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퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트(FR)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.
퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트의 최근 실적 발표는 경영진이 두 자릿수 FFO 성장, 견고한 현금 임대료 상승률, 탄탄한 동일 매장 NOI 실적, 그리고 상승하는 가동률을 강조하면서 눈에 띄게 낙관적인 분위기를 띠었다. 2026년 임대 완료와 관련된 실행 리스크와 다소 높아진 임대 인센티브를 언급했지만, 전반적인 메시지는 운영에 대한 자신감과 보수적이고 리스크를 인식한 가이던스 사이의 균형을 이뤘다.
실적 발표에서 인용된 CBRE 데이터는 여전히 건강한 산업용 부동산 환경을 뒷받침했다. 4분기 임대 면적은 전년 대비 22% 증가한 2억 2,600만 평방피트로 기록을 경신했다. 2025년 전체 임대 면적은 9억 4,100만 평방피트로 역대 두 번째로 높은 수준을 기록했으며, 순흡수 면적 5,800만 평방피트와 공실률 6.7%는 지속적인 수요를 보여준다.
경영진은 개발 포트폴리오에서 새로운 임대 진전을 지적하며 지난 발표 이후 23만 1,000평방피트를 계약했다고 밝혔다. 여기에는 휴스턴의 42만 5,000평방피트 프로젝트 중 나머지 절반을 확보한 것과 퍼스트 루프 올랜도에서 1만 9,000평방피트 임대 계약이 포함되어 현재 프로젝트의 리스크를 줄이고 미래 현금 흐름을 뒷받침하는 데 도움이 됐다.
신규 및 갱신 임대에 대한 현금 임대료 인상률은 2025년 32%에 달해 강력한 시장 대비 상승 잠재력을 보여줬다. 중부 펜실베이니아의 대규모 고정 금리 갱신을 제외하면 현금 임대료 성장률은 37%로 상승했으며, 정액 임대료 인상률은 59%로 급등해 임대 계약이 갱신되면서 수익력이 강화되고 있음을 확인시켰다.
이사회는 1분기 주당 0.50달러의 배당을 승인했으며, 이는 기저 현금 흐름 증가와 밀접하게 연계된 12.4% 인상이다. 경영진은 이번 인상이 지속적인 NOI 및 FFO 성장과 일치한다고 설명하며, 소득 중심 투자자들에게 회사의 임대 및 개발 실행에서 나온 실질적인 보상을 제공한다고 밝혔다.
NAREIT FFO는 2025년 4분기 희석 주당 0.77달러로 전년 동기 0.71달러에서 상승했으며, 연간 FFO는 2.65달러에서 2.96달러로 12% 증가했다. 연간 현금 동일 매장 NOI 성장률 7.1%(4분기 3.7%)는 평균 가동률 하락이 일부 상쇄했음에도 불구하고 강력한 임대료 스프레드의 혜택을 강조했다.
분기 말 운영 중인 부동산의 가동률은 94.4%로 3분기 대비 40bp 상승하며 포트폴리오가 긴밀하게 운영되고 있음을 보여줬다. 분기 중 약 180만 평방피트의 임대가 시작됐으며, 이는 신규 임대, 갱신, 개발 또는 인수 임대 완료로 나뉘어 광범위한 임차인 수요를 입증했다.
퍼스트 인더스트리얼은 두 건의 산업용 부동산 인수로 입지를 강화했다. 합작 투자에서 1억 2,500만 달러에 매입한 피닉스의 완전 임대된 96만 8,000평방피트 자산과 볼티모어의 11만 7,000평방피트 시설을 3,100만 달러에 인수했다. 경영진은 순매입 가격 대비 안정화 현금 수익률이 6.3%라고 강조하며 규율 있는 외부 성장을 재확인했다.
회사는 1분기에 퍼스트 파크 마이애미의 22만 평방피트 프로젝트와 댈러스의 8만 4,000평방피트 프로젝트에 착공할 예정이며, 총 투자액은 7,000만 달러다. 이들 개발 프로젝트는 약 7%의 예상 현금 수익률로 계획되어 부동산이 임대되면서 가치를 창출할 수 있는 위치에 있다.
경영진은 두 건의 무담보 기간 대출 재융자를 완료하고 세 번째 대출을 수정하는 등 강력한 부채 관리를 강조했다. 4억 2,500만 달러 기간 대출을 갱신하고, 다른 대출을 3억 7,500만 달러로 확대하며, 2억 달러 시설의 조건을 개선함으로써 회사는 자금 조달 유연성을 강화하고 추가 가격 할증을 제거했다.
2026년 초기 가이던스는 신중한 낙관론을 반영하며, NAREIT FFO 중간값은 주당 3.14달러, 현금 동일 매장 NOI 성장률은 5~6%다. 회사는 평균 운영 가동률 94~95%를 예상하고, 주당 약 0.08달러의 이자를 자본화할 계획이며, 배당 인상과 함께 규율 있는 자본 배치를 계속 우선시하고 있다.
2026년 가이던스의 핵심 가정은 중부 펜실베이니아의 70만 8,000평방피트 건물을 포함해 170만 평방피트의 개발 부동산을 하반기에 임대하는 것이다. 경영진은 이 임대 완료가 부진할 경우 가동률과 FFO에 압박을 줄 수 있다고 인정했지만, 일부 공간이 임대되지 않더라도 가이던스에는 여전히 여유가 있다고 언급했다.
현재 가동률 94.4%는 건강한 수준이지만, 94~95% 평균 가동률 가이던스 대비 좁은 완충 여력을 남긴다. 경영진은 낮은 평균 가동률이 임대료 성장을 부분적으로 상쇄했다고 언급하며, 임대 실수나 수요 둔화가 NOI와 수익에 더 빠르게 나타날 수 있음을 시사했다.
건설 중인 개발 파이프라인은 전국적으로 약 40%만 사전 임대되어 있으며, 이는 광범위한 시장 상황과 유사하다. 이처럼 상대적으로 낮은 사전 임대 수준은 회사가 여전히 잠재적 수요 둔화에 노출되어 있음을 의미하며, 나머지 공간에 대한 실행이 2026년 실적의 중요한 변수가 된다.
신용 지표는 관리 가능한 수준을 유지하고 있으며, 2025년 대손 비용은 70만 달러로 이전 예상보다 양호했지만, 가이던스는 2026년 100만 달러를 가정하고 있다. 경영진은 관찰 목록에 데벤햄스 그룹을 언급하고 3PL 임차인과의 지속적인 회수 작업을 언급했지만, 2025년 10월 이후 전대 임차인의 임대료 지급이 리스크 완화에 도움이 됐다고 밝혔다.
회사는 임대 인센티브가 보통 임대 기간 연간 0.5~1개월의 무료 임대료 수준으로 평평하거나 다소 상승하고 있다고 언급했다. 임차인 개선 수당도 증가하고 있으며, 이는 명목 임대료 성장이 여전히 강력하더라도 신규 임대의 현금 대비 현금 수익률을 다소 압박할 수 있는 추세다.
중부 펜실베이니아의 대규모 고정 금리 갱신이 보고된 임대료 지표를 왜곡해 비교 가능한 기준으로 볼 때 기저 성장이 다르게 보이게 했다. 더 중요한 것은 아직 임대되거나 재구성되어야 하는 중부 펜실베이니아의 70만 8,000평방피트 개발 부동산이 2026년 계획에 내재된 핵심 실행 리스크로 두드러진다는 점이다.
경영진은 2025년 4월 정책 이벤트가 연초 임차인 투자 결정과 임대 시기를 일시적으로 둔화시켰다고 언급했다. 현재는 그 특정 문제가 덜 심각하다고 보지만, 관세나 정책 헤드라인이 산업용 부동산 수요와 임대 약정 시기에 얼마나 빠르게 영향을 미칠 수 있는지를 강조했다.
2026년 퍼스트 인더스트리얼의 가이던스는 중간 한 자릿수 동일 매장 NOI 성장, 임대 시 30~40%의 전사적 현금 임대료 상승, 그리고 좁은 가동률 범위를 특징으로 하며, 모두 적당한 대손과 1분기 높은 일반관리비를 가정하고 있다. 경영진은 2026년 갱신 대상의 약 45%가 이미 처리됐으며, 170만 평방피트의 개발 부동산을 완전히 임대하지 않더라도 FFO는 여전히 가이던스 범위 내에 있을 것이라고 강조했다.
요약하면, 퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트는 두 자릿수 FFO 성장, 견고한 임대료 스프레드, 목표 인수, 그리고 매력적인 개발 수익률로 특징지어지는 근본적으로 강력한 업데이트를 제공했다. 투자자들은 2026년 임대 완료 실행, 중부 펜실베이니아 리스크, 그리고 다소 증가하는 임대 인센티브를 주시해야 하지만, 전반적인 메시지는 더 강력한 대차대조표와 더 높은 배당으로 뒷받침되는 규율 있는 성장과 자신감이었다.
이 기사는 AI로 번역되어 일부 오류가 있을 수 있습니다.