사주 매입과 전략적 매각

경영진은 자본 배분에 적극 나섰다. 분기 중 1억 달러, 연간 2억5000만 달러의 자사주를 매입했다. 경영진은 주가가 내재가치 대비 매력적이라고 판단했다. 자산 측면에서는 2025년 7개 부동산을 약 4.2% 환원율로 2억1800만 달러에 매각했으며, 2026년에는 4억~5억 달러의 매각을 목표로 하고 있다. 경영진은 약 4억5000만 달러 규모 중 약 2억3000만 달러가 이미 계약 중이거나 승인됐다고 밝혔다.

개발 노출 축소와 자본 재배치

회사는 결단력 있는 조치로 개발 파이프라인을 재평가하고 총 약 85만 평방피트 규모의 6개 프로젝트를 진행하지 않기로 결정했다. 이에 따라 해당 부지에 대해 8900만 달러의 손상을 인식했다. 단기적으로는 고통스럽지만, 이 결정으로 약 2억8500만 달러의 자본이 확보되며 경영진은 이를 수익성 높은 프로젝트나 추가 자사주 매입 등 더 높은 수익률의 기회로 재배치할 계획이다.

효율성 제고와 경영진 인센티브 재조정

렉스포드는 비용 구조를 개선하고 있다. 2026년 일반관리비를 매출의 약 6% 수준으로 목표하고 있으며, 이는 동종업계 평균을 하회하는 수준으로 NOI 압박에도 마진을 뒷받침할 것으로 보인다. 회사는 또한 단기 및 장기 경영진 보상 지표를 재조정하고 절대 보수 수준을 낮춰, 사이클의 어려운 국면에서 경영진 인센티브를 주주 성과와 더 잘 연계하려 한다.

유동성 강점과 재배치 선택권

대차대조표는 여전히 핵심 완충장치다. 연말 현금은 1억6600만 달러였으며, 예상 매각 대금을 포함하면 2026년 총 자본 조달액은 약 6억1600만 달러에 달한다. 예상 개발 및 재배치 지출 2억300만 달러를 제외하면, 경영진은 약 4억1300만 달러를 최적의 위험 조정 수익률을 위해 재배치할 수 있을 것으로 예상한다. 여기에는 추가 자사주 매입이나 선별적 투자가 포함될 수 있다.

어려운 시장 속 도심 포트폴리오 품질

경영진은 렉스포드의 남부 캘리포니아 도심 산업용 자산이 차별화된 입지 우위를 제공하며, 역사적으로 낮은 신규 공급의 혜택을 받아왔다는 핵심 논리를 재확인했다. 이들은 이러한 고품질 라스트마일 중심 포트폴리오가 현재 임대료와 공실률 추세가 압박받고 있음에도, 펀더멘털이 결국 반등할 때 회사가 초과 상승을 포착할 수 있는 위치에 있다고 주장했다.

공실률 상승과 가동 중단 기간 연장

분기 말 공실률은 90.2%로 전분기 대비 160bp 하락했다. 이는 주로 계획된 공실과 재배치 활동에 기인한다. 렉스포드는 2026년 평균 공실률을 약 95%로 예상하지만, 재배치 및 재개발을 위한 가동 중단 기간이 이전 약 9개월에서 약 10~11개월로 늘어나 단기 현금흐름에 부담을 주고 있다.

임대료 하락과 순흡수 마이너스

포트폴리오 내 시장 임대료는 분기 중 약 1% 하락했으며, 경영진은 전년 대비 약 9% 하락, 2023년 초 고점 대비 약 20% 하락한 데이터를 인용했다. 공실률은 약 30bp 상승했고 순흡수는 마이너스를 기록해, 임차인들이 여전히 신중하며 단기 임대 환경이 계속 어려울 것임을 시사한다.

개발 손상과 밸류에이션 재조정

중단된 개발 부지와 관련된 8900만 달러의 부동산 손상은 토지 가치와 향후 수요에 대한 이전 가정의 의미 있는 하향 조정을 나타낸다. 경영진은 이러한 감액을 현재 시장 상황에 대차대조표를 더 잘 맞추고 보다 규율 있는 자본 배치를 위한 길을 여는 일회성 재조정으로 설명했다.

대손 증가와 임차인 신용 리스크

신용 품질이 점점 더 우려되는 가운데, 경영진은 2026년 대손 가정을 매출의 약 75bp로 상향 조정했다. 이는 2025년 초 약 25bp에서 급격히 증가한 수치다. 지난해 경험에는 주로 3개 임차인과 관련된 약 50bp의 대손과 4분기 2건의 대규모 임차인 퇴거가 포함됐으며, 현재 관찰 대상 리스크는 대형 물류 사용자에 편중돼 있다.

재임대 압박과 임대료 하락

렉스포드는 재임대 스프레드 압축으로 2026년 동일자산 NOI가 약 2% 하락할 것으로 예상한다. 순유효 재임대 스프레드는 5~10%로 전망되지만, 현금 스프레드는 보합에서 약 5% 하락할 가능성이 있다. 최대 임차인인 타이레코와의 조기 갱신은 시장 대비 높은 임대료를 재조정하며 110만 평방피트에 대해 약 30% 하락을 초래한다. 이는 동일자산 NOI를 약 50bp 감소시키고 2026년 주당 FFO를 약 0.015달러 줄인다.

임대 속도 둔화와 의사결정 주기 연장

임대 활동이 둔화됐다. 공실 공간의 약 75%에 대한 적극적 관심이 있으며, 이는 전분기 약 80%에서 감소한 수치로 임차인들의 보다 선별적인 행동을 반영한다. 경영진은 임차인들이 시장을 탐색하고, 더 기능적인 건물을 찾거나, 공간을 통합함에 따라 임대 주기가 길어지고 있다고 언급했으며, 명확한 시장 전환점을 언급하지는 않았다.

동일자산 NOI의 다중 역풍

현금 동일자산 NOI는 2026년 가이던스 중간값 기준 약 1~2%의 소폭 감소가 예상된다. 낮은 공실률, 감소된 해지 수입, 높은 양보가 압박 요인이다. 타이레코 갱신의 영향과 높아진 대손 예상이 동일자산 실적에 추가 부담을 주며, 2026년이 핵심 현금 지표의 성장 연도가 아닌 재조정 연도가 될 것임을 확인시킨다.

가이던스는 전환기 신호

2026년 렉스포드는 핵심 주당 FFO를 2.35~2.40달러 범위로 제시했다. 이는 지속적인 가치 창출 임대 진전에도 불구하고 2025년 대비 완만한 수익 압박을 반영한다. 전망에는 동일자산 NOI 약 2% 하락, 평균 공실률 약 95%, 순유효 기준 재임대 스프레드 5~10%, 높은 대손, 매출 대비 약 6%의 일반관리비가 포함되며, 대규모 매각, 축소된 개발 노출, 기회주의적 배치를 위한 충분한 자본을 반영한다.

렉스포드의 실적 발표는 더 어려운 산업용 부동산 환경에 대한 규율 있는 대응을 강조했다. 경영진은 개발 리스크를 선제적으로 축소하고, 자본을 재배치하며, 비용을 절감하는 동시에 도심 프랜차이즈의 강점에 기대고 있다. 공실률, 임대료, 대손 등 단기 지표는 압박받고 있지만, 회사는 남부 캘리포니아 산업용 부동산 펀더멘털이 결국 회복될 때 의미 있는 혜택을 받을 수 있도록 대차대조표와 포트폴리오를 포지셔닝하고 있다.