아레스 커머셜 리얼 에스테이트 실적 발표... 리스크 균형 모색

아레스 커머셜 리얼 에스테이트(ACRE)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.

아레스 커머셜 리얼 에스테이트의 최근 실적 발표는 경영진이 포트폴리오 리스크 축소와 성장 재개에서 가시적인 진전을 보여주면서도, 일부 부실 대출이 여전히 실적 변동성을 유발하고 있음을 인정하며 신중하면서도 건설적인 분위기를 연출했다. 투자자들은 유동성 개선, 오피스 익스포저 감소, 두 자릿수 배당수익률이라는 긍정적 요소와 함께 2026년 수익률을 좌우할 집중된 신용 리스크라는 과제를 동시에 확인했다.

포트폴리오 재편과 오피스 익스포저 축소

아레스 커머셜은 오피스 부문에서 의도적으로 비중을 줄여 오피스 대출 익스포저를 4억4700만 달러로 낮췄다. 이는 2024년 말 대비 30%, 전분기 대비 10% 감소한 수치다. 오피스 비중은 이전 38%에서 28%로 줄어들었으며, 이는 2등급 자산과 비프리미엄 자산에서 오피스 가치 하락과 매수 수요 부진이 지속될 경우 대출 기관에 더 많은 유연성을 제공한다.

대출 재개와 포트폴리오 성장

장기간의 중단 이후 ACRE는 2025년 총 4억8600만 달러 규모의 13건 신규 약정을 체결하며 대출을 재개했다. 이 중 8건, 3억9300만 달러는 4분기에만 성사됐다. 포트폴리오의 미상환 원금은 16억 달러로 24% 증가했으며, 2025년 신규 대출이 이미 전체 장부의 29%를 차지하면서 최근 빈티지 신용으로의 의미 있는 전환을 시사했다.

강력한 유동성과 차입 여력 개선

경영진은 분기 말 1억1000만 달러의 가용 자본과 2억5000만 달러의 차입 여력 증가로 더욱 건전한 자금 조달 구조를 강조했다. 웰스파고 시설은 6억 달러로 확대됐고 모건스탠리 한도는 1억 달러 증액됐으며, FL4 CLO는 차입 비용을 낮추고 순이자마진을 개선하기 위해 상환됐다.

대차대조표 포지셔닝과 적정 레버리지

레버리지는 소폭 상승했지만 여전히 통제 가능한 수준으로, CECL 충당금을 제외한 순부채 대 자기자본 비율은 전분기 1.1배에서 1.6배로 올랐다. 경영진은 레버리지가 단기적으로 2.0배 부근에서 정점을 찍은 뒤 궁극적으로 3.0배 목표치로 이동할 것으로 예상하며, 이는 부실 대출이 정리되면 과거 자기자본이익률을 회복하는 데 필요한 수준이라고 판단하고 있다.

선별적 자산 관리 성과와 구조조정

회사는 8100만 달러 규모의 애리조나 오피스 대출 구조조정을 가치 보존형 워크아웃의 모범 사례로 제시했다. 이 대출은 현재 리스크 등급 3으로 평가된 6500만 달러의 선순위 대출과 여전히 리스크 등급 4인 800만 달러의 후순위 대출로 분할됐다. 스폰서가 자기자본을 추가하고 원금을 상환하면서 리스크 등급 4, 5 대출이 전분기 대비 13% 감소하는 데 기여했으며, 차입자의 건설적인 행동을 입증했다.

배당 선언과 매력적인 수익률

소득 중심 투자자들은 이사회가 2026년 주당 0.15달러의 정기 분기 현금 배당을 선언하면서 반가운 소식을 접했다. 2026년 2월 5일 주가를 기준으로 이 배당금은 연간 약 12%의 수익률을 의미하며, 포트폴리오가 두 자릿수 현금 수익을 유지할 만큼 충분한 실적과 해결책을 창출할 수 있다는 경영진의 자신감을 보여준다.

아레스 플랫폼의 규모 활용

경영진은 더 넓은 아레스 플랫폼의 일원이라는 이점을 강조했으며, 신규 대출 금액의 절반 이상이 아레스 계열사와 함께 이뤄졌다. 글로벌 부동산 부채 플랫폼은 2025년 90억 달러 이상의 신규 약정을 체결해 2024년 수준의 거의 두 배에 달했으며, 이는 ACRE에 독립 리츠가 접근할 수 있는 것보다 더 넓은 딜 플로우와 잠재적 공동 투자 규모를 제공한다.

CECL 충당금 추이와 장부가치

충당금 수준은 여전히 높지만 1년 전 대비 하락 추세를 보이고 있으며, CECL 충당금은 1억2700만 달러로 투자 보유 대출의 약 8%를 차지한다. 이 충당금은 전년 대비 1800만 달러 감소했지만 전분기 대비 1000만 달러 증가했으며, 장부가치는 주당 9.26달러로 자기자본의 상당 부분이 사실상 예상 손실에 대해 사전 충당된 상태임을 의미한다.

잔여 리스크 등급 4, 5 대출 집중도

진전에도 불구하고 리스크는 소수의 부실 자산에 집중돼 있으며, 리스크 등급 4, 5 범주에는 단 5건의 대출만 남아 있다. 이 중 두 건이 해당 풀을 지배하고 있다. 장부가액 1억4000만 달러의 시카고 오피스 비이자발생 대출과 1억3000만 달러의 브루클린 주거용 콘도미니엄 대출이 최고 리스크 익스포저의 약 85%를 차지한다.

실적과 분배 가능 이익 혼조/부정적

2025년 보고 수익성은 들쭉날쭉했으며, 준비된 발언에서는 소폭의 GAAP 순손실과 분배 가능 이익에 대한 혼조된 수치를 언급하며 결과의 불균등한 특성을 강조했다. 4분기에 200만 달러의 실현 이익을 제외한 분배 가능 이익은 600만 달러, 희석 주당 0.11달러로 핵심 수익 창출력이 여전히 진행 중인 해결책에 가려져 있음을 보여줬다.

부실 대출의 높은 CECL 집중도

충당금 적립은 최고 리스크 신용에 크게 집중돼 있으며, 1억2700만 달러 CECL 충당금의 92%, 약 1억1700만 달러가 리스크 등급 4, 5 대출과 연결돼 있다. 이 금액의 약 절반이 단일 시카고 오피스 대출에 대해 충당돼 있어, 한 자산의 결과가 향후 분기 실적과 장부가치 모두에 의미 있는 영향을 미칠 수 있음을 강조한다.

비이자발생 및 등급 하향 활동

시카고 대출이 비이자발생 상태를 유지하는 것 외에도, 2800만 달러 규모의 펜실베이니아 다가구 대출이 리스크 등급 4에서 5로 하향 조정됐다. 경영진이 잠재적 매각을 예상하고 실현 손실 가능성을 인식했기 때문이다. 이러한 전개는 일부 워크아웃이 긍정적으로 진행되는 반면, 다른 일부는 시장 상황과 자산 수준 성과가 변화하면서 더 깊은 스트레스로 이동하고 있음을 보여준다.

실적 변동성과 자산 해결 의존도

경영진은 실적이 잔여 고위험 대출 해결의 시기와 경제성에 밀접하게 연결돼 여전히 들쭉날쭉할 가능성이 높다고 경고했다. 시카고 오피스와 브루클린 콘도미니엄 포지션이 리스크 범주 대비 매우 크기 때문에, 단일 매각이나 구조조정만으로도 분기 실적을 크게 개선하거나 악화시킬 수 있어 주주들의 단기 가시성이 제한된다.

오피스 섹터 유동성 및 시장 불확실성

회사는 기존 오피스 익스포저를 급격히 줄였음에도 불구하고 많은 오피스 하위 시장에서 지속되는 유동성 문제를 이유로 신규 오피스 대출에 여전히 신중한 입장이다. 경영진은 투자자 관심이 여전히 최상급 클래스 A 빌딩에 집중돼 있어 약한 부동산은 자금 조달이나 매각이 어렵고 레거시 포지션의 깔끔한 청산이 지연될 수 있다고 언급했다.

목표 대비 현재 대출 장부의 제한적 규모

16억 달러의 미상환 대출 규모는 경영진이 3.0배 레버리지 프레임워크 하에서 장기 수익 목표를 달성하기 위해 최적이라고 보는 수준보다 여전히 낮다. 경영진은 15억 달러의 부채로 자금을 조달한 약 20억 달러의 대출 포트폴리오를 예시로 언급하며, 향후 상승 여력은 해결책에서 나온 자본을 매력적인 스프레드의 신규 대출로 재활용하는 데 달려 있음을 시사했다.

가이던스와 전망

경영진은 향후 최우선 과제로 잔여 5건의 리스크 등급 4, 5 대출 해결과 2026년 정기 배당 유지를 제시했으며, 분기 실적이 변동하더라도 실적이 이를 뒷받침할 수 있다고 믿고 있다. 레버리지가 1.6배에서 2.0배로 상승할 가능성이 있고, 1억1000만 달러의 가용 자본, 확대된 신용 한도, 새로 단장한 16억 달러 대출 장부를 갖춘 상황에서 회사는 충당금이 많은 익스포저를 꾸준히 줄이는 동시에 규모를 키우고 더 예측 가능한 수익을 회복하는 것을 목표로 하고 있다.

ACRE의 실적 발표는 리스크 축소와 신규 대출에서 의미 있는 진전을 이루면서도 여전히 이야기를 가리는 몇몇 대형 부실 대출 사이에서 균형을 잡고 있는 중간 전환기의 대출 기관 모습을 그렸다. 투자자들에게 이 구도는 높은 현재 수익률과 단기 실적 노이즈 사이의 트레이드오프이며, 궁극적인 보상은 경영진이 집중된 레거시 익스포저를 얼마나 빠르고 깔끔하게 해결하느냐에 달려 있다.