모기지 금리 급락에 주목받는 주택건설 ETF...연준 금리인하 임박

모기지 금리가 약 1년 만에 최저 수준으로 하락하면서 이러한 추세가 얼마나 지속될지, 그리고 주택 및 모기지 금융 관련 ETF가 수혜를 입을 수 있을지에 관심이 쏠리고 있다.

아이쉐어즈 US 홈컨스트럭션 ETF(BATS:ITB)와 SPDR S&P 홈빌더스 ETF(NYSE:XHB)는 주택 구매력에 직접적인 투자 수단으로 여겨진다. 이들 ETF는 DR호튼(NYSE:DHI), 레나(NYSE:LEN), 펄트그룹(NYSE:PHM) 등 미국 대형 건설사들을 추종하는데, 이들 기업의 매출은 대출 비용에 따라 크게 변동될 수 있다. 모기지 금리 하락으로 주택 구매자들이 시장에 유입될 경우 주택건설 ETF의 상승 모멘텀이 강화될 수 있다.

밴엑 모기지 REIT 인컴 ETF(NYSE:MORT)와 아이쉐어즈 모기지 리얼에스테이트 ETF(BATS:REM) 같은 모기지 리츠 펀드들도 수혜가 예상된다. 이들 ETF는 단기 차입을 통해 모기지 시장에 대출을 제공하는 기업들에 투자한다. 금리 하락은 이들의 자금조달 비용을 낮추고 스프레드를 확대시켜 배당 수익을 뒷받침할 수 있다.

시장 환경이 급격히 변화했다. 프레디맥 데이터에 따르면 지난주 30년 고정 모기지 금리는 6.5%에서 6.35%로 하락했다. 15년 금리는 5.5%로 떨어졌다. 두 금리 모두 2024년 10월 이후 최저치다. 이러한 하락은 노동통계국이 8월 신규 일자리가 22,000개에 그쳤다고 발표한 후 나타났으며, 수정치는 여름철 이전에 보고된 고용 증가분의 대부분을 상쇄했다. 실업수당 청구건수가 증가하며 노동시장 냉각을 시사하자 국채 수익률도 하락세를 이어갔다.

차입자들은 이미 반응을 보이고 있다. 야후 파이낸스에 따르면 모기지은행협회는 주택 구매 신청이 전주 대비 7%, 전년 대비 23% 증가했다고 밝혔다. 재융자 신청은 주간 기준 12%, 전년 대비 34% 증가했다.

CME 페드워치 도구에 따르면 시장은 9월 17일 연준의 금리 인하 가능성을 100%로 반영하고 있다. 작년 10월에는 연준이 금리를 인하했음에도 30년 고정 모기지 금리가 프레디맥 기준으로 주간 단위에서 급등했다. ETF 투자자들에게는 모기지 금리 하락이 주택 시장 활성화를 계속 견인할 것인지, 아니면 작년처럼 연준의 통화정책 완화 이후에도 금리가 반등할 것인지가 관건이다.