아메리칸 애셋츠 트러스트 실적 발표... 압박 속 모멘텀 지속

아메리칸 애셋 트러스트(AAT)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

아메리칸 애셋 트러스트, 임대 성과와 현금흐름 압박 사이에서 균형 모색

아메리칸 애셋 트러스트의 최근 실적 발표는 신중한 진전을 보여주었다. 오피스 임대와 소매 부문의 견조한 운영 성과가 다가구주택 및 복합용도 자산의 부진, 높은 레버리지, 빠듯한 배당 커버리지를 상쇄했다. 경영진은 높은 자본 지출과 보수적인 신용 충당금 적립으로 인한 압박을 인정했지만, 포트폴리오의 임대 모멘텀과 최근 인수 및 개발된 부동산의 향후 기여가 2026년까지 점진적인 FFO 성장의 토대를 마련한다고 주장했다. 전반적으로 자본 구조와 시장 역풍에도 불구하고 기초 자산 성과에 대한 절제된 낙관론과 함께 실용적이고 중립적인 분위기였다.

2025년 FFO 목표 초과 달성, 2026년 보수적 전망 제시

아메리칸 애셋 트러스트는 2025년 연간 주당 FFO 2.00달러를 기록해 초기 예상치를 약 3% 상회했으며, 4분기 주당 FFO는 0.47달러였다. 2026년에는 주당 FFO를 1.96~2.10달러로 전망했으며, 중간값은 2.03달러로 전년 대비 약 1.5% 성장을 시사한다. 이 성장률은 완만하지만, 경영진은 가이던스가 의도적으로 보수적이라고 강조했다. 이는 더 많은 신용 충당금, 자본화된 이자가 소멸되면서 증가하는 이자 비용, 2025년에 도움이 되었던 일회성 계약 해지 수수료의 부재를 반영한 것이다. 경영진은 특히 기초 수요가 개선되고 있는 오피스와 소매 부문에서 임대와 임대료 회수가 가정치를 상회할 경우 중간값 대비 상승 여력이 있다고 본다.

오피스 임대 모멘텀이 높은 임대료와 가동률 견인

주요 호재는 오피스 포트폴리오로, 분기 말 임대율 83%, 동일 매장 기준 86%를 기록해 전 분기 대비 약 150bp 상승했다. 4분기에만 23건의 오피스 임대 계약을 체결해 총 193,000평방피트 이상을 확보했으며, 연간 오피스 임대 물량은 2024년 대비 약 55% 증가했다. 임대의 질도 주목할 만했다. 4분기 현금 기준 임대료 스프레드는 6.6% 상승했고 GAAP 스프레드는 11.5% 증가했으며, 연간 현금 스프레드는 6.4%, GAAP 스프레드는 14% 상승했다. 이러한 계약들은 오피스 포트폴리오의 평균 기본 임대료를 기록적인 수준으로 끌어올렸으며, 라호야 커먼스 III, 원 비치 스트리트, 14에이커스/이스트게이트 등의 자산에서 활발한 스펙 스위트 및 장외 거래 활동이 건전한 향후 파이프라인을 뒷받침하고 있다.

소매 부문, 탁월한 안정성과 가격 결정력 시현

소매 부문은 포트폴리오 NOI의 26%를 차지하며 방어적 기둥 역할을 계속하고 있으며, 연말 임대율 98%를 기록했다. 임대 성과는 견조했으며, 연간 현금 스프레드는 약 7%, GAAP 스프레드는 22%로 갱신 및 신규 계약에서 임대료를 인상할 수 있는 회사의 능력을 보여주었다. 동일 매장 소매 NOI는 연간 약 1.2% 증가했으며, 특히 상반기에 강한 성장세를 보였다(1분기 +5.4%, 2분기 +4.5%). 예측 가능성을 추구하는 투자자들에게 중요한 점은 단기 임대 만기 리스크가 제한적이라는 것으로, 2026년 만기 소매 면적은 약 4%에 불과하다. 높은 점유율, 긍정적인 스프레드, 제한적인 만기의 조합은 소매 포트폴리오를 다른 부문의 변동성 속에서도 안정적인 수익 기여자로 자리매김하게 한다.

다가구주택 자산, 점유율 유지하나 임대료 성장 부진

다가구주택 부문에서 아메리칸 애셋 트러스트는 높은 점유율을 유지했지만 상당한 임대료 성장을 이끌어내는 데 어려움을 겪었다. 다가구주택 포트폴리오(RV 파크 제외)는 약 95.5%의 임대율을 유지했지만, 순 유효 임대료는 2024년 4분기 대비 약 1%만 증가했다. 최근 인수한 제네시 파크 자산은 인수 계획에 부합하는 성과를 보였고 연말 약 97% 점유율을 기록해 비동일 매장 NOI에 기여했으며 임대료가 재조정되면서 장기적인 시가 조정 잠재력을 제공한다. 그러나 더 넓은 다가구주택 부문은 샌디에이고와 포틀랜드 같은 시장에서 높은 인센티브와 신규 공급으로 인한 경쟁 압력에 직면해 있으며, 이는 연간 동일 매장 임대료 및 NOI 성장을 제약했다.

유동성, 배당 전략, 비용 통제가 대차대조표 관리 뒷받침

회사는 연말 약 5억 2,900만 달러의 유동성으로 마감했으며, 여기에는 약 1억 2,900만 달러의 현금과 회전 신용 한도의 약 4억 달러 잔여 한도가 포함되어 있으며, 경영진은 2분기에 이를 재조정할 계획이다. 이사회는 주당 0.34달러의 분기 배당을 선언했으며, 2026년 전망은 약 89%의 배당 성향을 시사하는데, 이는 높은 자본 지출이 일시적으로 잉여현금흐름 커버리지를 압박했던 2025년의 100% 미만에서 하락한 것이다. 장기적으로 경영진은 배당 성향을 85%에 가깝게 목표로 하고 있으며, 이는 부채 감축과 재투자를 위해 더 많은 현금을 보유하려는 의지를 나타낸다. 비용 측면에서 예산 편성된 일반관리비 감소는 2026년 FFO에 주당 약 0.04달러를 추가할 것으로 예상되며, 이는 간접비 효율성에 대한 더욱 엄격한 초점을 보여준다.

비동일 매장 부동산과 임대 파이프라인이 점진적 성장 제공

안정화된 기반을 넘어 비동일 매장 자산들이 수익 성장의 중요한 기여자로 부상하고 있다. 라호야 커먼스 III와 제네시 파크는 임대와 점유율이 구축되면서 2026년 FFO에 주당 약 0.03달러를 추가할 것으로 예상된다. 특히 원 비치 스트리트는 15%에서 36%로 임대율이 상승하며 진전을 보이고 있으며, 추가로 46%의 공간이 활발한 협상 중이다. 2026년 초 임대 활동은 견조했으며, 약 68,000평방피트가 이미 체결되었고 약 214,000평방피트가 문서화 중이어서, 이러한 임대 계약이 현금 지급으로 전환되면 개시 임대료가 상승할 것으로 보인다. 이 파이프라인은 단기 역풍과 경영진의 장기 안정화 스토리 사이의 격차를 메우는 데 도움이 된다.

다가구주택과 복합용도, 공급과 여행 수요 약세로 압박

임대 성과에도 불구하고 회사의 동일 매장 다가구주택 및 복합용도 자산은 2025년에 압박을 받았다. 동일 매장 다가구주택 NOI는 약 3.2% 감소했는데, 이는 주로 샌디에이고와 포틀랜드의 높은 인센티브와 신규 공급 유입으로 인해 점유율을 유지하면서 임대료를 인상하기 어려웠기 때문이다. 엠버시 스위트 와이키키를 포함한 복합용도 부동산은 전년 대비 약 6.7%의 동일 매장 NOI 감소를 기록했다. 와이키키 호텔의 점유율은 평균 약 82%로 약 360bp 하락했으며, ADR은 370달러 근처에서 거의 보합세를 보였고 RevPAR은 약 7% 하락해 약 296달러를 기록했다. 특히 일본으로부터의 여행 수요 약세가 실적에 부담을 주어 회사의 오피스 및 소매 운영에서 나타난 강세의 일부를 상쇄했다.

보수적인 신용 충당금이 단기 FFO 억제

아메리칸 애셋 트러스트는 신용 리스크에 대해 신중한 접근 방식을 취하고 있으며, 2026년 FFO를 주당 약 0.04달러 감소시킬 것으로 예상되는 추가 충당금을 적립하고 있는데, 이는 예상 2026년 수익의 약 64bp에 해당한다. 이러한 충당금은 오피스와 소매에 각각 주당 약 0.02달러씩 분할되며, 단기 수익을 추구하기보다는 잠재적인 임차인 스트레스에 앞서 대비하려는 경영진의 의지를 반영한다. 이러한 입장은 단기적으로 보고된 FFO에 부담을 주지만, 향후 상각에 대한 완충 장치를 제공하며 가이던스 및 자본 배분에 대한 회사의 일반적으로 보수적인 기조와 일치한다.

레버리지, 커버리지 비율, 배당-자본지출 압박

레버리지는 투자자들에게 여전히 주요 관찰 포인트다. 순부채 대 EBITDA는 후행 12개월 기준 약 6.9배(분기 연환산 기준 7.1배)로 경영진의 장기 목표인 5.5배를 크게 상회한다. 이자 및 고정비용 커버리지 비율은 약 3.0배로 적절하지만 불확실한 거시 경제 배경을 고려하면 충분하지 않다. 임대 및 개발 활동과 관련된 높은 자본 지출은 2025년 배당 성향을 FAD/AFFO의 100% 미만으로 끌어올렸으며, 프로젝트가 안정화되고 현금흐름에 더 의미 있게 기여하기 시작할 때까지 제한적인 단기 유연성을 부각시켰다. 2026년 가이던스가 약 89% 배당 성향으로 개선을 시사하지만, 현재의 레버리지와 커버리지 프로필은 대차대조표 복구가 중기 우선순위임을 강조한다.

와이키키 호텔과 여행 시장 약세가 복합용도 부문 압박

엠버시 스위트 와이키키는 2025년 예상보다 약한 여행 패턴, 특히 일본 방문객 감소로 인해 복합용도 포트폴리오에 부담이 되고 있다. 경쟁 세트를 능가하는 성과에도 불구하고 이 부동산은 방문객 감소를 경험했으며, 이는 점유율을 하락시키고 RevPAR을 압박해 ADR이 거의 보합세를 유지했음에도 약 296달러로 하락했다. 경영진은 2026년에 약 2%의 RevPAR 성장으로 완만한 회복만을 가정하고 있으며, 이는 하와이 여행 수요의 급격한 반등을 기대하지 않는다는 것을 나타낸다. 호텔 부문에 대한 이러한 신중한 입장은 오피스와 소매 부문의 더 건설적인 전망과 대조를 이루며, 2026년 복합용도 부문의 마이너스 동일 매장 NOI 예상의 일부를 설명한다.

지속되는 밸류에이션 격차에 경영진 좌절

경영진은 공개 시장이 아메리칸 애셋 트러스트의 해안가 프리미엄 포트폴리오를 실질적으로 저평가하고 있다는 믿음을 재차 밝혔으며, 강력한 임대 수요, 기록적인 오피스 임대료, 회복력 있는 소매 펀더멘털을 주가에 반영되지 않은 내재 가치의 증거로 제시했다. 주요 자산의 임대 지속, 시간이 지남에 따른 대차대조표 지표 개선, 현금흐름 가시성 향상 등 이러한 밸류에이션 격차를 좁히기 위한 운영 이니셔티브를 설명했지만, 현재의 주가 약세는 평판상의 도전이자 자본 시장 선택권에 대한 제약으로 남아 있다. 투자자들에게 이는 실행이 계속되고 해안가 오피스 및 복합용도 자산에 대한 심리가 개선될 경우 멀티플 확장 가능성을 강조한다.

절제된 2026년 가이던스, 점진적 개선 시사

경영진의 2026년 가이던스는 주당 FFO 1.96~2.10달러로, 중간값은 2.03달러이며, 모든 변동 요인을 고려하면 2025년의 2.00달러 실적보다 약 0.03달러 높다. 기초 포트폴리오 전체 동일 매장 현금 NOI(충당금 제외)는 2.0% 조금 넘게 성장할 것으로 예상되며, 오피스가 +3.3%(주당 약 0.06달러 추가)로 선두를 달리고, 소매가 +1.7%(+0.02달러), 다가구주택이 +2.2%(+0.01달러), 복합용도가 약 -3.3%(-0.01달러)를 기록할 전망이다. 라호야 커먼스 III와 제네시 파크 같은 비동일 매장 자산은 주당 약 0.03달러를 기여할 것으로 예상되며, 일반관리비 절감은 0.04달러를 추가하는 반면, 보수적인 신용 충당금은 약 0.04달러를 차감할 것이다. 추가 역풍으로는 자본화된 이자가 종료되면서 증가하는 이자 비용으로 인한 주당 약 0.02달러, 기타 수익 감소로 인한 0.02달러, 2025년 계약 해지 수수료 부재로 인한 약 0.025달러가 있으며, 이는 소규모 GAAP 조정과 자산 매각의 영향으로 부분적으로 상쇄된다. 와이키키 호텔의 경우 경영진은 수익 2.5% 증가, 비용 4% 증가, 소폭의 점유율 개선, RevPAR이 약 296달러에서 302달러로 증가하는 완만한 회복을 가정하고 있다. 분기 배당 0.34달러와 약 89%의 2026년 배당 성향 전망을 결합하면, 가이던스는 주주 보상과 재무 유연성 재구축 사이의 신중한 균형을 반영한다.

결론적으로 아메리칸 애셋 트러스트의 실적 발표는 오피스와 소매 부문에서 견고한 운영 모멘텀을 보이고, 다가구주택은 안정적이지만 압박을 받고 있으며, 복합용도 부문은 여행 수요 약세와 호텔 부진으로 부담을 받는 회사를 부각시켰다. 높은 레버리지, 보수적인 충당금 적립, 자본 지출 집중 지출이 단기 현금흐름과 배당 유연성을 제약하지만, 경영진의 가이던스는 2026년 점진적인 FFO 개선과 더 나은 배당 커버리지를 가리킨다. 투자자들에게 이 스토리는 점진적 진전의 이야기다. 임대 파이프라인이 계획대로 전환되고 거시 경제 역풍이 완화된다면, 안정적인 수익, 목표 지향적 비용 통제, 잠재적인 밸류에이션 정상화의 조합이 향후 몇 년 동안 더욱 매력적으로 다가올 수 있다.