파월 추가 금리인하 시사...침체된 美주택시장 되살아나나

제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장이 수요일 추가 금리인하 가능성을 시사하면서 침체된 미국 주택시장에 새로운 전기가 마련될지 관심이 모아지고 있다.

파월 의장은 이날 연설에서 중국과의 긴장관계와 경기 둔화 등 글로벌 리스크와 함께 노동시장 약화를 언급하며 완화적인 입장을 보였다.

그는 "고용 하방 리스크 증가로 리스크 균형에 대한 우리의 평가가 바뀌었다"며 9월 금리인하의 배경을 설명하고 추가 인하 가능성을 시사했다.

CME 페드워치에 따르면 시장은 10월 30일 회의에서 25bp 추가 인하를 확실시하고 있으며, 12월 두 번째 인하 가능성도 95%로 보고 있다. 이에 따라 연방기금금리는 3.50%-3.75% 수준까지 하락할 전망이다.

지역은행 먼저 반응...주택시장은 언제

시장에서 가장 먼저 반응을 보인 것은 지역은행 섹터였다. SPDR S&P 지역은행 ETF(NYSE:KRE)는 화요일 2.2% 상승에 이어 수요일 3.6% 추가 상승했다. 이는 도널드 트럼프의 대선 승리로 금융규제 완화와 거래 활성화 기대감이 고조됐던 2024년 11월 이후 최대 이틀간 상승폭이다.

이제 관심은 금리 민감도가 더 높은 부동산 시장으로 옮겨가고 있다. 주택시장이 마침내 활기를 되찾을 수 있을지가 핵심 관건이다.

여전히 높은 모기지 금리가 걸림돌

모기지 금리는 지난 3년 가까이 6%를 상회하고 있다. 팬데믹 시기의 최저점과는 거리가 있지만, 여전히 높은 수준으로 구매력 제약과 모기지 고착효과로 시장 활동이 제한되고 있다.

뱅크오브아메리카(BofA)의 아디티야 바베 애널리스트는 "미국 주택시장이 낮은 구매력과 높은 금리로 얼어붙어 있다"고 지적했다.

2025년 기존주택 매매는 연간 400만건 수준에 그치고 있다. 이는 2008년 금융위기 이후 가장 낮은 수준이다.

업계에서는 30년 모기지 금리가 5% 수준으로 하락하면 주택시장이 '해빙'될 수 있다고 보고 있다.

바베 애널리스트에 따르면 이 정도면 첫 주택구매자의 구매력이 15% 정도 개선되고, 4% 미만 저금리 모기지에 묶여있는 기존 주택소유자들의 매물 출회도 늘어날 수 있다.

하지만 이는 쉽지 않은 과제다. BofA의 랄프 액셀 금리 전략가는 "모기지 금리가 단기 연방기금금리보다 장기 국채 수익률과 더 밀접한 관계가 있어 연준 정책의 영향이 제한적"이라고 설명했다.

5% 모기지 금리를 달성하려면 10년물 국채 수익률이 현재 4.15%에서 3.25% 수준으로 하락하고 모기지-국채 스프레드도 축소돼야 한다. 이를 위해서는 더 강력한 금리인하 사이클이나 수익률곡선 통제, 양적완화 재개 같은 공격적인 정책이 필요할 수 있다.

공급 부족이 근본 문제

BofA 인스티튜트의 데이비드 마이클 틴슬리 수석 이코노미스트는 저금리 모기지에 '고착'된 주택소유자들이 이사할 유인이 없어 공급이 제한되고 있다고 지적했다.

그는 모기지 금리가 5% 수준으로 하락하면 기존주택 공급이 20-30% 증가할 수 있다고 전망했다. 이는 주택가격 상승 압력을 낮춰 시장 접근성을 개선할 수 있다.

부동산 주식 전망은

부동산 주식은 아직 부진하다. 리얼에스테이트 셀렉트 섹터 SPDR ETF(NYSE:XLRE)는 연초 이후 1.5% 상승에 그쳐 S&P500의 15% 상승률을 크게 밑돌았다.

하지만 BofA의 제프리 스펙터 애널리스트는 상승 여력이 있다고 본다. "부동산은 금리 하락과 신규 공급 부족의 수혜를 받을 것"이라고 그는 말했다.

스펙터는 금리인하 사이클이 배당을 늘리고 현금흐름을 개선하며 리츠(REITs)를 압박해온 리파이낸싱 부담을 완화할 것으로 전망했다.

그는 AI 열풍이 식더라도 가장 견조할 4개 리츠 섹터로 인구통계와 주택 공급부족의 수혜를 받는 주거용, 전자상거래와 리쇼어링의 수혜를 받는 산업용, 고령화 트렌드와 연계된 헬스케어/시니어하우징, 식료품점 중심의 필수소매 등을 꼽았다.