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매서리치 컴퍼니(MAC)가 1분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.
매서리치의 최근 실적 발표는 경영진이 기록적인 운영 지표와 지속되는 재무제표 리스크 사이에서 균형을 맞추며 신중하면서도 낙관적인 분위기를 연출했다. 경영진은 강력한 매출 생산성, 견고한 임대 모멘텀, 가치 증대형 인수를 강조하는 한편, 단기적으로 완만한 순영업이익 성장, 높은 레버리지, 그리고 여전히 부담으로 남아있는 채무불이행 대출을 인정했다.
매서리치는 2026년 1분기 조정 후 FFO를 약 9,200만 달러, 희석 주당 0.34달러로 보고하며 투자자들에게 재무 기준선을 제시했다. 폭발적이지는 않지만, 이러한 실적은 임대 파이프라인이 수익으로 전환되면서 향후 이익을 기대할 수 있는 안정적인 기반을 제공한다.
매출 생산성은 계속 상승하여 핵심 포트폴리오의 평방피트당 매출이 941달러로 증가했고, 전체 포트폴리오 매출은 899달러로 전분기 대비 18달러 증가했다. 이 새로운 최고치는 강력한 임차인 실적을 뒷받침하며 지속적인 임대료 상승과 점유 비용 개선 가능성을 시사한다.
전체 비교 가능 인라인 매출은 전년 대비 3.9% 증가하여 매서리치 센터 내 건전한 소비자 수요를 나타냈다. 유동 인구도 소폭 증가하여 광범위한 소매 패턴이 변화하는 가운데에도 회사의 부동산이 여전히 관련성 있는 목적지로 남아있음을 시사한다.
임대 모멘텀은 두드러진 성과를 보였으며, 분기 중 신규 및 갱신 임대 계약이 160만 평방피트 체결되었고, 이 중 70만 평방피트가 신규 거래였다. 이 신규 임대량은 전년 동기 대비 두 배 이상 증가했으며, 회사는 103건의 신규 임대 거래를 승인하여 분기당 약 100건의 ELC 승인 속도를 유지했다.
매서리치의 "패스 포워드" 임대 계획은 현재 83% 완료되었으며, 목표 1,000건의 신규 임대 중 250건이 남아있다. 이 중 약 절반은 이미 LOI 단계에 있으며, 신규 임대는 궁극적으로 핵심 포트폴리오 공간의 약 4분의 1을 차지하여 임차인 기반의 의미 있는 재편을 시사한다.
회사의 계약 체결 후 미개점 파이프라인은 1억 4,000만 달러 목표 대비 1억 1,600만 달러로 약 83%에 달한다. 경영진은 이 중 약 80%가 순영업이익으로 전환될 것으로 예상하며, SNO 프로젝트가 2026년 약 3,000만 달러를 기여하고 2028년까지 최대 5,000만 달러로 증가할 것으로 전망한다.
회사의 이전 공실 앵커 박스 30개, 총 290만 평방피트가 모두 계약되었으며 7억 5,000만 달러 이상의 매출을 창출할 것으로 예상된다. 챈들러의 실스가 상권 매출을 40%, 유동 인구를 20% 증가시킨 사례와 여러 딕스 하우스 오브 스포츠 개점은 재개발된 앵커가 센터를 어떻게 변화시킬 수 있는지 보여준다.
매서리치의 아나폴리스 몰 인수는 2억 6,000만 달러에 시어스 부지 1,200만 달러를 더해 고금리 환경에서 드문 가치 증대형 인수를 기록했다. 150만 평방피트 규모의 이 부동산은 부유한 상권에 위치하며, 경영진은 1년차 순영업이익을 약 2,900만 달러로 예상하고 안정화 시 약 3,300만 달러에 이를 것으로 전망한다. 이는 만기 시 11% 이상의 수익률로 전환되며 레버리지 중립 기준으로 2028년 FFO에 약 0.04달러를 추가한다.
핵심 포트폴리오 센터의 순영업이익은 1분기 전년 대비 1.2% 증가하여 진전과 시기 지연을 모두 반영하는 완만한 증가를 보였다. 그럼에도 불구하고 회사는 2026년 최소 3%의 순영업이익 성장 목표를 재확인했으며, SNO 프로젝트와 신규 임대가 기여하기 시작하면서 2027년과 2028년에 가속화될 것으로 예상한다.
재무제표는 약 7억 8,000만 달러의 유동성을 포함하여 주목할 만한 진전을 보였으며, 이 중 약 6억 5,000만 달러가 리볼버 한도였다. 매서리치는 리볼버를 9억 달러로 수정 및 확대하고 2030년 3월까지 연장했으며, SOFR 대비 약 190bp의 가격을 확보했고 신용 지표가 개선되면 추가 스프레드 축소 여지가 있다.
회사는 20억 달러 목표의 약 65%인 약 13억 달러의 매각을 완료했으며 계속해서 자본을 재활용하고 있다. 1분기에 매서리치는 외곽 부지 및 토지 매각으로 약 1,500만 달러를 창출했으며, 올해 3억~4억 달러의 추가 자산 매각을 예상하여 17억 달러에 근접할 것으로 보이며, 나머지는 2027년까지 연장될 가능성이 있다.
전체 포트폴리오 점유율은 93.4%로 임시 임차인 퇴거로 인해 1분기 계절적으로 60bp 하락했다. 핵심 점유율은 94.5%로 더 높았으며, 물리적 영구 점유율은 약 84%로 임대 계획이 완전히 실행되면 88~89%를 목표로 하고 있다.
1분기 순영업이익 성장은 시기뿐만 아니라 날씨로 인해서도 둔화되었다. 동부 해안의 겨울 날씨로 인해 제설 및 관련 비용이 증가하여 순영업이익 성장에서 약 50bp를 감소시켰으며, 외부 요인이 여전히 분기 실적에 영향을 미칠 수 있음을 보여준다.
조정 후 EBITDA 대비 순부채는 분기 말 7.76배로 계획 시작 시점보다 약 1배 개선되었지만 여전히 회사의 목표인 6배 중반~후반을 상회한다. 이는 매각, 수익 성장, 규율 있는 자본 배분을 통한 지속적인 디레버리징의 필요성을 강조한다.
주목할 만한 리스크 중 하나는 29번가 부동산의 채무불이행 대출로, 매서리치의 비례 지분은 약 7,600만 달러다. 대출은 2월에 만기되었으며 여전히 미해결 상태이고, 대출 기관과의 논의가 계속되고 있지만 투자자들이 모니터링해야 할 명확한 금융 부담으로 남아있다.
원래 20억 달러 매각 계획 중 약 7억 달러가 미완료 상태이며, 경영진은 이 작업의 일부가 2027년까지 연장될 것이라고 시사했다. 이러한 연장된 일정은 재무제표 정리와 관련 금융 단순화가 완전히 실현되는 데 더 오래 걸릴 것임을 의미한다.
물리적 영구 점유율이 여전히 회사의 목표치를 하회하기 때문에 예상되는 순영업이익 및 FFO 상승의 대부분이 지연되고 있다. 250건의 임대가 아직 실행되지 않았고 많은 개시가 후반기로 예정되어 있어, 투자자들은 현재 임대 성과의 재무적 혜택이 후반부에 집중될 것으로 예상해야 한다.
최근 금융 조달은 뎁트포드의 합작 투자 대출이 6.95%로 책정된 것을 포함하여 자본 비용 배경을 강조한다. 아나폴리스 인수 자금 조달을 포함한 리볼버 및 기타 단기 차입의 지속적인 사용은 레버리지가 완화되고 자본 시장이 개선될 때까지 매서리치를 금리 및 재융자 리스크에 노출시킨다.
1분기 임시 임차인 퇴거로 인한 계절적 공실은 소폭의 점유율 하락에 기여했으며 포트폴리오 내 지속적인 구성 변화를 강조한다. 임시 및 총임대료 임차인은 여전히 점유 비용과 임대료 시장 대비 진행 상황에 영향을 미치며, 이는 임대 및 임대료 상승 여력의 일부가 여전히 진행 중임을 의미한다.
가이던스는 2026년 최소 3%의 핵심 순영업이익 성장을 요구하며, SNO 프로젝트와 신규 임대가 개점하면서 후반기에 집중될 것으로 예상된다. 회사는 1억 4,000만 달러의 SNO 목표를 재확인했으며, SNO가 2026년 순영업이익에 약 3,000만 달러를 추가하고 2028년까지 최대 5,000만 달러를 기여할 것으로 예상하고, 1,000건의 임대 목표를 향해 순조롭게 진행 중이며, 순부채를 6배 중반~후반 범위로 이동시키기 위한 점진적 매각과 디레버리징을 계획하고 있다.
매서리치의 실적 발표는 강력한 운영 모멘텀과 깊은 임대 파이프라인을 미완성 재무제표 및 금융 작업과 결합하여 전환기에 있는 임대인의 모습을 그렸다. 투자자들에게 메시지는 명확하다. 포트폴리오는 강화되고 있지만, 임대가 개시되고 SNO가 개점하며 레버리지가 감소하면서 향후 수년에 걸쳐 점진적으로 성과가 구축될 가능성이 높다.
이 기사는 AI로 번역되어 일부 오류가 있을 수 있습니다.