프롤로지스, 임대율 상승하며 역대 최고 임대실적 기록

프롤로지스(NYSE:PLD)가 견고한 영업실적과 전망 개선을 바탕으로 애널리스트 예상을 상회하는 3분기 실적을 발표했다.

이 회사는 예상을 뛰어넘는 실적에 힘입어 연간 가이던스를 상향 조정했으며, 관세 불확실성으로 전망 제시를 잠시 중단했던 이후 성장 궤도를 재확인했다.

사상 최대 임대실적에 BTIG 강세 전망 제시

BTIG는 6240만 평방피트라는 사상 최대 임대실적을 기록하며 임대율이 20bp 상승한 95.3%를 기록한 점을 긍정적으로 평가했다. 신규 프로젝트의 63.9%는 맞춤형 개발이 차지했다.

토마스 캐서우드가 이끄는 BTIG 애널리스트들은 프롤로지스에 대해 매수 의견과 134달러의 목표가를 유지했다.

증권사는 경영진이 4분기에 17억 달러 규모의 자산 매각과 출자를 예상하고 있다고 밝혔는데, 이는 1~3분기 누적 실적의 약 8배 수준이다.

회사의 분기 순영업이익은 더 강한 매출에 힘입어 BTIG의 예상을 주당 1센트 상회했으며, 이를 높은 품질의 실적 초과달성으로 평가했다.

기타 긍정적 요인으로는 일반관리비 감소로 인한 1센트와 환율 및 세금 효과로 인한 3센트의 순이익이 포함됐다.

애널리스트들은 회사가 2025년 핵심 FFO 가이던스를 주당 5.78~5.81달러로 상향 조정했다고 언급했는데, 이는 중간값 기준 2센트 증가한 수준이다.

주요 영업 가정에는 95%의 평균 임대율이 유지되는 가운데, GAAP 기준과 현금 기준 동일점포 순영업이익 성장률이 각각 50bp 상승해 4.5%와 5.0%에 도달할 것으로 예상된다.

BTIG의 134달러 목표가는 16.1%의 예상 총수익률과 21.6배의 선행 밸류에이션 배수를 의미한다. 증권사는 프롤로지스 주식을 2026년 예상 FFO 대비 18.6배, 추정 순자산가치 대비 10.8% 할인된 수준으로 평가하고 있다.

BTIG 애널리스트들은 2025년과 2026년 주당 FFO를 각각 5.78달러와 6.20달러로 전망하며, 이는 각각 20.0배와 18.6배의 FFO 배수에 해당한다. 증권사는 동일점포 순영업이익이 2025년 3.9%, 2026년 5.2% 성장할 것으로 예상한다.

뱅크오브아메리카도 강세 의견 재확인

별도의 리서치 노트에서 BofA의 사미르 카날 애널리스트는 시장 상황 개선과 차별화된 플랫폼을 근거로 프롤로지스에 대해 매수 의견과 130달러의 목표가를 재확인했다.

애널리스트들은 회사 주가가 예상을 상회하는 3분기 실적과 연간 전망 상향 조정 후 6% 상승했다고 밝혔다.

프롤로지스 3분기 실적의 핵심 긍정 요인은 경영진이 '수요가 확실히 전환점을 지났다'며 시장이 '변곡점'에 있다고 언급한 점이다.

이는 프롤로지스가 기업 의사결정이 개선되고 있다고 강조한 BofA 글로벌 부동산 컨퍼런스 이후 발표된 증권사의 등급 상향과 일치한다.

프롤로지스는 현재 미국 시장의 공실률이 7.5%라고 밝혔다. 회사는 공실률이 '2026년 후반 개선되기 전까지 몇 분기 동안 이 수준을 유지할 것'으로 예상했다.

순흡수면적이 신규 임대 활동의 완만한 증가와 함께 강화될 것으로 예상되나, 단기적으로는 역사적 평균을 하회할 수 있다.

그러나 공급은 의미 있게 감소하고 있으며, 개발 착공이 정점 대비 75%, 코로나19 이전 수준 대비 25% 감소했다. 증권사는 계속해서 프롤로지스의 임대율이 2026년 상반기에 저점을 찍고 하반기부터 회복세를 보일 것으로 전망한다.

증권사의 자체 12개월 선행 창고 수요 지표(WDI)는 2025년 중반에 저점을 찍은 것으로 보인다. 향후 몇 분기 동안 상황이 불균등할 수 있지만, WDI는 2026년 하반기에 수요가 개선될 것임을 시사한다.

증권사는 2025년 조정 FFO를 주당 4.45달러로 예상하는데, 이는 2024년의 4.64달러에서 소폭 하락한 수준이다. 그러나 조정 FFO는 2026년 4.97달러, 2027년에는 5.32달러로 반등할 것으로 예상된다.

주가 동향: PLD 주식은 목요일 마지막 거래에서 0.48% 하락한 122.18달러에 거래됐다.