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매서리치 컴퍼니(MAC)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.
매서리치의 최근 실적 발표는 신중하면서도 낙관적인 분위기를 띠었다. 경영진은 기록적인 임대 실적, 증가하는 계약 체결 후 미개점 파이프라인, 가속화되는 포트폴리오 재편을 강조했지만, 단기 순영업이익 성장 둔화, 높은 레버리지, 채무불이행 대출이 투자 심리를 제약했다. 투자자들은 2027~2028년 상승 여력이 명확한 견고한 운영 모멘텀을 확인했지만, 이를 실제 수익력으로 전환하기 위해서는 여전히 철저한 실행이 필요하다는 평가다.
매서리치는 2025년 신규 및 갱신 임대 계약 710만 평방피트를 체결했다고 보고했다. 이는 2024년 대비 85% 급증한 수치로 자사 부동산에 대한 소매업체들의 강력한 수요를 보여준다. 특히 전체 계약의 약 30%가 신규 임대로, 단순 계약 갱신이 아닌 실질적인 확장을 의미한다.
경영진의 "임대 속도계"는 매출 완료율 76%를 기록했다. 이는 2025년 말 목표치 70%를 이미 상회한 수치로, 2026년 중반까지 85%를 향해 나아가고 있어 임대가 계획보다 앞서 진행되고 있음을 시사한다. 약 1,000건의 신규 목표 거래 중 약 650건이 이미 개점했거나 계약을 체결했거나 문서화 단계에 있으며, 350건이 미확정 상태로 약 160만 평방피트가 아직 확보되지 않았다.
계약 체결 후 미개점 파이프라인은 현재 약 1억700만 달러로, 회사의 연말 목표를 초과했으며 2024년 대비 총 누적 기회 약 1억4,000만 달러를 뒷받침한다. 경영진은 이 파이프라인이 2026년 약 3,000만 달러, 2027년 4,000만~4,500만 달러, 2028년 4,500만~5,000만 달러의 연간 순영업이익 증가로 이어질 것으로 예상한다.
회사가 목표로 한 앵커 및 대형 매장 교체 30건, 총 290만 평방피트가 모두 확정되어 포트폴리오의 주요 리스크가 해소되는 이정표를 세웠다. 이들 신규 앵커는 연간 약 7억5,000만 달러의 임차인 매출을 창출할 것으로 예상되며, 이는 유동 인구를 늘리고 시간이 지남에 따라 인라인 임대를 지원할 것이다.
매서리치는 20억 달러 처분 목표를 향해 쇼핑몰 및 외곽 부지 매각으로 약 13억 달러를 완료했으며, 이는 부채 감축과 재개발 자금 조달에 활용되고 있다. 회사는 매각 또는 반환 가능한 자산으로 2억~3억 달러를 추가로 식별했으며, 이미 1,500만 달러 이상이 계약 중이고 5,000만 달러 이상이 현재 협상 중이다.
포트폴리오 평방피트당 매출은 4분기 881달러로 전 분기 대비 14달러 증가했으며, 선행 매출 수치는 평방피트당 921달러로 더욱 높아 견고한 임차인 실적을 나타냈다. 2025년 전체 유동 인구는 전년 대비 보합세를 유지했지만, 타이슨스 같은 일부 주력 자산은 의미 있는 증가를 기록했으며, 타이슨스 유동 인구는 4분기 16% 증가했다.
4분기 점유율은 94%로 전 분기 대비 60bp 개선되었으며, 최근 임대 계약 체결과 향후 개점을 반영한 선행 점유율은 94.9%를 기록했다. 후행 12개월 기준 임대 스프레드는 6.7%로 전 분기 대비 80bp 상승했으며, 이는 17분기 연속 긍정적 스프레드를 기록하며 지속적인 가격 결정력을 나타낸다.
회사는 4분기 41만6,000 평방피트의 신규 매장을 개점했으며, 2025년 전체로는 130만 평방피트를 개점해 임차인을 계약 체결에서 개점까지 이끄는 강력한 실행력을 보여줬다. 주목할 만한 사례는 프리홀드의 첫 번째 딕스 하우스 오브 스포츠로, 예상을 뛰어넘는 실적을 기록했으며 개점 이후 쇼핑몰 유동 인구의 약 18%를 차지했다. 딕스와의 추가 계약 9건이 파이프라인에 있다.
매서리치는 기말 약 9억9,000만 달러의 유동성을 확보했으며, 여기에는 6억5,000만 달러의 리볼버 여력이 포함되어 변동성에 대응하고 프로젝트 자금을 조달할 수 있는 유연성을 제공한다. 회사는 사우스 플레인스의 2억 달러 대출을 약 4.2% 금리로 2029년 11월까지 연장했으며, 2025년 모든 부채 만기와 2026년 만기의 상당 부분을 상환하거나 해결했다.
4분기 조정 FFO는 약 1억2,900만 달러, 주당 0.48달러를 기록했지만, 이 결과에는 투자자들이 정확한 평가를 위해 제외해야 할 주목할 만한 비경상 항목이 포함되어 있다. 일회성 법적 합의금이 약 1,610만 달러 추가되었고, 이는 840만 달러의 추가 기업 보너스 비용으로 부분 상쇄되어 FFO를 주당 약 0.03달러 끌어올렸다.
임대 성과에도 불구하고 선행 포트폴리오 순영업이익은 4분기 전년 대비 1.7%, 2025년 전체로는 1.8% 성장에 그쳐 회사의 2025~2028년 연평균 성장률 목표 5.2%에 미치지 못했다. 경영진은 2026년 성장률이 약 3%로 하반기에 집중될 가능성이 높으며, 계약 체결 후 미개점 임대가 시작되면서 하반기에 더 의미 있는 전환점이 예상된다고 밝혔다.
4분기 순부채 대비 EBITDA 비율은 7.78배로, 패스포워드 계획 시작 이후 약 1배 개선되었지만 장기 목표 및 동종 업체 대비 여전히 높은 수준이다. 회사는 향후 몇 년간 레버리지를 6배 초중반대로 낮추는 것을 목표로 하고 있으며, 이는 지속적인 자산 매각, 순영업이익 성장, 규율 있는 자본 배분에 달려 있다.
20억 달러 목표 달성을 위해 약 7억 달러의 추가 처분이 필요하며, 이 중 4억~4억5,000만 달러는 대출 기관 승인과 권리 설정이 필요한 외곽 부지 및 토지와 관련되어 있다. 경영진은 구매자 관심은 견고하지만 이들 거래의 담보 해제 및 종결 과정이 2026년에 집중되어 있어 부채 감축 계획에 시기 리스크가 있음을 인정했다.
추가 부담 요인은 29번가 부동산과 관련된 약 7,600만 달러의 비례 배분 대출로, 만기 도래 후 현재 채무불이행 상태다. 회사는 대출 기관과 적극적으로 협상 중이며, 해결책이 마련될 때까지 이 자산은 투자자들이 면밀히 주시할 개별 대차대조표 리스크를 나타낸다.
임대 점유율은 94.9%이지만 실제 점유율은 91%에 가까워, 임차인들이 매장을 구축하고 개점을 준비하는 과정의 시차를 반영한다. 이 격차는 임대료 개시일이 시작될 때까지 일부 단기 매출 역풍을 시사하지만, 이들 공간이 완전히 운영되면 내재된 성장을 강조하기도 한다.
이번 분기 FFO 실적은 반복되지 않을 상당한 규모의 일회성 법적 합의금 혜택을 받았으며, 이는 헤드라인 수치보다 기저 실행 수익에 집중해야 할 필요성을 강조한다. 경영진은 이 수입을 선행 기대치와 명시적으로 분리했으며, 향후 FFO 성장은 비정상적 이익이 아닌 유기적 순영업이익과 임대에 의해 주도되어야 함을 강조했다.
160만 평방피트를 포함하는 잔여 미확정 거래 350건은 2028년까지 전체 계약 체결 후 미개점 및 패스포워드 수익 잠재력을 달성하는 데 핵심적이며, 명확한 실행 리스크를 야기한다. 경영진은 체결된 임대가 효율적으로 매출로 전환되도록 임대료 개시일과 건설 일정의 신중한 조율을 주요 운영 초점으로 강조했다.
외곽 부지 및 토지에 대한 시장 수요는 건전해 보이지만, 회사는 자산 담보 해제, 대출 기관 승인, 권리 설정 절차 같은 구조적 장애물이 종결 일정을 늦춘다고 강조했다. 이러한 요인들은 구매자가 확보되어 있더라도 이들 매각으로 인한 현금 실현이 계획 후반으로 치우쳐 부채 감축과 자본 재활용이 지연될 가능성이 있음을 의미한다.
매서리치는 패스포워드 궤적을 재확인했으며, 6월 REIT 위크에서 업데이트된 패스포워드 3.0을 제공할 예정이고, 가시성이 개선되면 2027년 공식 실적 가이던스로 복귀할 계획이다. 경영진은 계약 체결 후 미개점 파이프라인이 주도하는 2026년 중반 임대 전환점을 강조했으며, 이는 2026~2028년 순영업이익 및 FFO 기여도 증가를 뒷받침하지만 단기 순영업이익 성장과 레버리지는 여전히 제약 요인으로 남아 있다.
매서리치의 실적 발표는 운영 엔진을 재구축했지만 여전히 대차대조표 복구와 자산별 과제를 해결하고 있는 쇼핑몰 리츠의 모습을 그렸다. 투자자들에게 이 이야기는 오늘날의 기록적인 임대, 계약 체결 후 미개점 파이프라인, 앵커 재임대가 경영진이 2020년대 후반을 목표로 하는 더 강력한 순영업이익 성장과 낮은 레버리지로 전환될 수 있는지에 달려 있다.
이 기사는 AI로 번역되어 일부 오류가 있을 수 있습니다.