인벤트러스트 프로퍼티스 실적 발표, 자신감 넘치는 성장 신호

인벤트러스트 프로퍼티스(IVT)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

인벤트러스트 프로퍼티스의 최근 실적 발표는 긍정적인 분위기 속에서 진행됐으며, 견고한 성장과 규율 있는 실행을 강조했다. 경영진은 탄탄한 임차인 수요, 업계 최고 수준의 재무 지표, 확대되는 재개발 파이프라인을 강조하면서도 신용 정상화, 높은 차입 비용, 인수 경쟁 등 일부 역풍을 인정했다.

동일자산 순영업이익 성장세 두드러져

연간 동일자산 순영업이익은 5.3% 증가하며 2년 연속 5% 이상, 5년 연속 4% 이상의 성장을 기록했다. 4분기 동일자산 순영업이익은 4,430만 달러로 전년 동기 대비 3.0% 증가하며 포트폴리오 전반에 걸친 꾸준한 임대료 상승과 건전한 임차인 실적을 보여줬다.

FFO와 핵심 FFO, 지속적인 확대세

2025년 NAREIT FFO는 6.2% 증가한 1억 4,780만 달러, 희석 주당 1.89달러를 기록했으며, 핵심 FFO는 5.8% 증가한 주당 1.83달러를 달성했다. 4분기 NAREIT FFO는 주당 0.47달러로 4.4% 증가했고, 핵심 FFO는 주당 0.46달러로 7.0% 상승하며 발행 주식 수 증가에 따른 일부 희석에도 불구하고 강력한 기초 영업 실적을 반영했다.

임대 강세가 사상 최고 점유율 뒷받침

임대 지표는 특히 강세를 보였다. 2025년 신규 임대는 30.9%의 스프레드를 달성했고 갱신 임대는 평균 10.9%를 기록해 혼합 비교 스프레드는 13.3%에 달했다. 소형 점포 점유율은 사상 최고치인 94%를 기록했고 전체 임대 점유율은 96.7%에 도달하며 회사의 오픈에어 센터에 대한 소매업체들의 강력한 수요를 보여줬다.

규율 있는 인수합병으로 목표 포트폴리오 성장

인벤트러스트는 2025년 총 4억 6,000만 달러 이상 규모의 부동산 10건을 인수했다. 여기에는 메사 쇼어스와 대니얼스 마켓플레이스 등 1억 900만 달러 규모의 4분기 거래 2건이 포함됐다. 2026년에는 약 3억 달러 규모의 순투자 활동을 계획하고 있으며, 이 중 절반 가량은 이미 낙찰되거나 계약 중으로 규율 있으면서도 적극적인 성장 계획을 보여준다.

재무 건전성이 유연성 제공

리츠는 연말 기준 4억 8,000만 달러의 유동성을 확보했다. 여기에는 현금 3,500만 달러와 리볼버 가용액 4억 4,500만 달러가 포함되며, 가중평균 이자율은 4%다. 순차입비율은 26.3%, 조정 EBITDA 대비 순부채는 4.5배로 업계 최저 수준을 유지하며 투자 자금 조달과 시장 변동성 대응에 충분한 여력을 확보했다.

견고한 실적 바탕으로 배당 인상

현금흐름 지속성에 대한 확신을 반영해 이사회는 2026년 연간 현금배당을 5% 인상해 주당 1.00달러로 상향했다. 4월 배당부터 반영될 인상된 배당금은 꾸준한 FFO 성장과 함께 재무 건전성 및 재투자 역량을 유지하는 방향으로 결정됐다.

포트폴리오 전략과 재개발이 성장 동력

경영진은 고비용 캘리포니아 자산을 매각하고 선벨트 시장으로 전환하며 더 강력한 인구통계학적 성장 모멘텀을 추구하고 있다. 리머천다이징, 앵커 재배치, 외곽 부지 개발 등 내부 이니셔티브는 향후 2년간 연간 약 50~100bp의 추가 순영업이익을 창출할 것으로 예상된다.

신용 정상화로 순영업이익 소폭 압박

대손충당금은 2025년 동일자산 순영업이익에 약 20bp의 부담으로 작용했다. 신용 여건이 비정상적으로 양호했던 수준에서 정상화되면서 나타난 현상이다. 2026년 가이던스는 약 30~70bp의 대손충당금을 가정하고 있어 일부 추가 압박이 예상되지만 포트폴리오 관리 가능한 범위 내에 있다.

스왑 재설정으로 차입 비용 상승, FFO 소폭 감소

2억 달러 규모의 기간대출 금리 스왑이 연말 3개월간 약 2.7%에서 4.5%로 재설정되며 회사의 차입 비용이 소폭 증가했다. 경영진은 이 변화가 FFO에 약 1~1.5센트의 역풍을 가져올 것으로 추정하지만, 광범위한 FFO 성장 동력을 고려하면 관리 가능한 수준이다.

발행 주식 수 증가로 주당 상승폭 제한

순영업이익과 총 FFO가 의미 있게 증가했지만, 주당 FFO 성장은 가중평균 발행 주식 수 증가로 일부 제한됐다. 추가 자본은 재무 건전성과 인수를 뒷받침하지만 기존 주주 지분을 희석시키므로, 향후 주당 이익 증대를 위해서는 수익성 있는 투자 실행이 중요하다.

경쟁적 거래 시장이 수익률 상승 제한

경영진은 오픈에어 리테일 센터의 인수 가격이 여전히 타이트하며, 기관 및 사모 매수자들의 강력한 경쟁으로 수익률이 압박받고 있다고 언급했다. 인벤트러스트는 여전히 활발하게 활동하고 있지만, 이러한 환경은 수익 확대를 제한할 수 있어 선별적 거래와 가치 부가 재개발의 중요성을 강조한다.

재개발로 일시적 갱신율 하락

포트폴리오 갱신율은 85%로 하락했다. 주로 세인트피터즈버그 게이트웨이 마켓 센터의 재개발과 관련해 단일 앵커 임차인이 계획적으로 퇴거한 영향이다. 이 앵커를 제외하면 갱신율은 90%에 가까웠을 것으로, 하락이 광범위한 임차인 약세보다는 전략적이고 일시적인 현상임을 시사한다.

캘리포니아 매각 지연은 절차상 문제

회사는 매수자가 확정된 캘리포니아 자산 1건을 보유하고 있지만, 행정 및 환경 절차로 인해 매각이 지연되고 있다. 경영진은 캘리포니아 외 추가 매각은 기회주의적으로 진행되며 주로 인수 자금 조달에 사용될 것이라고 밝혀, 포트폴리오를 축소하기보다는 정제하는 방향임을 시사했다.

가이던스와 전망, 지속적 성장 시사

2026년 경영진은 동일자산 순영업이익 성장률을 3.25~4.25%로 제시했으며, 30~70bp의 대손충당금을 가정했다. NAREIT FFO는 주당 1.97~2.03달러, 핵심 FFO는 주당 1.91~1.95달러로 전망되며, 중간값 기준 약 5.5~5.8%의 성장을 의미한다. 이는 약 3억 달러의 순투자 계획과 지속적인 재개발 기여로 뒷받침된다.

인벤트러스트의 실적 발표는 강력한 임대, 보수적인 재무구조, 목표 지향적 자본 배분을 통해 꾸준한 성장을 추구하는 리츠의 모습을 보여줬다. 높은 자금 조달 비용, 완만한 신용 정상화, 경쟁적 거래 시장이 주시 대상으로 남아 있지만, 경영진의 가이던스와 배당 인상은 회사가 2026년 이후에도 긍정적 모멘텀을 유지할 수 있다는 확신을 시사한다.