아카디아 리얼티 트러스트, 수년간 실적 성장 전망

아카디아 리얼티 트러스트(AKR)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

아카디아 리얼티 트러스트의 최근 실적 발표는 확실히 낙관적인 분위기였다. 경영진은 강력한 동일자산 순영업이익 성장, 가로변 자산의 강력한 임대 모멘텀, 가치 창출 프로젝트의 풍부한 파이프라인을 강조했다. 타이밍과 실행 리스크를 인정하면서도, 경영진은 내재된 임대료 상승 여력, 재개발 촉매제, 견고한 재무구조가 다년간의 이익 성장을 위한 발판을 마련했다고 주장했다.

강력한 순영업이익 성장과 이익 모멘텀

아카디아는 4분기 동일자산 순영업이익이 6.3% 성장했고, 2025년 전체로는 5.7% 성장했다고 보고했다. 이는 혼조세를 보이는 소매업 환경에도 불구하고 견고한 실적을 보여준다. GAAP 기준 주당순이익은 0.34달러로, 알버트슨스 관련 0.03달러 이익을 포함한 수치다. 조정 기준으로는 주당 0.30달러로 3분기 0.29달러에서 상승하며 꾸준한 이익 증가세를 나타냈다.

가로변 임대가 높은 임대료 스프레드 달성

회사의 가로변 소매 포트폴리오는 계속해서 스타 자산으로, 신규 및 갱신 임대에서 평균 시장가 대비 스프레드가 50%를 넘었다. 경영진은 노스 6번가의 UGG 매장이 72% 스프레드, 멜로즈 플레이스가 60%, 뉴베리 스트리트가 58%, 소호 거래가 51%를 기록한 것을 강조하며 고급 가로변 입지에 대한 강력한 수요를 보여줬다.

임차인 매출이 추가 임대료 상승 뒷받침

기저 임차인 실적은 건전하게 유지되고 있으며, 특히 아카디아의 가로변 자산에서 전년 대비 매출 증가율이 약 10%에서 특정 시장에서는 30~40%에 달했다. 이러한 강력한 매출 추세는 소매업체들이 더 높은 임대료를 감당할 수 있고 지속적인 시장가 대비 임대료 성장을 뒷받침할 수 있다는 확신을 준다.

입주율 반등이 내재된 순영업이익 성장 창출

경제적 점포 입주율은 2021년 말 약 81%에서 현재 90% 이상으로 상승했으며, 약 900bp 증가했다. 전체 리츠 경제적 입주율은 현재 93.9%이며, 가로변 및 도심 입주율은 4분기에 약 80bp, 2025년 전체로는 약 370bp 상승했다. 이는 남은 공간이 임대되면서 의미 있는 순영업이익 상승 여력을 남겨두고 있다.

활발한 인수 활동과 자본 배치

지난 24개월 동안 아카디아는 13억 달러 이상의 인수를 완료했다. 여기에는 리츠를 위한 5억 달러 이상의 가로변 소매 자산과 투자 운용 플랫폼을 위한 8억 달러 이상의 가치 부가 거래가 포함된다. 2025년과 연초 현재까지 인수 규모는 10억 달러에 육박하며, 약 4억 달러의 리츠 거래와 약 1억5000만 달러의 추가 가로변 소매 거래가 1분기에 마무리될 것으로 예상된다.

임대 파이프라인이 단기 성장 견인

회사는 계약 체결 후 미개점 및 협상 진행 중인 파이프라인이 연간 기본 임대료 기준으로 약 890만~900만 달러 이상이라고 보고했다. 이는 현재 임대료의 약 4%에 해당한다. 경영진은 이 중 약 400만 달러가 2026년 순영업이익에 반영되고, 나머지 약 490만 달러는 2027년에 기여할 것으로 예상한다. 협상 진행 중인 거래만으로도 900만 달러를 넘어 전분기 대비 약 100만 달러 증가했다고 밝혔다.

재무구조 건전성과 풍부한 여력

아카디아는 보수적인 재무구조를 강조했다. 비례 배분 기준 부채 대비 EBITDA 비율은 약 5배이고, 가중평균 차입 비용은 약 4.5%다. 회사는 2026년에 만기가 도래하는 중요한 부채가 없으며, 수억 달러의 사용 가능한 여력을 보유하고 있어 헨더슨 및 기타 프로젝트에 자금을 지원하면서도 여전히 경쟁적인 인수 시장에서 기회를 포착할 수 있는 유연성을 갖추고 있다.

재개발과 개발이 핵심 가치 동인

재개발 파이프라인에는 2026년 후반에 개점 예정인 350만 달러의 체결된 임대 계약이 포함되어 있으며, 주로 샌프란시스코의 두 프로젝트와 관련이 있다. 경영진은 이 두 재개발 프로젝트가 2026년 이후 700만~900만 달러의 순영업이익, 즉 약 3~5센트의 FFO를 추가할 수 있을 것으로 추정한다. 헨더슨 애비뉴 개발 프로젝트는 2027~28년에 안정화될 것으로 예상되며, 1단계에서 높은 한 자릿수 수익률과 추가로 3~5센트의 FFO를 창출할 것으로 보인다.

입주율은 여전히 과거 최고치 하회

눈에 띄는 개선에도 불구하고, 가로변 및 도심 입주율은 약 90%로 과거 95% 이상의 최고치를 밑돌고 있어 상승 여력과 리스크를 동시에 보여준다. 아카디아가 재임대와 시장가 대비 임대료 상승 노력을 통해 더 높은 임대료를 추구함에 따라, 투자자들은 회사가 내재된 순영업이익 잠재력을 완전히 포착하는 과정에서 일부 단기적인 공실과 임대 비용을 예상해야 한다.

시장 경쟁과 포트폴리오 재편

경영진은 뉴욕과 같은 주요 시장에서 경쟁이 심화되고 있다고 지적했으며, 포트폴리오가 상대적으로 과중한 시카고의 집중도 우려를 강조했다. 전략에는 규모가 제한적인 시장의 자산을 정리하는 것이 포함되며, 이는 회사가 지리적 포트폴리오를 개선하는 과정에서 실행 실수가 발생할 경우 선별적 매각이나 성장 둔화로 이어질 수 있다.

저평가 임대 해지 및 혼합 연장 전략의 실행 리스크

아카디아의 시장가 이하 임대 계약 해지 및 혼합 연장 전략은 시장가 대비 임대료 상승을 가속화할 수 있지만 실행 및 타이밍 리스크를 수반한다. 경영진은 이러한 추가 상승 여력의 대부분이 기본 가이던스에 포함되지 않았다고 밝혔으며, 이는 더 높은 임대료가 실현되기 전에 단기적인 공실과 재임대 비용이 발생할 가능성을 반영한다.

새로운 FFO 지표로 핵심 실적 명확화

회사는 투자 운용 사업의 이익 및 기타 비교 불가능한 항목을 제외한 조정 FFO 지표를 도입했다. 이는 핵심 자산 수준의 실적을 더 잘 반영하기 위한 것이다. 이러한 변경은 경상 이익에 대한 명확성을 개선할 수 있지만, 과거 GAAP 기반 지표와의 비교를 복잡하게 만들고 수수료 및 이익 변동성을 덜 가시적으로 만들 수 있다.

가이던스 및 향후 전망

2026년에 대해 경영진은 조정 FFO를 주당 1.21~1.25달러로, 재개발을 제외한 동일자산 순영업이익 성장률을 5~9%로 제시했다. 가로변 자산은 교외 자산보다 약 400bp 우수한 실적을 보일 것으로 예상된다. 비례 배분 기준 순영업이익은 약 15% 증가한 약 2억3000만 달러로 전망되며, 890만 달러의 계약 체결 후 미개점 파이프라인, 350만 달러의 2026년 후반 임대 개시, 샌프란시스코 프로젝트 및 헨더슨의 향후 기여가 이를 뒷받침할 것이다.

아카디아의 실적 발표는 강력한 임대 시장, 건전한 파이프라인, 규율 있는 재무구조를 활용해 다년간의 이익 성장을 추진하는 소매 부동산 임대업체의 모습을 그렸다. 임대료 개시 시점, 보수적인 신용 가정, 여전히 과거 최고치를 밑도는 입주율, 자산 정리 및 시장가 대비 임대료 상승 이니셔티브의 실행과 관련된 리스크가 존재하지만, 경영진의 어조와 수치는 현재 기회가 역풍보다 크다는 점을 강조했다.