美 주택시장 회복 조짐...주택건설주 매수 타이밍 왔나

지난 3년간 고금리와 구매력 악화로 침체됐던 미국 주택시장이 마침내 바닥을 다지는 모습이다. 2022년 이후 동결 상태였던 55조 달러 규모의 주택시장과 주택건설주에 희망적 신호가 나타나고 있다.

연방준비제도(Fed)의 지난달 25bp 금리 인하와 추가 완화 기대감으로 주택건설업체들의 심리가 다소 개선됐다.

장기 채권 금리가 최근 고점에서 하락하면서 금리에 민감한 주택 관련주들의 자금 압박도 완화되고 있다.

18일 전미주택건설협회(NAHB)/웰스파고 주택시장지수는 10월 37을 기록했다. 이는 지난 2개월간 32를 기록했던 것보다 상승한 것이며, 시장 전망치 33도 상회했다.

이는 6개월 만에 최고치로, 특히 향후 판매 전망에 대한 기대감이 크게 개선됐음을 보여준다.

향후 6개월 판매 전망 지수는 9포인트 급등한 54를 기록했다. 50포인트를 넘어서면서 시장 상황을 긍정적으로 보는 건설업체가 더 많아졌음을 시사한다.

현재 판매 상황 지수도 4포인트 상승한 38을 기록했으며, 구매자 트래픽도 소폭 개선됐다.

NAHB 회장이자 노스캐롤라이나주 렉싱턴 소재 주택건설업체 대표인 버디 휴즈는 "최근 모기지 금리 하락은 구매력 측면에서 고무적인 신호지만, 시장은 여전히 도전적"이라고 말했다.

그는 고급 주택시장과 리모델링 활동은 견조하지만, 많은 구매자들이 여전히 더 매력적인 금융 조건을 기다리고 있다고 설명했다.

NAHB 수석 이코노미스트 로버트 디츠는 "10월 HMI 상승은 2026년에 대한 긍정적 신호"라며, 9월 초 6.5% 이상이었던 모기지 금리가 10월 초 6.3%로 하락한 점을 언급했다.

그는 추가적인 연준의 통화완화가 점진적인 판매 환경 개선에 기여할 것으로 예상했지만, 건설비용과 인력난 등의 과제는 여전히 남아있다고 지적했다.

현재 시장에서는 가격 인하가 일반화됐다. HMI 조사에 따르면 10월 주택건설업체의 38%가 가격을 인하했는데, 이는 2024년 10월 이후 최고 수준이다.

평균 할인율은 이전 달 5%에서 6%로 상승했다. 구매자 유치를 위한 인센티브도 여전히 광범위하게 사용되어 65%의 건설업체가 이를 제공하고 있다.

지역별로는 전반적으로 심리가 개선됐다. 북동부 HMI는 2포인트 상승한 46, 남부와 서부는 각각 2포인트 상승한 31과 28을 기록했으며, 중서부는 42로 변동이 없었다.

최근 국채 금리 하락으로 주택건설주가 회복세를 보이고 있다.

아이쉐어즈 미국 주택건설 ETF(NYSE:ITB)와 SPDR 주택건설 ETF(NYSE:XHB)는 이번 주 들어 3% 이상 상승했다. 지난주 7.4% 하락에서 반등한 것이다.

그러나 이 섹터는 여전히 전체 주식시장 대비 부진하다. XHB는 연초 대비 1.7% 상승에 그쳐, 뱅가드 S&P 500 ETF(NYSE:VOO)의 15% 상승률을 크게 밑돌았다.

ITB의 10대 보유종목 중 S&P 500 지수를 상회한 종목은 없다.

풀티그룹(NYSE:PHM)이 연초 대비 12.8% 상승으로 선두를 달리고 있으며, DR 호튼(NYSE:DHI)이 8.9% 상승으로 뒤를 잇고 있다.

반면 레나(NYSE:LEN)는 11.2%, 빌더스퍼스트소스(NYSE:BLDR)는 12.7%, 레녹스인터내셔널(NYSE:LII)은 13.54% 하락했다.

홈디포(NYSE:HD)와 로우스(NYSE:LOW) 같은 홈임프루브먼트 소매 대기업들도 연초 대비 마이너스 수익률을 기록 중이다.

최근 데이터가 조심스러운 낙관론을 제공하고 있지만, 여전히 상당한 역풍이 존재한다.

30년 모기지 금리가 여전히 6%를 상회하는 가운데 구매력이 큰 과제로 남아있다. BofA의 아디티아 바베 이코노미스트는 금리가 5% 수준으로 하락해야 정체된 주택 수요가 의미 있게 회복되고 더 많은 주택소유자들이 매물을 내놓을 것이라고 분석했다.

뱅크오브아메리카 연구소의 데이비드 마이클 틴슬리 수석 이코노미스트는 많은 주택소유자들이 4% 미만의 모기지 금리에 '갇혀' 있어 이주 동기가 제한적이며, 이는 주택 공급 부족으로 이어지고 있다고 지적했다.

추가 금리 인하 전망과 10년물 국채 금리 하락으로 모멘텀이 바뀌고 있을 수 있다.

그러나 주택시장의 완전한 회복과 주택건설주의 지속적인 랠리를 위해서는 차입 비용의 더 큰 하락과 금융 여건의 의미 있는 완화가 필요할 것으로 보인다.