골드만삭스, 레드핀 투자의견 `매도`로 하향... `주택 구매력 악화로 주택시장 회복 지연될 수도`

골드만삭스의 마이클 응(Michael Ng) CFA 애널리스트는 월요일 레드핀(Redfin Corp.)(NASDAQ:RDFN)에 대한 투자의견을 '중립'에서 '매도'로 하향 조정했다. 그는 미국 주택시장에서의 경쟁 심화, 부동산 중개 수수료 압박, 주택 구매력 악화 등을 근거로 들었다.

응 애널리스트에 따르면, 레드핀은 현재 미국 주택시장이 여전히 약세를 보이고 있음에도 불구하고 고평가된 상태다.

레드핀 주가는 지난 12개월 동안 22% 상승했으나, 이는 S&P 500 지수의 29% 상승에 못 미치는 수준이다. 현재 레드핀 주식은 2025년 기업가치 대 EBITDA(EV/EBITDA) 배수 기준 88배에 거래되고 있다. 이는 컴파스(Compass Inc.)(NASDAQ:COMP)의 14배, 질로우 그룹(Zillow Group)(NASDAQ:ZG)의 25배에 비해 훨씬 높은 수준이다.

전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 "주택 구매력이 역대 최악의 수준"이다.

골드만삭스가 중위 주택 판매가격과 30년 고정 모기지 금리를 반영해 미국 중위 가계소득 대비 월 모기지 상환액 비율을 기준으로 산출한 지표에 따르면, 주택 구매력은 최소한 2004년 이후 최악의 수준을 보이고 있다.

2024년 11월 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.79%로, 1년 전 7.5%에서 소폭 하락했다. 그러나 이러한 금리 하락에도 불구하고, 지속적으로 높은 주택 가격과 정체된 소득 증가로 인해 주택 구매력은 여전히 크게 제약받고 있다.

2024년 9월 미국 기존주택 판매는 전년 동기 대비 3.5% 감소해 연간 환산 384만 건을 기록했다. 이는 팬데믹 시기를 제외하고 2010년 이후 가장 낮은 수준이라고 NAR 데이터는 보여주고 있다.

패니메이(Fannie Mae)는 2025년 미국 기존주택 판매가 11% 반등해 연간 450만 건에 이를 것으로 전망하고 있다. 그러나 응 애널리스트는 높은 모기지 금리, 감당하기 어려운 주택 가격, 제한적인 소득 증가 등을 이유로 이러한 전망에 리스크가 있다고 본다.

응 애널리스트는 "주택 구매력 악화가 주택시장 회복을 저해할 수 있어, 패니메이가 전망한 2025년 미국 기존주택 판매 450만 건 등의 예측에 리스크가 있다고 본다"고 말했다.

부동산 업계 전반의 중개 수수료 하락은 레드핀의 비즈니스 모델에 또 다른 도전 요인이 되고 있다.

2023년 시처/버넷 대 NAR 소송 판결 이후, 2024년 10월 기준 구매자 중개인 수수료는 2.34%로 하락했으며, 이는 레드핀의 매출 성장에 추가적인 역풍으로 작용하고 있다.

응 애널리스트는 "업계의 중개 수수료 압박으로 인해 레드핀이 수수료를 더 낮추거나, 저수수료 모델의 차별화가 약화되어 전환율에 악영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

임대 부문에서 레드핀의 2023년 매출은 전년 대비 19% 증가했는데, 이는 2024년 3분기 6.9%까지 상승한 미국의 임대 공실률 상승에 힘입은 것이다.

그러나 질로우와의 경쟁이 심화되고 있다. 질로우의 임대 부문 매출은 전년 대비 30% 급증한 4억 3000만 달러를 기록해 레드핀의 2억 100만 달러(+14%)를 크게 앞섰으며, 질로우는 계속해서 플랫폼 확장에 대규모 투자를 진행하고 있다.

"질로우의 더 큰 규모와 성장 가시성"이 레드핀의 수익성에 타격을 줄 것이라고 전망된다.

레드핀의 2024년 3분기 부동산 서비스 부문 총이익률은 전년 동기 대비 260 베이시스 포인트 하락한 27.8%를 기록해 시장 예상을 하회했다.

골드만삭스는 "레드핀의 임대 사업은 질로우와 같은 더 큰 규모의 자본력 있는 경쟁사들도 임대 시장 기회를 노리면서 경쟁이 심화되고 있다"고 분석했다.

응 애널리스트는 또한 자체 유치 매물에 대해 최대 75%의 수수료 배분을 제공하는 레드핀의 '레드핀 넥스트(Redfin Next)' 프로그램이 이익률 압박의 주요 원인이라고 지적했다.

시장 반응: 레드핀 주가는 월요일 3.82% 하락한 8.05달러로 3개월 내 최저치를 기록했다. 골드만삭스의 응 애널리스트는 레드핀 주가에 대해 12개월 목표가를 6.50달러로 제시했는데, 이는 23%의 하락 여지를 의미한다.